FINANZAS DE BOLSILLO

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Una de las grandes barreras para las personas, principalmente los jóvenes, que tienen el sueño de acceder a una casa propia es la falta de ahorro previo y la imposibilidad de juntar la cantidad de dinero no financiado por los bancos. Es decir, el porcentaje del valor total del inmueble que es solicitado por la industria bancaria para acceder a un crédito hipotecario (que puede variar entre 10% y 30% del precio de la vivienda).

En la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), señalaron a El País que la carencia de soluciones para este problema radica en que los jóvenes no tienen el deseo de acceder a una casa propia por lo que prefieren el alquiler.

Sin embargo, desde el portal inmobiliario InfoCasas, afirmaron que los jóvenes uruguayos sí tienen el deseo de comprar una vivienda pero optan por el alquiler porque no tienen otra opción.

Esta segunda visión es compartida por el Ministerio de Vivienda (Mvotma) que buscará impulsar durante la nueva administración, la modalidad del alquiler con opción a compra, mediante una acción en conjunto con el sector privado.

¿Qué es? El alquiler con opción a compra es una forma de acceder a un inmueble sin la necesidad de contar con ahorro previo, a través del pago de un alquiler que luego se tomará como el ahorro exigido. Es decir, la persona pagará un alquiler durante un período de tiempo a determinar (es frecuente que sea entre tres y cuatro años) y si luego decide comprar ese inmueble en el que está viviendo, el alquiler que abonó durante esos años se tomará como parte del pago.

Las dos principales ventajas de esta modalidad son que, por un lado la persona no tiene que pagar dos cosas a la vez, es decir, pagar un alquiler mientras que financia otro inmueble a largo plazo. En este caso la persona compra mientras lo alquila. Además, otro beneficio radica en que la persona toma la decisión de comprar de forma más informada y luego de que experimentó vivir allí durante un tiempo, por lo que ya conoce la casa, el barrio, entre otras cosas.

“Hoy no hay mucha capacidad de crédito, si vos le pedís a la persona que entregue el 10% de lo que cuesta la casa no lo tiene, porque no tiene dinero guardado ni capacidad de ahorro, y tampoco tiene la posibilidad de sacar un préstamo y además pagar un alquiler”, indicó el subsecretario de Vivienda, Tabaré Hackenbruch a El País.

Es por esto que desde el Mvotma quieren impulsar esta modalidad dado que el alquiler con opción a compra permite estudiar la conducta de crédito de la persona durante ese período inicial determinado. “Una vez culminado ese tiempo ya estudiaste cómo es la persona como pagador y ahí le ofrecés que lo que ya abonó forme parte del pago de la casa”, explicó el subsecretario.

Si bien hay algunos ejemplos de inmuebles que se hayan vendido en Uruguay bajo esta modalidad, como es el caso de las Torres Nuevocentro o de algunos proyectos puntuales de viviendas del Mvotma, esta no es una modalidad de uso frecuente en el mercado.

De acuerdo al gerente de Appcu, Aníbal Durán, a nivel privado “esta modalidad no se usa en absoluto” porque “la juventud de hoy en día no quiere aferrarse a un inmueble que les pueda acarrear problemas” y por eso prefiere alquilar durante un tiempo determinado. “O porque cambian de trabajo y se mudan a otro lado, o se pelean con sus parejas y no viven más juntos, ese es el concepto que hoy existe”, indicó Durán.

Este comportamiento explica además los altos niveles de arrendamiento que hay actualmente en Uruguay, que según indicó el ejecutivo de Appcu ronda entre el 25% y el 30%.

Sin embargo, otra mirada del mismo problema, planteada por Ricardo Frechou, CEO de InfoCasas en diálogo con El País, señala que si bien la cantidad de personas que alquila una vivienda en Uruguay ha aumentado, esto no implica que no deseen acceder a la casa propia. “El tema es que no pueden”, señaló Frechou.

