TEMA DE ANÁLISIS

Encarecimiento de viviendas y cambio social aumentan número de alquileres

En los últimos años el confort de los hogares se incrementó ostensiblemente. Se renovó el parque automotor y muchos accedieron por primera vez a un vehículo.

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Foto: Archivo El País.

En cuanto a electrodomésticos, artículos que antes eran prohibiti-vos, son cada vez más comunes siendo los televisores inteligentes la vedette. Pero si bien los uruguayos acceden cada vez más a distintos artículos de confort, se les hace cada vez más difícil poder guardarlos.

El aumento en el consumo de bienes duraderos se explica por varios factores. En primer lugar, el mayor poder adquisitivo de la población. En segundo lugar, el abaratamiento de esos bienes. Los adelantos tecnológicos determinan que en origen sean cada vez más baratos, lo que los torna más atractivos aún si se los convierte a pesos dada la evolución del dólar.

Pero si bien se puede acceder a un confort cada vez mayor al interior de los hogares, el acceso a la vivienda propia es cada vez más difícil y crece en consecuencia el número de alquileres.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) acaba de publicar el informe del mercado inmobiliario en Montevideo al año 2015, donde se desprende que, dadas las cotizaciones promedio de las compraventas de propiedades ese año, si se hubiese destinado la totalidad del ingreso del hogar para su compra, se hubiesen necesitado 48,7 meses para ahorrar el monto. Esa propiedad promedio ascendió a US$ 103.500.

El dato para el año 2016 no fue divulgado, pero en base a la evolución de los ingresos y los precios promedio que divulga trimestralmente el INE se puede estimar que el número de meses necesario para adquirir una vivienda aumentó a 50,6, estimándose esa propiedad promedio en US$ 105.900.

El encarecimiento relativo de las viviendas es una tendencia de varios años. El INE publica una serie desde el año 2011. En aquel año se necesitaban 36,2 meses. En términos del ingreso del hogar, la adquisición de una vivienda se encareció 40%.

El ingreso promedio del hogar se calcula ponderando las distintas fuentes que lo conforman. Se consideran los salarios, pero también las pasividades y los ingresos por cuenta propia. Si la comparación se hace no ya contra el ingreso, sino contra el salario, que es la fuente más importante, el encarecimiento se ubica en el 30% a lo largo del período analizado.

Resulta claro que la compra de una vivienda se encareció. Se agrega a ello la particularidad del bien que estamos considerando. Dado su alto valor, difícilmente el comprador tenga todo el dinero y debe recurrir a financiamiento bancario. Acceder a ese financiamiento no es sencillo, por los requisitos que se exigen, ya que se trata de préstamos a largo plazo.

Tal como está operando el crédito hipotecario en Uruguay, y dado el valor de las viviendas, se concentra en aquellos demandantes con niveles de ingreso medio y medio-alto.

Para una parte importante de la población la compra de una vivienda no es tarea fácil. Es por ello que recurre al alquiler. Los datos del último censo señalan que el 25% de los hogares de Montevideo son ocupados por inquilinos.

Seguramente ese porcentaje esté aumentando. Por un lado, por el encarecimiento de la vivienda. Pero más importante aún es el abaratamiento del alquiler. En términos del Índice Medio de Salarios, los alquileres se abarataron un 8% en el período analizado. En términos del ingreso promedio de los hogares, un alquiler nuevo pasó de representar el 25% en 2011 al 20% en 2016.

Esa tendencia va de la mano con los cambios que está experimentando la sociedad. Si se analiza la evolución del número de hogares según el número de integrantes se constata que el segmento que más está creciendo es el de los hogares unipersonales. Según el censo del año 1963 el 11% de los hogares del país tenía esta característica. Veinte años después, en el censo de 1985 el porcentaje subió al 15% y en el último conteo de la población, en el año 2011 trepó al 23%.

La evidencia internacional muestra que este público tiene una propensión mayor a alquilar que a comprar una vivienda.

Parece un contrasentido que caiga el valor de los alquileres cuando aumenta su demanda y al mismo tiempo sube el precio de las propiedades. Un análisis un poco más profundo ayuda a explicarlo. La economía uruguaya experimentó un boom de la construcción entre los años 2005 y 2013, fundamentalmente en las zonas costeras. Al irse finalizando las obras aumentó el número de apartamentos en alquiler en un porcentaje mayor que la demanda, y por ello cayó su precio. Es importante recordar que el precio de los alquileres había subido mucho en los años anteriores debido a la escasez reinante.

Ante esta situación y el freno que experimentó la inversión en la costa, fundamentalmente de origen extranjero, se adoptaron una serie de beneficios para la construcción de viviendas fuera de las áreas que habían crecido hasta ese entonces, la denominada Vivienda de Interés Social (VIS). Esto estimuló varios proyectos que, pese a los beneficios tributarios, enfrentaron costos crecientes, fundamentalmente la mano de obra, lo que encareció el valor de la vivienda nueva.

A su vez, al implementarse en barrios que hasta el momento no habían experimentado el boom, aumentó el valor de las propiedades circundantes y eso se fue trasladando a un mayor valor de todas las propiedades.

Precios altos y retorno bajo (alquiler) desalienta la inversión. En parte ello se observa ya que el mercado inmobiliario no es tan pujante como en el pasado. Pero si se observan los retornos que se obtienen por otro tipo de inversiones, todavía hay un espacio atractivo para la inversión inmobiliaria, que se irá reduciendo en la medida que aumenten las tasas de interés.

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