CAMBIOS EN VENTAS Y EN ALQUILERES

Las nuevas reglas para la vivienda social

Mvotma fijó topes que se pueden pedir por alquileres para acceder a exoneración.

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El nuevo régimen sustituye al anterior e introduce cambios. Foto: Reuters

Los actuales jerarcas del Ministerio de Vivienda (Mvotma) querían modificar la ley 18.795 —conocida como "de vivienda de interés social" (VIS). Esta iniciativa se aprobó bajo el gobierno de José Mujica, pero una vez que Tabaré Vázquez asumió su segunda presidencia, quedó claro que las nuevas autoridades de la cartera tenían reparos respecto a cómo se venían haciendo las cosas en este terreno.

En los últimos meses algunos de los cambios que se empezaron a conocer pusieron en alerta a la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu).

Un decreto que apareció a principios de febrero avivó esta preocupación. Entre otros, planteaba que en el caso de las viviendas adquiridas por inversores que después las arrendaran se exoneraría el 100% del IRAE y del IRPF durante el ejercicio en que finalice la obra y los nueve siguientes "siempre que el precio del arriendo" sea "igual o inferior" a los precios que el Mvotma —de conformidad con el Ministerio de Economía (MEF)— estableciera.

Si, en cambio, el precio del alquiler superara esos topes, la exoneración bajaría a 40%.

La Appcu lamentó este cambio y afirmó que desalentaría la presentación de nuevos proyectos.

Ahora, el nuevo reglamento de la ley que redactó el Mvotma —y al que accedió El País— define a cuánto ascenderán los topes de estos alquileres. Los promotores privados no los recibieron con una sonrisa (ver aparte).

En Montevideo —en las zonas identificadas con los códigos 01 y 03, que cubren a buena parte de la capital donde se puede hacer uso de esta ley— cuando las viviendas promovidas tengan como destino el alquiler luego de una primera venta, el propietario deberá exigir un arrendamiento igual o inferior a las 3.700 unidades indexadas (UI, unos $ 12.972) si tiene un dormitorio; 4.600 UI ($ 16.127) si tiene dos; y 5.200 UI ($ 18.231) si tiene tres o cuatro.

Estos precios —que se calcularon con el valor de la UI en diciembre— se ajustarán cada mes en función de cómo varíe el Índice de Costo de la Construcción (ICC), deflactado por el Índice de Precios al Consumo (IPC).

En la parte de la capital que se denomina con el código 02 (en la zona céntrica de la ciudad) los montos son los mismos para las unidades de uno y dos dormitorios. En el caso de las que tienen tres y cuatro, en tanto, asciende a 5.700 UI ($ 19.984).

Fuera de Montevideo los topes estipulados por el Mvotma para que el dueño acceda al 100% de la exoneración tributaria presentan diferencias. En el caso de una vivienda de un dormitorio, deberá ser igual o inferior a 3.000 UI ($ 10.680); para el de dos 3.500 UI ($ 12.271) y de 4.000 UI ($ 14.024) en los de tres y cuatro.

Ventas.

Si la operación no es un alquiler sino una venta también empezarán a regir ciertos cambios.

Para Montevideo —en el caso de las áreas identificadas con los códigos 01, 02, y 03 —hay dos tipos de proyectos en los que aplican límites.

Los que cuenten con entre siete y nueve unidades tendrán que tener al menos una vivienda "promovible".

Cuando tengan 10 viviendas o más, un mínimo de 10% de las unidades deberá venderse respetando los precios definidos, para así acceder a las exoneraciones impositivas.

Los precios máximos son 575.000 UI (unos $ 2 millones) para las viviendas de un dormitorio, monto que se eleva hasta las 1.083.000 UI ($ 3,7 millones) si la unidad cuenta con cuatro.

Hasta el momento, el tope era mayor al de 10% estipulado ahora —alcanzaba al 25% de las unidades— pero el límite en el precio no era resistido por los promotores de estos edificios.

Decían que incluso con el monto que se podía pedir por una de cada cuatro viviendas fijado, los números eran lo suficientemente atractivos. Ahora, aseguran, que esto ya no es así.

PRIVADOS.

Topes son"irrisorios" y "fuera de la realidad".

Las modificaciones plasmadas en este nuevo reglamento no fueron recibidas con buenos ojos por los privados. Entienden que generarán enlentecimiento en la presentación de proyectos de este tipo, entre otros efectos. La venta del 10% de las unidades a precios establecidos por debajo de los costos "solo va a desalentar a los desarrolladores", sostuvo Alfredo Kaplan, asesor de la Appcu. Agregó, asimismo, que esto gatillará que la pérdida de rentabilidad se traslade al 90% restante de las viviendas. Sobre los nuevos topes a los alquileres, en tanto, dijo que las cifras son "irrisorias" y "fuera de la realidad". Por su parte, el consultor y operador inmobiliario Julio Villamide sostuvo que, pese a que los cambios están "en línea con lo que se esperaba" no son "buenas señales para los desarrolladores". En relación a los topes de los alquileres, indicó que se encuentran "significativamente por debajo" del mercado en el caso de los de un dormitorio. De acuerdo a Villamide —quien también se desempeña como asesor de la Appcu— el nuevo reglamento trata de "penalizar" las unidades que cuentan con un dormitorio, porque son "las que más fácilmente se venden a los inversores". Esto, agregó, hará que para los desarrolladores se vuelva más cuesta arriba reunir el capital para llevar adelante los emprendimientos.

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