La modalidad no es nueva y a nivel legal se puede hacer. Sin embargo, según explicó el CEO de InfoCasas, la falta de oferta de este tipo de modalidad es que “no es un negocio atractivo” para el sector privado. “Ningún desarrollador privado lo quiere hacer porque tenés que pensar a largo plazo, entre 25 o 30 años”, indicó el ejecutivo.

Es que bajo esta modalidad, el desarrollador empieza a recibir ingresos recién cuando la persona empieza a alquilar el inmueble. Según Frechou, lo que explica el porqué no hay oferta es que el desarrollador privado “tiene que construir toda la obra y pagarla sin tener preventa. Nadie quiere hacerlo, si te regís por la oferta y demanda del mercado tradicional no es atractivo el negocio”, indicó.

En este sentido, la propuesta que explora el Mvotma junto a la Corporación Nacional para el Desarrollo (CND), República Afisa y Appcu, es la creación de un fideicomiso con recursos de fondos privados y del ministerio para la construcción de viviendas, en el que el alquiler con opción a compra sea una de las modalidades ofrecidas.

“Lo vemos como una opción interesante que ya ha funcionado en otros países y que en el mercado se ha ido imponiendo por sí solo”, indicó Hackenbruch quien además explicó que bajo la creación de este fideicomiso “la construcción de la vivienda la harían los desarrolladores privados”, la tierra la brindaría el Estado y el Mvotma “se quedaría con un porcentaje de esas viviendas de acuerdo a lo que aporta el fondo”.

Hay varios factores que explican el desafío de que haya poca oferta de vivienda que sea accesible para los sectores de ingresos medios y bajos de la población. Según explicó días atrás -en el marco de una conferencia organizada por el Centro de Estudios para el Desarrollo (CED)- el director de Altius Group, Mauricio Levitin, en términos de costos del metro cuadrado a nivel de la región, Uruguay está entre los países más caros.

“Si bien (ese costo) se ha reducido en los dos últimos años en otros países como Colombia o México, el metro cuadrado cuesta la mitad de lo que cuesta en Uruguay”, indicó Levitin y explicó que eso se debe en parte al costo de construcción, a la baja productividad del sector “que se termina trasladando en mayores costos y mayores precios de venta” y a la normativa del país.

Es por esto que tanto el sector privado como el público afirman que el camino para lograr que los desarrolladores inmobiliarios puedan ofrecer soluciones de vivienda a los deciles de ingreso medio y bajos en Uruguay, se precisa el trabajo en conjunto.

¿Qué pasa si la persona decide no comprar el inmueble?

Lo ahorrado podría traspasarse a otro interesado

Una de las ventajas que ofrece esta modalidad es que si luego de terminado el período inicial de alquiler, -es decir, los años “de prueba”- y la persona decide finalmente no comprar el inmueble, todo lo ahorrado podría llegar a traspasarse a otro interesado.

Es fundamental destacar que esto depende de cada proyecto inmobiliario y de cada contrato pero según operadores inmobiliarios, suele ser frecuente que haya un acuerdo entre partes para que lo ahorrado se traspase a otro interesado.

Algo similar a lo que ocurre con los inmuebles que aún poseen cuotas a pagarle al Banco Hipotecario (BHU), en los que el nuevo comprador interesado compra la vivienda con determinada cantidad de cuotas pendientes a pagar al BHU.

Desde el portal InfoCasas señalaron en un artículo informativo que lo anterior “significa que lo invertido en la vivienda no se pierde y que en general se puede recuperar un alto porcentaje de lo ahorrado, con la ventaja de que durante ese tiempo viviste en la casa como pagando un alquiler normal”.

Asimismo, en el caso de las Torres Nuevocentro, el precio del apartamento se congelaba hasta que se ejerciera la opción de compra, con un plazo máximo de cuatro años. (Fuente: Portal InfoCasas).