AGROCLARO: “NO HAY ESPECULACIÓN INMOBILIARIA”

Bajaron los precios de campos, pero hubo más negocios

En el segundo semestre del año 2016 y en base a campos ofrecidos al Instituto Nacional de Colonización, se comercializaron 88.365 hectáreas incluyendo 58 operaciones.

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Este será un año con compradores que tomarán las oportunidades de negocios. Foto: Pablo Mestre.

El Ing. Agr. Juan José Fossati Leániz, socio de la consultora Agroclaro, se refirió al mercado de tierras y a los negocios concretados en el segundo semestre del año, donde se aprecia una mayor dinámica de negocios, alentados por una baja en la cotización de los mismos. Según el analista, "hoy los campos se pagan por lo que producen y no hay lugar a la especulación inmobiliaria".

El 2016 contó con particularidades como la ley de sinceramiento fiscal de Argentina y la amnistía fiscal de Brasil. El año comenzó con una expectativa de desvalorización del peso uruguayo que no se concretó. También se destacan el anuncio de la construcción de la segunda planta de celulosa de UPM y la prórroga del artículo referido a compraventas de bienes inmuebles incluida en la ley de inclusión financiera.

¿Cómo ha evolucionado el precio de los campos en el segundo semestre del 2016?

Se ha cumplido lo que preveíamos; baja en el precio y aumento en las transacciones. Los campos hoy se pagan por lo que producen y en algunos casos hasta menos inclusive. Quienes compran no especulan con una valorización en el corto plazo como sucedía en años anteriores.

¿Cómo evolucionaron los precios?

Nuestro informe semestral del mercado de tierras lo elaboramos en base a los datos de DIEA y el INC. Pero comentar el valor promedio de las ventas registradas tiene poco valor porque no son representativas: la superficie vendida no alcanza el 1% del área total del país. Nosotros analizamos cada transacción y sabemos que los campos han bajado un escalón más, aunque en menor medida en este segundo semestre si se lo compara con el primero. Dependiendo la zona y tipo de campo la baja acumulada desde 2014 -cuando se registraron los precios máximos-, a la fecha es entre un 20 y 40%.

¿Cuánto vale un campo en Uruguay hoy?

Hace unos años la agricultura definía el uso de los campos y su precio. Hoy las actividades determinantes son la ganadería y forestación. En este año volvimos a ver campos ganaderos extensivos de basalto en el eje de los US$ 2.000. Campos ganaderos mejores tienen valores entre US$ 2.500 y US$ 3.500 dependiendo de la zona. Un campo forestal de sierras, en Cerro Largo, vale en el eje de los US$ 2.500 y si está en el centro del país y con suelos de prioridad forestal entre US$ 3.000 y US$ 3.500. Hemos visto que muchos campos agrícolas hoy se venden y pasan a ganaderos o forestales; un campo con suelos de los grupos Coneat 10 u 11, principalmente en el litoral, vale entre US$ 6.000 y US$ 8.000 por hectárea. Para los arroceros la referencia es de US$ 3.000 y variable según disponibilidad de agua.

¿Quiénes están operando hoy en la compraventa?

Se mantiene lo que vimos meses atrás, con empresas agrícolas y ganaderas de escala así como algunos inversores particulares que apostaron a la valorización del activo en retirada. Quienes compran son generalmente productores o inversores uruguayos o regionales. En forestación, particularmente, hay demanda por parte de inversores, instituciones y fondos de inversión, por ser un rubro con perspectiva y buen retorno. En el segundo semestre se lanzó un nuevo fideicomiso para compra de tierras forestales esta vez por US$ 190 millones. También hay interés de fondos y empresas tanto ya instaladas como nuevas de adquirir tierras.

¿Cómo se comportaron los arrendamientos?

Las rentas agrícolas ya se habían ajustado, con una renegociación en el valor y en muchos casos en la forma de pago, con más negocios de medianería y pago a cosecha. Este rubro ha vuelto a las zonas más productivas del litoral dejando las marginales del centro, este y noreste adonde vuelve la vaca. Las rentas ganaderas se están ajustando aunque en menor medida y a otro ritmo. En forestación lo más relevante es que las empresas UPM y Montes del Plata tienen ofertas de campos en las zonas de influencia de las plantas lo que les permite descartar zonas más alejadas.

