Finanzas de Bolsillo

Cómo funciona la hipoteca invertida, novedad en el país

Es una manera de quedarse a vivir en la casa y cobrar una renta por su venta.

Producto: la hipoteca invertida habilita al propietario de un inmueble a venderlo y  cobrar una renta vitalicia.  Foto: Shutterstock.
Producto: la hipoteca invertida habilita al propietario de un inmueble a venderlo y cobrar una renta vitalicia. Foto: Shutterstock.

Cuando alguien va a comprar su casa, es posible que saque un crédito hipotecario: es decir un préstamo para adquirirla contra la hipoteca del inmueble. En caso de no pagar durante varios meses la cuota del préstamo, el banco puede rematar la vivienda para cobrarse.

Ahora, ¿qué sucede cuando ya se pagó la casa y llega la hora de jubilarse? La persona tiene "enterrado" un dinero en ese inmueble (es decir lo que vale de la vivienda). ¿Cómo puede hacerse de ese dinero para complementar su jubilación pero además seguir viviendo en su hogar? La respuesta es hacer una hipoteca invertida.

¿Cómo funciona este instrumento que tiene escaso desarrollo en Uruguay? La persona vende la "nuda propiedad del inmueble", es decir "vende" su casa pero sigue viviendo en ella. Obviamente, el precio al que la vende es menor al valor del mercado de esa propiedad.

El asesor del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), Martín Vallcorba dijo que "según el marco legal vigente, no existen limitaciones para que se puedan desarrollar productos o instrumentos de este tipo".

Vallcorba concurrió a la comisión de Hacienda del Senado para analizar un proyecto de ley de hipoteca invertida presentado por el senador blanco Luis Lacalle Pou.

"Al día de hoy existen instrumentos con características muy similares al que se propone en el proyecto de ley, como el desarrollado por la empresa Garantis que, por un lado, tiene el respaldo del Banco de Seguros del Estado y, por otro, el de ACSA", señaló Vallcorba.

Ese producto "permite acceder a una renta vitalicia provista por el Banco de Seguros del Estado a cambio de la nuda propiedad del inmueble, asegurando de por vida el usufructo de la vivienda y, en caso de fallecimiento del titular, también incluye a su cónyuge". Es decir, la persona cobra la renta vitalicia y vive en su casa, cuando fallece la propiedad pasa a manos de la empresa.

La renta que recibirá la persona dependerá del valor estimado del inmueble, su edad y sexo.

Otra oferta parecida es la de NudaProp, esta empresa conecta a la persona con el inversor. La fundadora de esa firma, Constanza Boix dijo al diario El Observador que ambas partes se benefician: el inversor compra una vivienda a un valor mucho menor que el que mercado establece, y el propietario recibe un dinero por su casa y puede seguir viendo en ella. El usufructo puede ser vitalicio o temporal (a a cierta cantidad de años). Cuanto menos tiempo de usufructo, más se acercará el valor del inmueble al de mercado.

Experiencias.

Vallcorba dijo que revisó experiencias de este tipo en otros países, "en particular, tomamos como referencia el caso de España que se cita en el proyecto de ley y el de Perú, que recientemente avanzó en una normativa similar".

"A pesar de que en otros países existe una normativa de este tipo, es un producto que no ha tenido un gran desarrollo. En buena medida eso se debe a las propias dificultades que tiene el producto y a los riesgos (para las instituciones)", explicó el asesor del MEF.

"En España, hasta el año 2007 o 2008 —coincidentemente con el comienzo de la crisis internacional—, los bancos ofrecían este producto, a pesar de que no tenía un desarrollo muy grande. Luego de la crisis casi todos los bancos se han retirado de este mercado y quedan algunos productos que ofrecen fondos de pensión o compañías de seguros en un mercado que, por lo que hemos podido averiguar, tampoco ha logrado un desarrollo demasiado importante", agregó.

Vallcorba enumeró luego los riesgos que el proyecto de ley de Lacalle Pou traería aparejados para las instituciones, eso molestó al senador del Partido Nacional, Luis Alberto Heber .

