Finanzas de Bolsillo

¿Cuáles son los errores más comunes en la compra de la vivienda y cómo evitarlos?

Al momento de comprar la primera vivienda hay varios aspectos a tener en cuenta para no cometer errores.

Showroom del apartamento con un dormitorio. Foto: Constructora Rener
La compra de la primera vivienda es un gran desafío. Foto: Constructora Rener

En el pozo, a estrenar, usada, con crédito hipotecario o alquiler con opción a compra son algunas de las opciones. Comprar la primera vivienda puede ser un gran desafío y, si no se estudia lo suficiente la decisión, se cometen errores que pueden arrastrarse por años.

En este Finanzas de Bolsillo un listado de los traspiés a evitar y algunos consejos de referentes del mercado inmobiliario. 

Antes de empezar, Alejandra González, responsable de marketing de Campiglia cree que es “importante” a la hora de elegir la primera vivienda “pensar si es algo provisorio o algo a más largo plazo”. Por ejemplo, se debe evaluar “cuantos años se estima que se va a vivir en esa propiedad y qué necesidades se va a cubrir”.

Ahora sí, cuatro aspectos a tener en cuenta antes de comprar la primera vivienda.

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Mirar adentro de la vivienda

La mayor parte de las personas “no realizan una inspección ocular del inmueble con un profesional en materia constructiva”, indicó Matías Medina, secretario de la Cámara Inmobiliaria (CIU). En esa línea, recomendó acudir a la vivienda “con su profesional de confianza” para que realice “una evaluación del estado de la misma y brinde una opinión técnica sobre su estado de conservación”. Puede ser, por ejemplo, un arquitecto o constructor.

Si el inmueble es a estrenar o está en construcción, el individuo “deberá hacer un relevamiento de la unidad” con la ayuda de su “profesional de confianza” y con la presencia del arquitecto de la empresa constructora. Además, tendrán que “firmar un acta de ocupación”, agregó.

Por su parte, Alejandra González, responsable de marketing de Campiglia Construcciones, entiende que, “si bien el material gráfico es de gran apoyo, la visita sigue siendo algo importante” para comprar una casa o apartamento terminado. De esa manera, se conocen un “montón de aspectos que solo se pueden percibir con la vivencia”.

Sin embargo, señaló que “cada vez son más las propiedades que se venden con el apoyo de material audiovisual. Sobre todo cuando se trata de unidades que están en construcción o que se adquieren desde el exterior”.
Por su parte, Aníbal Durán, gerente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (APPCU), opinó que “es de sentido común” realizar una inspección.

No obstante, aclaró que la decisión depende de la situación económica de la persona. “Hay gente con poder adquisitivo que se podrá dar la satisfacción de llevar un arquitecto de su confianza o un especialista en algún oficio para que hurgue en la vivienda. Pero hay otro espectro de gente que no tiene más remedio que comprar lo que puede con su bolsillo y, si hubiera imperfecciones, con el tiempo se irán subsanando, pero a priori no podrán calibrar”, agregó.

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Mirar alrededor de la vivienda

Definir si una vivienda es la ideal depende mucho de lo que la persona quiera. Durán cree que es bueno “evaluar el contexto en donde está” la casa o apartamento, además de averiguar las “bondades edilicias” y la “calidad del proyecto”. Es decir, mirar “su ubicación y entorno”.

También juegan un rol importante las necesidades de las personas. No obstante, González contó que “muchas veces los clientes se ven sorprendidos” por algunas zonas que “van evolucionando”. Por eso, es “importante ser abierto a recibir propuestas que se adapten a las necesidades y que no siempre acompañan la idea que tiene un cliente en la primera conversación”.

Ley funcionó hasta que Vivienda intervino, según Borsari. Foto: Darwin Borrelli
Comprar en el pozo, es una de las opciones para la primera vivienda. Foto: Darwin Borrelli
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Los gastos de la vivienda

Uno de los errores que se repiten en la compra de la primera vivienda, según señaló Medina, es no contar con un “estimativo detallado de los gastos que pueden incurrir a la hora de concretar la operación”.

Además, manifestó que desde el punto de vista financiero “hay que tener en cuenta varias aristas”. Se deben ponderar los impuestos que se pagan de forma anual, como la contribución, el saneamiento, entre otros. Además, el costo del mantenimiento del inmueble, los gastos impositivos en la transacción y los honorarios de los profesionales que intervienen, son algunos de los que enumeró.

Y es que comprar una vivienda genera varias obligaciones. Si se trata de un apartamento, una de ellas es pagar los gastos comunes. Durán señaló que es un “tema no menor” porque juega un “rol determinante” y que, “muchas veces, para desapercibido”.

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¿Qué modalidad de compra de vivienda elegir?

En el pozo, a estrenar, usada, con crédito hipotecarios o alquiler con opción a compra son algunas de las opciones disponibles en el mercado.

