EL ACCESO A LA VIVIENDA EN URUGUAY

Piden quitar tope de precios a viviendas de interés social

Desde su aplicación en 2014, la presentación de proyectos cayó a la mitad.

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Fijación de un valor tope desanimó a constructores y bajó la oferta de viviendas. Foto: F. Flores

En 2011 se sancionó la Ley 18.795 que incorporó una serie de exoneraciones fiscales para promover la construcción de viviendas de interés social. Pero pese a los resultados exitosos que tuvo la iniciativa, en julio de 2014 el gobierno decidió introducir un tope de precios para el 25% de las unidades construidas bajo este régimen.

Ese cambio normativo fue catalogado como "un quiebre" por los constructores de viviendas, que ven como en línea con el estancamiento económico comenzó a disminuir la presentación de proyectos, afectando la oferta en el mercado e impulsando hacia arriba los precios.

Según cifras oficiales reflejadas en la última edición de la revista Propiedades —editada por Julio Villamide—, el número de proyectos de viviendas de interés social presentados desde el cambio normativo se ubicó 49% por debajo de la cantidad alcanzada hasta ese momento.

"Lo que pasó desanimó mucho a los promotores y desde ahí todos notamos una baja en la cantidad de proyectos", señaló a El País el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción en Uruguay (Appcu), Eduardo Steffen.

Mientras que el operador inmobiliario Julio Villamide sostuvo que "el tope de precios cambió las reglas de juego, porque había una ley que fue acordada entre públicos y privados como de largo plazo, y a tres años de vigencia ya se modificó un aspecto sustancial". Añadió que lo ocurrido "no es un buen mensaje para los inversores que tienen que arriesgar su dinero".

En 2015 el número de proyectos habitacionales que tramitaron ante el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (Mvotma) una exoneración fiscal se ubicó cercano al millar, cuando en los años previos siempre se habían superado las 1.300 unidades. Incluso en 2014 —cuando se incorporó el tope de precios— la presentación de viviendas sociales estuvo por encima de las 2.000 unidades.

"El tope de precios condiciona el negocio, no hay mejor regulación que la del mercado en base a una libre comercialización", dijo a El País el presidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay, Gabriel Conde.

Además Villamide mencionó que los planes de vivienda social "tienen un equilibrio financiero muy ajustado y una tasa de rentabilidad baja" en comparación con otros instrumentos que ofrece el mercado a los inversores. "Ningún privado asumiría el riesgo de un proyecto que dura tres años para obtener una ganancia igual que la de un bono, que lo compra y se queda tranquilo en su casa", señaló.

Por este motivo, el operador inmobiliario entiende que se deben brindar más atractivos a los constructores "para que en un contexto económico adverso sigan invirtiendo en este tipo de viviendas".

Precios.

El decreto del gobierno que topeó los precios estableció que cuando el constructor quiera comercializar una vivienda con subsidio a la cuota del comprador, deberá venderla a un precio máximo fijado en Unidades Indexadas por el Mvotma. La normativa fijó precios diferenciales para Montevideo (con un tope más elevado que el resto), las capitales departamentales y las demás zonas del país.

"Congelar el precio del 25% significa que la rentabilidad depende del otro 75%, y eso aumenta mucho los precios y se pierde mercado", señaló el presidente de Appcu.

Villamide detalló que los promotores de proyectos deben "bajar el precio de una (vivienda) y subir el de tres, lo que hace que esas sean mucho más difíciles de vender que antes del tope, cuando salían las cuatro a precio de mercado".

A su vez, Conde apuntó que el tope de precios también provocó la acumulación de proyectos en Montevideo por la posibilidad de comercializar las viviendas a un valor mayor. "En el interior hay un gran problema porque con el tope, no dan los números. En ciudades como Maldonado y Colonia podría haber muchos más desarrollos de proyectos, pero el límite en el precio no ayuda", manifestó.

"Creo que fue una medida errónea, que generó el efecto contrario al que pretendían porque los precios no bajaron sino que siguieron subiendo, y lo hicieron incluso más que antes de la introducción del tope debido a que cayó la oferta", analizó Villamide.

Modificación.

Steffen comentó que se promovieron contactos con el Ministerio de Economía y el Mvotma para transmitir su rechazo al tope de precios y plantear que se vuelva al esquema original. "Nosotros pensamos que es posible y que habría posibilidades de que se revean los topes", indicó.

El presidente de Appcu señaló que en las reuniones han visto "un ambiente más favorable" para impulsar cambios en la ley en el equipo económico que en los responsables de la cartera de Vivienda.

Según estimó Villamide, la caída en la promoción de viviendas sociales representó desde 2014 hasta ahora "más de 3.000 puestos de trabajo que hubieran existido y no se concretaron".

Consultado Steffen sobre las perspectivas de futuro en caso que no haya cambios en la normativa, sostuvo que la cantidad de proyectos seguirá bajando. Una reciente encuesta entre promotores hecha por la Appcu, reveló que el 40% no piensa iniciar nuevas obras en el próximos tiempo.

Tope de precios para alquileres.

En la revista Propiedades —editada por Julio Villamide— se compara lo ocurrido con la presentación de proyectos para vivienda de interés social luego del tope de precios, con los efectos de una ley impulsada en 1985 para regular el mercado de alquileres. En aquel momento, para ayudar a los afectados por la crisis de 1982, se pidió "un pequeño esfuerzo" a los propietarios topeando los precios para el alquiler de viviendas. "Aquella ley generó un retiro masivo de viviendas del mercado de arrendamientos, provocando un alza fenomenal en los alquileres, precisamente el efecto contrario al que los legisladores querían lograr", recuerda el artículo. Dicho ejemplo fue usado por Villamide en una presentación ante las autoridades previo al cambio normativo.

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