Finanzas de Bolsillo

¿Cuál es el costo de un crédito para compra de vivienda?

Un relevamiento de lo que ofrecen los bancos en este Finanzas de Bolsillo

Compraventa, casa, vivienda, compra, venta. Foto: Unsplash.
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El sueño de la casa propia, se suele hablar de él pero no de cuánto cuesta ese sueño. Al momento de solicitar un crédito para comprar vivienda, ¿cuál es la oferta de los bancos locales? ¿Cuánto tengo que “pagar” por él? ¿A qué plazo de financiamiento llegan? Todo eso y más en este Finanzas de Bolsillo.

El banco más grande (es casi la mitad del sistema en depósitos y créditos), el Banco República (BROU) dejó de ofrecer créditos hipotecarios en 2017, con el fundamento de que la operativa ya estaba siendo atendida a nivel del Estado por el Banco Hipotecario (BHU).

Banco a banco este es un resumen de lo que cuesta un crédito hipotecario, tras un relevamiento de El País.

BBVA

Tanto para compra de vivienda usada, nueva, construcción individual o reforma (pudiendo incluir la compra del terreno), la tasa de interés en Unidades Indexadas (UI) es 5,25% efectiva anual, hasta 25 años de plazo. Solo plazos mayores a 20 años se exige cobrar haberes en el banco para obtener esa tasa, de lo contrario para plazos mayores a 20 años es 5,75%. Hay opción de préstamos en dólares con tasa Libor 1a + 4 puntos (con cobro de haberes) o +5,5 puntos (sin cobro de haberes) para personas que tengan ingresos en dólares. Para nóminas con ingresos mayores a $ 150.000 líquidos mensuales, la tasa en UI se reduce a 4,95%.

¿Qué otros costos tiene? La tasación (que varía según la localidad), aunque en caso que el cliente cobre sueldo en BBVA, no paga este costo. El seguro de vida se cobra sobre el saldo de capital mes a mes, seguro de incendio, gastos de otorgamiento, contralor de hipoteca, tributos de control regulatorio del sistema financiero y prestación social complementaria.

BHU

Cobra tasas de interés en UI del 5,25% al 6,9% dependiendo de 4 variables: plazo (hasta 25 años dependiendo del producto, a menor plazo menor tasa), ser o no ahorrista (más barato para ahorrista), nivel de cobertura de garantías (cuanto menor el monto en relación al valor del inmueble, menor tasa), si la cuota se retiene del sueldo la tasa es menor. Dependiendo del producto, el crédito otorgado puede significar el 100% del bien.
Además el banco cobra gastos administrativos, básicamente destinados a solventar el costo de la tasación. En el monto a prestar se adiciona el valor del seguro de vida emitido por el Banco de Seguros del Estado. En caso de contar con cobertura de otras compañías de seguros, el cliente puede plantear el caso.

¿Cuánto pago de cuota en un crédito de US$ 100.000 por ejemplo? En caso que el crédito significase entre el 80% y 90% del bien, en un plazo de 25 años y no incluyera el seguro de vida, la cuota sería de 6.063 UI ($ 29.347 a hoy).

HSBC

Además de préstamos para compra de vivienda, pueden ser para oficina u otro destino, construcción o reforma. Las tasas de interés hoy se ubican a partir de 5.25% en UI. Un préstamo para la compra de la primera vivienda, puede tener un plazo de hasta 20 años en UI y de hasta 15 años en dólares, cubriendo hasta el 80% del valor del inmueble. Si el cliente cumple con los requisitos para el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, se puede financiar hasta el 90% del inmueble. Los otros costos son el seguro de vida opcional sobre saldo deudor, seguro de Incendio de la propiedad, pago por el período del crédito y cedido a favor del banco, tasación de la propiedad.

Si se solicitara un crédito por US$ 100.000, sobre el valor de una vivienda de US$ 150.000, el valor de la cuota sería de 6.742 UI ($ 32.634), correspondiente a un plazo de 20 años.

Itaú

Tiene créditos hipotecarios en UI hasta 20 años de plazo y con tasa de interés de 5,25% efectiva anual y en dólares a 106 meses de plazo y con tasa de 7% efectiva anual. En ambos casos el crédito se otorga por hasta el 80% del valor de mercado de tasación del inmueble. Incluye la tasación gratuita para el solicitante. Los otros costos son el seguro de vida incluido en la cuota a pagar, los gastos de escribano, gastos administrativos, seguro de incendio, así como la tasa de control del sistema financiero y la tasa de prestación complementaria.