Medina contó que para la primera vivienda las personas buscan, por lo general, “ver el producto terminado” o toman la decisión cuando está avanzada la construcción. Por eso, quienes eligen comprar en pozo son de un “perfil inversor” o que están vinculados al sector por “alguna experiencia anterior”.

Ya sea para comprar en pozo o a estrenar, el secretario de CIU recomendó seguir algunos pasos. Uno es conocer a la empresa constructora. Averiguar su trayectoria, reputación y, si es posible, ir a ver otras obras “para poder evaluar las terminaciones”. También aconsejó “pedir una memora descriptiva, reunirse con los arquitectos que la están ejecutando y realizar un seguimiento del avance de la misma según los plazos establecidos contractualmente”.

En cuanto a la parte legal, recordó que el escribano “designado por la parte compradora deberá brindarle seguridad jurídica y estudiar toda la documentación previamente a firmar cualquier tipo de documento”.

Otra opción “muy utilizada” es el alquiler con opción a compra. Medina contó que tiene la ventaja de que, al haberla alquilado, se conoce el inmueble por haber habitado allí. Aunque igual se deberán ponderar varias cosas a la hora de la compra, la persona “descarta el factor intrínseco de conocimiento” de la vivienda.

Adquirir un inmueble con un saldo de deuda es otra modalidad, aunque el integrante de CIU reveló que “no se da este tipo de operación en la actualidad”. De encontrarse con una vivienda en esa situación, “se busca cancelar la hipoteca y solicitar un nuevo préstamo para su adquisición”.

Puede suceder que la persona que va a comprar su primera vivienda tenga que solicitar un préstamo hipotecario. En esos casos, Medina aconsejó se haga un estudio de ingresos y los gastos adicionales, que pueden ser los costo de tasación, estudio de títulos, hipoteca y trámites administrativos, previo a la pedir el crédito, como ya hemos visto en un Finanzas de Bolsillo anterior.

Otra Clave

Pedir ayuda a especialistas en la materia

El gerente de Appcu señaló que es “bueno” saber quién hizo el proyecto inmobiliario y qué empresa construyó la obra. Cree que “muchas veces se ve lo superficial y se deja de lado el hurgar en las bondades de la construcción”. En esa línea recomendó “asesorarse”.

Medina también habló de la necesidad de buscar ayuda. El secretario de la CIU aconsejó contratar a un operador inmobiliario profesional de confianza. Esa persona “realizará un detalle de todos los gastos impositivos en la transacción inmobiliaria, brindará su opinión objetiva sobre el valor del mismo ya que es tasador y tiene la formación suficiente para emitir un juicio de valor sobre el precio del inmueble”, comentó. Además, recomendó “trabajar en conjunto” con un escribano público.

González, por su parte, contó que para el asesoramiento se adquiere conocimiento sobre la “capacidad de pago real” del cliente y “si tiene posibilidades de realizar una compra con financiación por parte de la empresa o con alguna entidad financiera”. Lo que se hace es “razonar junto con la persona cuales serían las diferentes alternativas para el acceso a la vivienda de manera que no signifique una carga sino que le permita seguir viviendo de una manera que le resulte cómoda”.

¿Cuál es el rol del escribano en la compra de la primera vivienda?
El boleto de reserva y el estudio de la titulación.
En Montevideo para comprar un metro cuadrado de vivienda se necesitan dos meses y medio de ingreso. Foto: F. Flores

Para comprar una vivienda es necesario un escribano. Una de sus funciones es intervenir en la realización del boleto de reserva. ¿Qué es? Se trata de un “contrato o negocio preliminar que genera obligaciones de hacer”, explicaron fuentes consultadas de la Asociación de Escribanos. En el mismo “se acuerdan los términos y bases del negocio proyectado”.

Una vez que se firmó la reserva, el vendedor retira del mercado inmobiliario el ofrecimiento del inmueble a otras personas. Además, en ese documento “se establece una seña y multa para el caso de incumplimiento” del acuerdo, y se determina un “plazo dentro del cual el escribano estudia la titulación y diversas situaciones de naturaleza jurídica, gráfica, administrativa, fiscal y catastral”.

El escribano, como se mencionó, realiza el estudio de los títulos. El profesional analiza la “titulación de la propiedad de los últimos 30 años” para “identificar los aspectos que puedan afectar la situación personal, patrimonial o económica, tanto del inmueble como del propietario”, dijeron.

Otra herramienta es la reserva de prioridad, que es la inscripción de una compraventa en el Registro. Tiene una vigencia de 30 días y da “garantías a las partes”, explicaron. Si durante ese periodo “se inscribe la compraventa, esta tendrá prioridad sobre cualquier acto o negocio jurídico que se inscriba con posterioridad a la solicitud de la reserva”, por ejemplo, la inscripción de un embargo.

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