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Entre 2000 y 2014 el precio de venta de inmuebles se multiplicó por 4

El precio de la vivienda evolucionó igual que los salarios desde el año 2000 hasta el 2014, según FOTI Negocios Inmobiliarios

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Las viviendas más demandadas sean los monoambientes y los apartamentos de 1 y 2 dormitorios.

El contador Fernando Foti, socio de la inmobiliaria, sostiene que los uruguayos estamos acostumbrados a manejar el precio de venta de los inmuebles en dólares, ya que históricamente los ahorros se han mantenido en esa moneda. Desde hace varios años este precio continúa aumentando, y tenemos la sensación que está muy caro y que en algún momento debería bajar. En realidad, el precio de venta de la vivienda tiene varias justificaciones y lo más probable es que mantenga su tendencia alcista en el mediano y largo plazo. Si medimos el valor de la vivienda en pesos uruguayos, podemos observar que el precio de venta del metro cuadrado en Montevideo no ha hecho otra cosa que acompañar la evolución del Índice Medio de Salarios y del Índice del Costo de la Construcción. En el período 2000 -2014 el precio de venta medido en pesos se multiplicó por cuatro.

Gráfica 1
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El precio de la vivienda nueva está relacionado, entre otros factores, con el costo de la construcción, el precio de los terrenos que se compran para construir las viviendas y la variación del tipo de cambio. Casi el 40% del costo de construcción corresponde a mano de obra (remuneración y cargas sociales), y el resto a materiales, subcontratos y otros gastos. Es decir que todo aumento de la mano de obra y del costo de los materiales incide directamente en el precio de la vivienda. En los últimos 15 años, en tanto el costo de la construcción aumentó casi cinco veces su valor en pesos uruguayos, el tipo de cambio solamente duplico su valor llegando actualmente a $ 29 por dólar.

Gráfica 2
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El aumento en el costo de construcción provocó que el precio de venta de la vivienda promedio nueva pasara de US$ 1.000 a US$ 2.000 por metro cuadrado.

Gráfica 3
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Por otra parte, los terrenos aptos para construir vivienda en las zonas más demandadas por los compradores son un recurso cada vez más escaso, lo cual también conspira contra la rebaja de costos de los desarrolladores inmobiliarios.

Históricamente los inmuebles suben de precio, pero hay momentos en los que se registra una baja temporal de ese valor y puede ser más conveniente comprar. Por ejemplo, después de la devaluación de 2002 de casi 100%, los inmuebles bajaron su precio de venta 28% en promedio, y luego recuperaron su tendencia creciente. En aquella época el tipo de cambio duplicó su valor y pasó de $ 14 a $ 28.

Con posterioridad al 2002, el dólar comenzó a perder poder de compra, y llegó a valer $ 19 en 2012. A partir de 2013 comenzó a repuntar, y en lo que va del año 2015 se produjo una devaluación del 20% pasando el tipo de cambio de de 24 a 29.

Obviamente, nada tiene que ver la situación económica y financiera de Uruguay hoy con la de hace 12 años. Sin embargo, esta variación del 20% en el valor del dólar, sumado a la perspectiva de que el dólar continuará fortaleciéndose, genera la expectativa de una rebaja sustancial en el precio de venta de los inmuebles. Este fue uno de los principales motivos por el cual se produjo en los últimos meses una disminución en la cantidad de compraventas de inmuebles. Debido a este comportamiento de los compradores, los propietarios están más predispuestos a escuchar ofertas para la compra de sus inmuebles.

En este sentido, vale la pena distinguir la vivienda usada de la vivienda nueva. En el caso de la vivienda usada, en muchas ocasiones el propietario establecía el precio de venta bastante por encima del valor de mercado desconociendo muchas veces la opinión del intermediario.

En los tiempos que corren, se está produciendo un sinceramiento del mercado y el propietario que quiere realmente vender acepta en algunos casos propuestas con un descuento de entre 10% y 20%, respecto al precio en el cual se ofrecía la propiedad.

En cambio, el precio de venta de la vivienda nueva o en construcción tiene menos margen para bajar en el mediano y largo plazo ya que depende fundamentalmente de la evolución del costo de construcción y del precio de los terrenos. Ambos conceptos tienen una tendencia al alza. En lo que va del año la inflación se ubicó en el 9% y esto provocará un aumento en los sueldos para tratar de preservar el poder adquisitivo de los trabajadores.

En el sector de la construcción ya se aprobó un incremento salarial del 12% en el Consejo de Salarios. La devaluación del 20% registrada en lo que va del 2015 frena por el momento la tendencia alcista de los precios y provoca que las empresas que están llevando adelante proyectos de vivienda tengan un poco más de flexibilidad para otorgar algún descuento en la venta de los inmuebles. Los principales descuentos de precio probablemente ocurran en los proyectos de vivienda de interés social, que es donde se observa una mayor cantidad de oferta de vivienda nueva.

Obviamente se continúa construyendo vivienda porque la oferta de inmuebles usados es muy inferior a la demanda y muchas veces no satisface las expectativas del comprador actual.

Hay una cantidad importante de uruguayos que tienen dinero para comprar o la posibilidad de acceder al crédito bancario en unidades indexadas y hace muchos años que están esperando que bajen los precios. Tal vez éste sea un buen momento para tomar la decisión.

Desde hace algún tiempo, los principales compradores de apartamentos son familias unipersonales, parejas sin hijos e inversores de renta. Esto explica que las viviendas más demandadas sean los monoambientes y los apartamentos de 1 y 2 dormitorios. Por otra parte, las casas son más buscadas por parejas con uno o más hijos.

"Estos comentarios son aplicables fundamentalmente al mercado inmobiliario de Montevideo", concluyó Foti.

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