Finanzas de Bolsillo

¿Cuánto de los ingresos se debería destinar al alquiler?

En Montevideo se dedica en promedio 23% de los ingresos al pago de alquiler.

Industria inmobiliaria recomienda no destinar más de un 30% de los ingresos al pago de alquiler. Foto: F. Ponzetto
Industria inmobiliaria recomienda no destinar más de un 30% de los ingresos al pago de alquiler. Foto: F. Ponzetto

Hay múltiples factores a tener en cuenta a la hora de determinar qué porcentaje de los ingresos se debería destinar al pago del alquiler de una propiedad. Sin embargo, también existen ciertos parámetros en la industria que sugieren que el presupuesto destinado al pago del alquiler no debería superar el 30% de los ingresos de una persona o núcleo familiar.

La vivienda representa el principal gasto para las mayorías de las familias, sobre todo para aquellas que no tienen otra opción que enfrentar el pago de un alquiler.

Si bien la decisión de cuánto de los ingresos se deben destinar al pago de un alquiler depende de cada familia, de cada persona, de sus necesidades e intereses, en la industria inmobiliaria se sugiere a las personas destinar un máximo de 30% de sus ingresos a la vivienda.

Esta regla se conoce como "50/30/20" y es heredada por la política y académica estadounidense, Elizabeth Warren. Según explicó a El País, Ricardo Frechou, CEO de InfoCasas, la fórmula consiste en destinar un 50% de los ingresos a los gastos fijos; un 30% a los gastos de elección personal y el ocio; y un 20% a conseguir metas financieras como el ahorro o la inversión.

"La vivienda se encuentra dentro de ese 50%, lo recomendable es que el gasto mensual de un alquiler ocupe entre un 25% y un 30% de nuestros ingresos para poder mantener la buena salud de nuestras finanzas", indicó Frechou y añadió además, que ese es el monto promedio que exigen las empresas aseguradoras como ingreso mínimo del núcleo familiar, para otorgar una garantía de alquiler.

Asimismo, según indicó Carlos Aliano, jefe de Marketing y Comunicación de Sures Bienes Raíces, otro consejo a tener en cuenta es que el alquiler se realice en la moneda en que se perciben los ingresos para evitar posibles inconvenientes en el presupuesto mensual que puedan presentarse por variaciones del tipo de cambio.

"No existe una forma 100% exacta de qué porcentaje de los ingresos se debe destinar a un alquiler, pero está claro que si el porcentaje destinado a la vivienda es elevado simplemente el núcleo familiar no podrá llegar a fin de mes", explicó Aliano.

Según los últimos datos de la Encuesta Continua de Hogares (ECH), realizada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en Uruguay un 19,1% del total de personas alquila una vivienda, mientras que el 57,4% son propietarios, el 21,3% son ocupantes con permiso, el 1,3% son miembros de alguna cooperativa de vivienda y el 0,9% son ocupantes sin permiso.

De los 19 departamentos, Montevideo es donde se registra la mayor cantidad de personas que alquilan (25%), seguido de Colonia (18,5%) y Maldonado (17,3%). El promedio de los ingresos destinados al alquiler de una vivienda en la capital del país es de 23%, aunque varía entre el 16% y el 26% según la zona.

El gerente de Clasificados de Mercado Libre, Jonathan Szwarcman, dijo a El País que, del total de uruguayos que buscaron inmuebles a través del sitio entre enero y julio de este año, el 47,5% buscó propiedades en la categoría "Alquileres".

La relación ingreso-alquiler en Montevideo, ha registrado un promedio del 23% desde 2009 a 2017, a excepción de 2015 cuando fue de 25%, así lo señaló el economista y ex director de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), Carlos Mendive.

Con respecto a los diversos barrios de Montevideo, Mendive explicó que cuanto más al centro sea la propiedad a alquilar, mayor es el porcentaje de los ingresos que se destinan. "Zonas como Ciudad Vieja, Centro, Cordón, Palermo y Barrio Sur, destinan en el entorno del 26% de sus ingresos", explicó.

Le siguen los alquileres en Pocitos, Punta Carretas, Parque Rodó, Malvín, Punta Gorda, donde suelen destinar el 25% y el Prado y sus entornos que ronda el 22%.