¿Qué proyectan para el año próximo?

En lo que es venta de campos vemos a inversores que compraron hace años vendiendo y capitalizando ganancias así como compradores que toman las oportunidades de negocio que se están presentando. En cuanto a lo productivo, sin duda el resultado de la zafra agrícola de verano y la instalación de la nueva planta de celulosa de UPM van a ser decisivas así como la evolución del tipo de cambio. El precio de los granos y la leche ya han mostrado mejoras respecto al año pasado. Cómo evolucionen las economías en Argentina y Brasil, así como el nivel que alcancen las tasas de interés a nivel internacional también serán relevantes.

Se vendieron 88 mil Hectáreas en 58 operaciones

La consultora Agroclaro realiza semestralmente un informe con el análisis del mercado de tierras. Está basado principalmente en los datos del Instituto Nacional de Colonización (INC), que permiten analizar las ventas individualmente y obtener indicadores de mercados actualizados y objetivos.

El área total analizada -sin considerar ventas de nuda propiedad, padrones indivisos, etc.-, en base a la información publicada en 2016 es de 88.365 hectáreas incluyendo 58 operaciones. Es de esperar que el INC tenga en estudio campos ofrecidos en diciembre, por lo cual la cantidad de compraventas del período serán probablemente mayores aún.

Son principalmente negocios de campos medianos o grandes de más de 500 hectáreas, que representaron inversiones de entre US$ 1,3 y 42 millones. Se observa un incremento en el área vendida y un deterioro en el valor de los campos, donde los agrícolas son los que más bajaron. También se destaca la venta de campos hipotecados y de empresas o particulares que se retiran del sector, así como varios remates judiciales que en los años anteriores eran poco frecuentes.

La forestación tuvo una participación destacada incluyendo la venta de 8.313 hectáreas forestadas en Paysandú; un grupo de campos que suman 7.272 has en Colonia, Soriano y Flores y 4.473 has incluyendo establecimientos en Lavalleja y Cerro Largo. Se vendieron también diversos campos en todo el país con suelos de aptitud forestal que serán probablemente plantados con árboles.

Este año en particular hubo ventas asociadas a propietarios que se adhirieron al sinceramiento fiscal de Argentina y Brasil. Se evidencia poca demanda por campos agrícolas y ganaderos de escala, con áreas de más de 3.000 hectáreas que tienen asociada una importante inversión.

Si bien el Índice Coneat (IC) es una excelente herramienta para tipificar los campos, no existe una correlación fuerte entre éste y el valor del campo. Esta clasificación abarca todos los suelos del país y asigna valores de productividad entre 0 y 263 siendo el promedio nacional igual a 100. Considerando todo el año, el campo con menor IC vendido tiene un valor de 56 y un precio de 2.396 US$/ha., seguido por otro de 59 a 4.118 U$S/ha. Por otra parte se vendió un campo de IC 156 en Florida a 6.080 U$S/ha. mientras otro con un punto más (IC 157) en Colonia se vendió a un valor de casi el doble.

Al analizar las ventas del segundo semestre únicamente, Durazno y Tacuarembó fueron los departamentos con más ventas (5 cada uno) seguidos por Salto y San José (2 cada uno). El precio máximo fue por 654 hectáreas agrícolas IC de 114, sobre ruta 3 y próximo a la ciudad de San José a US$ 6.119 por hectárea.

Los de menor precio en el último semestre fueron dos campos ganaderos de basalto a US$ 2.100 por hectárea; uno de ellos en la zona de pueblo Sequeira en Artigas con IC de 76 y otro una estancia completa de poco más de 2.000 hectáreas cerca de Curtina en Tacuarembó con un IC de 83. No se registraron ventas durante este año en Maldonado ni Rocha. El último ofrecimiento publicado es del 21 de diciembre y corresponde a un campo en Artigas que fue adquirido en un remate judicial.

También se publicaron ventas de campos en el marco del Programa de Estabilidad del Lechero y compras directas del INC en San José y Canelones con aptitud agrícola/lechera de entre 11 y 100 hectáreas a precios en el rango de los US$ 4.500 y US$ 8.200 por hectárea.

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