Menos negocios y los precios se mantienen en dólares pero suben en UI

El mercado inmobiliario al ritmo de la economía: lento

La incertidumbre económica tiene al mercado inmobiliario estable a la espera de señales que impulsen los negocios. Pese a la suba del dólar, quien vende no ha querido bajar el precio en esa moneda.

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La venta de viviendas de interés social aumentó 107% en el primer semestre del año.

En Unidades Indexadas (UI), que es la moneda en la que se contraen la mayor parte de los créditos hipotecarios, los valores están en aumento lo que hace que para una familia sea más complejo adquirir una vivienda. ¿Qué hacer si está pensando comprar?

"Si quien compra se endeudará en Unidades Indexadas, sin duda es momento de comprar, ya que la espera le está costando subas de más de 5% anual en esa unidad de cuenta", sostuvo a El País el operador inmobiliario Julio Villamide.

Según Villamide los precios en dólares "están bastante estables, pero podrían bajar si aumenta la devaluación del peso uruguayo". En cambio en UI "está creciendo mucho, como no lo habían hecho nunca desde 2003 a la fecha".

El mercado está globalmente "estable", según el operador inmobiliario, con retracción en la franja Premium en donde el stock va menguando, pero a un ritmo más lento del deseado, y con alzas en la demanda por vivienda de interés social. Para graficarlo, Villamide dijo que en el primer semestre de 2015, la venta de vivienda de interés social creció un 107% respecto de igual período del año anterior.

Según datos de la Agencia Nacional de Vivienda hay 376 proyectos de vivienda de interés social promovidos y 37 se encuentran bajo estudio. Eso supone 13.477 inmuebles.

"Es un momento para hacer buenos negocios. En un mercado en alza todo sube, pero en un mercado recesivo y lento uno se puede poner de acuerdo aceptando ciertas rebajas y hacer buenos negocios", afirmó a El País el operador inmobiliario y presidente de la Confederación Inmobiliaria Latinoamericana, Wilder Ananikian.

"Todavía nadie bajó los precios, pero hay casos concretos, especialmente en propiedades que están prontas y los promotores quieren sacárselas en las que hay quitas en gastos de ocupación, por ejemplo", agregó Ananikian.

El operador coincide en que el mercado está "lento" atento a lo que ocurre en la región, a cómo afecta la macroeconomía y a la evolución del dólar. "El dólar subió 18% en lo que va del año y con estos guarismos muchos toman la postura cómoda de no tomar decisiones de compra, y esperar a que bajen los valores en dólares, aunque no está claro si ajustarán", explicó.

Es que ese ajuste de 18% en dinero no es menor. Una vivienda que en enero estaba a la venta a US$ 100.000 y mantuvo su precio, en pesos implica que hoy cuesta cerca de $ 445.000 más (US$ 15.500 más a la cotización de principios de año para adquirirla), sólo debido al aumento del dólar.

Financiamiento.

Los números de los bancos publicados por el Banco Central reflejan que el crédito hipotecario no ha mermado y, de hecho, crece. En UI, la cantidad de operaciones activas creció 6% en los primeros siete meses del año respecto de igual lapso de 2014 y en un 80% de los casos está asociado a débito automático de una cuenta del deudor.

En montos la cifra creció 20% y rondó los US$ 175 millones tomando en cuenta bancos privados e Hipotecario.

Si bien esta semana se supo que la Reserva Federal de Estados Unidos resolvió postergar un aumento de tasas de interés, ese es otro factor a tomar en cuenta a futuro pensando en un préstamo hipotecario.

Un alza en las tasas podría derivar en un ajuste en las tasas fijas de los nuevos créditos debido a que los bancos van a ver más atractivo en invertir en el exterior y el crédito local será más riesgoso. De todas formas, la puja por aumentar la participación del mercado puede hacer que no suban las tasas.

Compradores.

¿Quién está comprando? "El inversor local está comprando como resguardo de los ahorros que hizo en los últimos años y también están los que se compran la vivienda aprovechando el atractivo de las exoneraciones de impuestos en vivienda social o los que buscan usado entre US$ 60.000 y US$ 150.000", dijo a El País el presidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay, Gabriel Conde.

Parte de la demanda también se concentra en la vivienda de interés social debido a que las exoneraciones a los promotores permiten ofrecer un precio más competitivo.

"El segmento Premium era el 80% de los permisos de construcción y ahora está cerca del 30% y el stock que hay y al ritmo que viene sobre fines de 2016 se estaría colmando la demanda. En el segundo semestre de 2016 tendría que volver a construirse", agregó Conde.

"El que compra hoy no especula con la valorización sino con el resguardo y la renta. No es visible una desvalorización de los inmuebles a menos que pase algo grande en la macroeconomía. El pensamiento de que van a bajar está hace meses pero no se concreta", dijo el presidente de la Cámara Inmobliaria.

Y agregó: "Los precios no se movieron pese a la suba del dólar. Si mañana nos levantamos con un dólar a $ 34 ahí es otra cosa. La macroeconomía cambiará el mercado, pero hoy los precios están estables y en UI siguen subiendo más allá de la inflación".

Claves a tener en cuenta.


-Empiece por analizar su situación personal, laboral y económica. Fije un presupuesto para poder saber qué puede comprar y hasta cuánto puede negociar.

-Si busca financiamiento bancario, sepa que la cuota irá variando según la inflación (casi todos los créditos son en UI, aunque hay también en dólares). Los bancos no permiten que se comprometa más del 30% del ingreso. Los plazos son a un máximo de 25 años y las tasas varían entre una institución y otra. En las páginas web de los bancos existen simuladores que permiten hacer cálculos para estimar cuánto es posible prestarle.

-Tome el crédito en la moneda que tiene sus ingresos. Si gana en pesos, el préstamo debería ser en UI. Si gana en dólares el crédito debe ser en la moneda estadounidense. Tenga en cuenta que más allá de pequeñas ganancias financieras actuales que puede hacer tomando el préstamo en una moneda distinta a la de su ingreso, este es un crédito a largo plazo.

-El precio que le costará la vivienda no es solo el del valor de mercado. A eso se suman Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (2% sobre el valor de Catastro que suele ser menor al de mercado tanto para comprador como vendedor), costos de escribanos y la comisión de la inmobiliaria en caso de existir (actualmente se paga 3% más IVA sobre el precio de compra aunque en muchos casos es negociable).

-Tome en cuenta costos a futuro como Contribución Inmobiliaria y otros desembolsos de mantenimiento. Lo mismo si tiene gastos comunes en caso de ser un apartamento.

-Compare precios antes de comprar. No se quede con lo primero que vio.

-Tenga criterio de inversor y busque una propiedad que no se desvalorizará en los próximos años.

-Si hay que hacerle reformas, calcule el costo que le demandará y evalúe si no es más conveniente comprar una propiedad sin problemas por un precio equivalente al costo de la vivienda que vio más las reformas.

-Verifique que la propiedad no tenga deudas y esté debidamente inscripta.

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