"Luego hay otras zonas denominada intermedias que engloban barrios como La Comercial, Aguada, Arroyo Seco, Reducto, Goes, La Blanqueada donde el promedio de los ingresos destinados es del 23%", señaló el economista. "A medida que uno se va alejando de las zonas céntricas de la ciudad, el promedio ronda el 22% y en las periferias se suele destinar entre el 19% y el 16%", explicó.

Según Mendive, cuando se firma un contrato de alquiler por primera vez, puede ser que el precio sea elevado, sin embargo, indicó que es frecuente que con el paso del tiempo y tras la renovación del contrato ese precio pueda obtener reajustes diferentes. "Y si es buen pagador, los contratos que ya tienen mayor antigüedad suelen beneficiar al inquilino", agregó.

En las zonas céntricas, el ratio alquiler-ingreso es más alto, según Mendive esto se debe a que se paga por una mejor localización pero además porque hay una mayor heterogeneidad en el tipo de ingresos.

"Muchas veces ocurre con la gente joven que paga más del 26% o inclusive más del 30%, son grupos jóvenes con mayor educación que si bien hoy no tienen tantos ingresos, a futuro avizoran que los podrán mejorar, por lo que no están dispuestos a irse más allá de zonas céntricas", explicó.

Según el ex director de la ANV, fue a partir de la normativa de promoción a la inversión en viviendas de interés social, que se registró una oferta renovada en el mercado de alquileres, "eso contribuyó a una mejor relación calidad-precio, particularmente en barrios céntricos", señaló.

Al respecto, el gerente de Clasificados de Mercado Libre indicó que la demanda de inmuebles va a la par con el crecimiento de la oferta de propiedades. "Si se comparan los datos de junio de este año y el mismo mes de 2017, tuvimos un aumento de 75% en la cantidad de propiedades en alquiler y venta publicadas en la plataforma, pasando de 49.010 a 85.859", manifestó.

Desde InfoCasas, apuntaron que lo más buscado en su portal es un alquiler con precio promedio de $19.000 mensuales. Si se tiene en cuenta que el salario mínimo en Uruguay es de $13.430 y el salario promedio ronda los $23.000, en ninguno de los dos casos se podría cumplir con el parámetro "50/30/20" mencionado anteriormente.

"Para poder mantener esa regla, a la mayoría de los usuarios les conviene agrupar ingresos en pareja o con amigos/roommates, como es la tendencia de los últimos años", explicó Frechou.

No solo hay que tener en cuenta el precio del inmueble a la hora de alquilar, sino además los otros gastos inherentes tales como: el depósito, funciona como garantía para que el propietario del inmueble se asegure que hay un compromiso; la garantía, se aceptan diferentes tipos dependiendo de quién gestiona la propiedad y del propietario; y la comisión inmobiliaria, en el caso de que la gestión se haya concretado mediante una inmobiliaria. La comisión inmobiliaria por estos servicios en los casos de alquiler suelen ser de un mes de alquiler más IVA.

Desperfectos al término del contrato de alquiler

"Dentro de los contratos de arrendamiento hay un aspecto que suele ser de gran preocupación para los operadores inmobiliarios y tiene que ver con la indemnización de los desperfectos, al término del contrato de arrendamiento. Según se señala en la revista Ciudades de la Cámara de Industrias del Uruguay (CIU), el tema se encuentra regulado inicialmente en el Código Civil, en el artículo 1796, donde se establece que el arrendador está obligado a mantener el bien en "estado de servir para el fin a que ha sido arrendado". Esta obligación inicial adquiere gran importancia en la medida en que el arrendamiento, como contrato de cumplimiento extendido en el tiempo, impone que esa obligación se extienda desde el comienzo del contrato, hasta el momento en que la tenencia del inmueble cesa, al entregarse las llaves del bien al propietario o administrador en su caso. Las reparaciones que la norma pone a cargo del propietario son aquellas consideradas "necesarias", esto es aquellas de entidad o trascendencia como paredes exteriores, azoteas, cañerías y otras, que se vinculan más bien a la estructura del inmueble. Un capítulo aparte que es frecuente en Uruguay son las apariciones de humedades.

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