¿Cuánto cuesta un crédito por el equivalente a US$ 100.000? En UI a 20 años la cuota sería de 6.534 UI por mes (equivalente a $ 31.627 a la cotización actual). Los gastos de escribanos son US$ 500 + IVA y los gastos administrativos US$ 500 + IVA, los cuales se pagan al momento del otorgamiento del préstamo.

Santander

La tasa de referencia para créditos hipotecarios en UI, en las que se operan el 99% de las solicitudes, es de 5,25% efectiva anual. El plazo del préstamo puede ser de hasta 25 años, donde la tasa es fija independientemente del mismo. Los otros costos refieren al seguro de vida, la tasación del inmueble y el seguro de incendio, que se cobra por única vez al inicio del préstamo y después se puede financiar durante la vigencia del préstamo. Otro costo administrativo es el contralor notarial de la hipoteca que se vaya a generar.

¿Cuánto me sale un préstamos de US$ 100.000? Para un crédito a 20 años, con un valor del inmueble de US$ 200.000, la cuota sería de 6.629 UI ($ 32.087), sin estar contabilizada la cobertura de seguro hogar. El total del préstamo a otorgar, bajo estas condiciones, es de US$ 103.745.

Scotiabank

La tasa de interés en UI va desde 5,25% efectiva anual para clientes que cobran el sueldo a través de Scotia y hasta 25 años para este segmento. Para clientes que no cobran el sueldo con el banco la tasa trepa hasta más de 6% pero lo usual es que empiecen a hacerlo para beneficiarse de la menor tasa. Los otros costos son la comisión de administración, el seguro de vida, el seguro de incendio, la tasación y los gastos notariales.
¿Cuánto se paga por un créditos de US$ 100.000? Suponiendo un crédito a 20 años, la cuota 6.631 UI (equivalente a $ 32.096 a hoy).

¿Cómo se determina la tasa de interés de un préstamos hipotecario?

La referencia, la competencia y avidez de riesgo

Según fuentes del mercado, la tasa se conforma dependiendo de diferentes variables, dentro de las cuales priman la tasa de referencia del mercado, la competencia para no quedar “desfasado” y la avidez de crecimiento. “En algunos momentos se quiere crecer y en otros se prefiere ser más cuidadoso”, expresó un ejecutivo bancario.

Por otro lado, el gerente general del BHU, Álvaro Carella, señaló que “en nuestro país existen regulaciones que establecen topes para la tasa de interés, en todos sus órdenes. Para la determinación de las tasas a aplicar, la institución como cualquier otra institución financiera, toma en cuenta la tasa de fondeo para el plazo de que se trate, en nuestro caso similar al costo de financiamiento del gobierno, una estimación del riesgo de crédito implícito en operaciones del mismo segmento, de ahí que no exista una única tasa de interés, otros riesgos involucrados en la actividad y los costos operativos. Los dos primeros componentes, esto es el costo de reposición de los fondos en el mercado a igual plazo y el riesgo de crédito implícito son los componentes de mayor incidencia”.

Sobre la caída de las tasas en UI para fondearse los bancos versus la de los créditos hipotecarios que se mantiene, fuentes del sector dijeron que “es muy difícil bajarlas”. Otras fuentes de la banca sostuvieron que, para estos créditos, se estudian tendencias donde se deben posicionar de 20 años en adelante.

¿Qué monto de préstamos hipotecarios se dieron en 2020?

¿Qué pasó con los préstamos hipotecarios en el año de la pandemia del coronavirus? Banco a banco estas son las cifras. En el caso de Itaú otorgó US$ 40 millones en créditos hipotecarios para compra de vivienda, un 30% más que en 2019. El 75% de los créditos hipotecarios se otorgaron en Unidades Indexadas (UI) con plazos que mayormente fueron entre 15 y 20 años, siendo el 25% restante en dólares a través del formato de línea de crédito a 106 meses. El BHU otorgó 751 créditos por aproximadamente US$ 48 millones. En el caso del BBVA se colocaron unos US$ 40 millones en nuevos préstamos hipotecarios en 2020. El banco Santander dio cerca de 900 créditos hipotecarios que superan los US$ 80 millones.

¿Por qué la gran mayoría de los créditos que otorgan los bancos son en UI? Eso es debido a que una “altísima proporción de la población tiene ingresos en pesos, ajustables con algún tipo de indexador que no es la variación del tipo de cambio, por lo que créditos a largo plazo en dólares a quienes no tienen ingresos en dicha moneda, entraña un riesgo cambiario implícito en el riesgo de crédito, lección que la banca uruguaya aprendió largamente en (la crisis de) 2001/2002”, explicó el gerente general del BHU, Álvaro Carella.

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