DESINCENTIVO

Proyectos de vivienda social se frenaron, dicen inversores

Por los nuevos topes de precio ingresan menos; se generó un “desastre”.

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El Sunca entiende que no hay prisa para modificar el sistema. Foto: F. Ponzetto

Los empresarios que en los últimos años construyeron edificios amparados bajo el régimen de Vivienda de Interés Social (VIS, que ahora pasó a denominarse "vivienda promovida") entienden que los cambios que se le han hecho a este sistema redujeron los atractivos que tenía y provocaron que la cantidad de proyectos ingresados haya descendido en momentos en que la demanda de alquileres está en niveles récord. La combinación de los dos fenómenos —caída de la oferta e incremento de la demanda— terminará "impactando negativamente" en los precios que se piden por los alquileres, aseguran.

Además, los desarrolladores privados indican que las modificaciones que entraron a regir a fines de marzo y el menor apetito que despertaron por este tipo de proyectos, gatilló un "retorno" paulatino de los inversores a los barrios costeros en el caso de Montevideo, un fenómeno que la ley de 2011 había logrado contener para —exoneraciones de impuestos mediante— fomentar la construcción de edificios en otras zonas de la capital.

"Lo increíble es que la génesis de este último decreto fue exactamente para lograr lo inverso", dijo a El País Julio Villamide, asesor de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu). De acuerdo a lo que relató el consultor inmobiliario, gestiones de esta gremial ante el Ministerio de Economía (MEF) llevaron a que el subsecretario de esa cartera, Pablo Ferreri, se reuniera en 2016 con autoridades del Ministerio de Vivienda (Mvotma) para transmitir una serie de planteos de los promotores privados. Entre otros, pedían eliminar el tope a los precios del 25% de las unidades que se había instaurado en 2014 para los edificios que se levantaran en Montevideo.

Tiempo después, sobre fin de año, la gremial tuvo un encuentro con el director nacional de Vivienda del Mvotma, Salvador Schelotto. "En esa reunión nos transmitió que prácticamente todo lo que estábamos pidiendo iba a salir favorable", recordó Villamide. Una vez conocidas las modificaciones, en la Appcu reinó el desconcierto. "Lo que salió no solamente no corrigió los problemas que ya teníamos el año pasado, sino que los agravó notablemente", dijo Villamide.

El asesor de la gremial asegura que estos cambios provocaron que algunos promotores apuraran el tranco y presentaran sus proyectos de forma tal que la construcción de sus edificios se hiciera bajo las reglas de juego anteriores. Una vez que los cambios entraron a regir, sostuvo Villamide, el ingreso de proyectos de este tipo ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) se frenó.

Desde que salió y se empezó a aplicar la nueva reglamentación en los últimos días de marzo hasta fines de junio ingresaron 15 proyectos de "vivienda promovida". Nueve de ellos tienen menos de siete unidades, por lo que los nuevos topes de venta no los alcanzan. Así las cosas, solo entraron a la ANV seis proyectos de entre 10 y 20 viviendas en ese periodo, según la información que maneja la Appcu.

Entre la sanción de la ley en agosto de 2011 y el decreto de junio de 2014 que introdujo el tope sobre los precios del 25% de las unidades, se presentaban cerca de 400 viviendas por mes, indicó Villamide. Cuando se empezó a aplicar este tope, bajó a alrededor de 200 unidades mensuales. "Ahora en estos últimos tiempos anda en el entorno de 30, 40 por mes", agregó.

El País se comunicó con la ANV, donde informaron que entre el 1° de enero y el 31 de mayo de este año ingresaron 35 proyectos de "viviendas promovidas" (que se traducen en 667 unidades). Se consultó la fecha de ingreso de cada proyecto —para determinar si había sido antes o después de la nueva reglamentación—, pero estos datos no se proporcionaron, así como tampoco los de años anteriores, para comparar las cifras de 2017 frente a iguales periodos de años previos.

Se solicitó hablar con el presidente de la ANV, Francisco Beltrame, o algún otro jerarca de este organismo descentralizado tanto el lunes como ayer, pero sin éxito.

"Acabose".

"Es un desastre lo que ha pasado", dijo a El País el secretario ejecutivo de la Appcu, Aníbal Durán, sobre los efectos de las modificaciones al régimen de VIS. "No digo que sea el acabose, pero más o menos", añadió.