Uno de los aspectos que mencionó el asesor del MEF es que el proyecto de ley "alcanza a las personas mayores de 65 años y también a casos de discapacidad. En el caso de las personas mayores de 65 años entendemos que sería bueno definir qué sucedería cuando, por ejemplo, los propietarios son más de una persona o cuando, eventualmente, haya personas mayores y menores de 65 años; también puede haber propiedades que estén a nombre de los hijos. O sea que habría que establecer si la condición es que todos los propietarios tengan que ser mayores de 65 años o no porque esto, en definitiva, puede afectar también el propio desarrollo del negocio".

El texto a estudio de la comisión, prevé que el producto hipoteca invertida "puedan desarrollarlo instituciones de intermediación financiera, empresas de seguros y entidades de crédito", recordó Vallcorba.

A su juicio, "estas instituciones no tienen la experticia necesaria para manejar el riesgo de longevidad, o sea, no trabajan con cálculos actuariales, no es parte de su funcionamiento habitual. Por lo tanto, desde un punto de vista prudencial —esto lo hemos consultado con el Banco Central y la Superintendencia de Servicios Financieros, que es el órgano regulador—, se entiende que es un riesgo que no debería ser admitido". Agregó que "algo similar se podría decir sobre las entidades de crédito a que refiere".

Vallcorba explicó que "para que las instituciones de intermediación financiera —los bancos o las cooperativas de intermediación financiera— no asuman ese riesgo de longevidad, de alguna manera sería necesario combinar un préstamo —en el marco de lo que está previsto en el proyecto de ley— que siempre se defina a un plazo máximo, que podría ser, por ejemplo, el de la expectativa de vida". De esa forma, "se sabe cuál es el monto máximo y el plazo máximo, y eventualmente podría cancelarse en forma anticipada en caso de fallecimiento", añadió.

A su vez, "en los casos en los que se supere la expectativa de vida, se podría prever que, al momento de constituir el préstamo, la institución de intermediación financiera adquiera un seguro para que, en caso de que la persona sobreviva al término del plazo contractual previsto, la aseguradora se haga cargo de los desembolsos", expresó.

Más allá de eso, Vallcorba planteó que "sería más adecuado que el producto previsto en el proyecto de ley fuera desarrollado por las propias empresas aseguradoras porque hace a su métier, a su propia naturaleza, que es la gestión del riesgo de longevidad y, en particular, el manejo de los cálculos actuariales para los seguros de vida".

El asesor dijo también que , "hay elementos prudenciales que han llevado, en la historia, a limitar la posibilidad de que tanto bancos como compañías de seguros tengan inmuebles en sus activos, porque estos son poco líquidos y pueden generar alguna dificultad en el funcionamiento. Ese es un elemento que tendríamos que analizar globalmente".

¿Máquina de impedir o aportar elementos?

"Simplemente hacemos estos comentarios para tratar de aportar elementos a efectos de ver si efectivamente se trata de un producto que pueda ser atractivo para las instituciones de intermediación financiera, si es un producto adecuado desde el punto de vista prudencial tal como está previsto y, al mismo tiempo, entender las dificultades que puede tener para pensar en cómo resolverlas y avanzar en el objetivo que se persigue", planteó Vallcorba. Pero el senador Heber no lo entendió. "Creo que realmente han sido muy frustrantes, desde todo punto de vista, los comentarios que ha realizado. O sea, todos son inconvenientes", dijo el legislador. "Realmente, es bastante frustrante que no se pueda hacer nada. Estamos ante la máquina de impedir", agregó. Vallcorba le respondió que quizás cuando leyera la versión taquigráfica de la reunión le quedaría claro que el planteo "no tuvo nada que ver" con ser una "máquina de impedir". El asesor del MEF señaló que "compartimos el objetivo, identificamos que existe un problema y no estamos en contra de la iniciativa globalmente considerada" y dijo que esto, hoy "se puede hacer entre particulares y entre instituciones".

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