Por este motivo, el miércoles de la semana pasada la gremial envió un correo electrónico al titular del MEF, Danilo Astori, y al subsecretario Ferreri para ponerlos al tanto del descenso en la cantidad de proyectos ingresados. "Los (nuevos) topes iban a menguar la confianza y las ganas de invertir", dijo Durán, quien agregó que informaron a las autoridades de los "datos de la realidad".

Villamide también se refirió al mensaje que la gremial envió a los jerarcas de Economía: "En medio de la Rendición de Cuentas no tenemos ninguna expectativa de que en el corto plazo pueda haber ningún tipo de modificaciones, porque los esfuerzos del MEF están puestos en otro lado y lo último que quieren es comprarse problemas con otros sectores del Frente Amplio por un tema menor respecto al de la Rendición".

Tanto Durán como Villamide indicaron que hay empresarios con terrenos ya adquiridos, donde se pensaba construir un edificio de "vivienda promovida", y que hoy o bien han puesto freno de mano a esos planes o se han desprendido de esos predios para perseguir otro tipo de construcciones en otras zonas de la ciudad, principalmente la costa.

Previo a la ley, indicó Villamide, el 82% de las viviendas nuevas en Montevideo eran construidas en barrios de la costa, guarismo que descendió a 30%. "Otra vez va a volver a crecer el porcentaje de la costa", sostuvo el consultor.

"Estamos retornando al modelo del que queríamos salir cuando presentamos la propuesta (de VIS) allá por 2009 y 2010", concluyó Villamide.

Impacto en el empleo por descenso de proyectos.

La contracción en la cantidad de proyectos de "vivienda promovida" ingresados ante la ANV también tendrá consecuencias negativas en el empleo, alertaron desde la Appcu, en momentos en que la construcción ha perdido miles de puestos de trabajo respecto a años anteriores. De hecho, en 2016 hubo 23.000 ocupados menos en la construcción que en 2012, de acuerdo a cifras presentadas por la consultora PwC semanas atrás. Se trata de una baja de 31%. El sector concentró el año pasado al 7% del total de ocupados en el país.

Modificaciones establecidas este año para las VIS.

En uno de los primeros Consejos de Ministros de este año, el 6 de febrero, los miembros del gabinete de Tabaré Vázquez pusieron su firma en un decreto que introducía “ajustes” al régimen de vivienda de interés social instaurado en 2011 mediante la ley N° 18.795. A través de exoneraciones fiscales para los proyectos que se construyeran bajo el paraguas de esta ley, el objetivo era que acceder a un hogar propio fuera menos un sueño y más una realidad para una cantidad mayor de uruguayos, especialmente de “sectores socio-económicos bajos, medios bajos y medios de la población”, indica el texto. En el Ministerio de Vivienda (Mvotma) creían que se debía “profundizar en el cumplimiento” de lo que buscaba la ley, y de ahí este nuevo decreto de febrero.

Los promotores privados de la construcción no recibieron a estos cambios de brazos abiertos ni mucho menos. Entre otros, los inquietaba una modificación: a las viviendas que se vendan a inversores que luego las pondrán en alquiler se les exonerará el 100% del IRAE y del IRPF durante el ejercicio en que finalice la obra y los nueve siguientes “siempre que el precio del arriendo” sea “igual o inferior” a los precios máximos que estableciera el Mvotma en acuerdo con el Ministerio de Economía. Si el precio del alquiler está por encima de esos topes, la exoneración será del 40%. A fines de marzo se conoció el reglamento que regiría de ese momento en adelante para las “viviendas promovidas” y a cuánto ascenderían los topes de los alquileres. En Montevideo -en las zonas identificadas con los códigos 01 y 03, que cubren a buena parte de la capital donde se puede hacer uso de esta ley- cuando tengan como destino el alquiler luego de una primera venta, el propietario deberá exigir un arrendamiento igual o inferior a las 3.700 unidades indexadas (UI, unos $ 12.972) si tiene un dormitorio; 4.600 UI ($ 16.127) si tiene dos; y 5.200 UI ($ 18.231) si tiene tres o cuatro. Estos precios -que se calcularon con el valor de la UI en diciembre- se ajustarán cada mes en función de cómo varíe el Índice de Costo de la Construcción (ICC), deflactado por el Índice de Precios al Consumo (IPC).

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