Hasta la ley, cada edificio tenía su reglamento

¿Cuáles son los cambios en el cobro de los gastos comunes?

Una ley reciente modifica el régimen de ejecución de las deudas por gastos comunes, pero poco se conoce de su existencia. En Finanzas de Bolsillo un análisis con respuestas sobre qué implican los cambios, por qué se hicieron y qué impactos pueden tener.

La nueva ley tiene como objetivo formalizar el régimen de pago de los gastos comunes en los edificios y lograr que sean más justos. Foto: F. Ponzetto
La nueva ley tiene como objetivo formalizar el régimen de pago de los gastos comunes en los edificios y lograr que sean más justos. Foto: F. Ponzetto

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El pasado 29 de abril, entró en vigencia la ley 19.604 que modifica el régimen de ejecución de los gastos comunes que pagan los copropietarios en los edificios de propiedad horizontal y condominios.

La nueva normativa introdujo cambios en la regulación del cobro de deudas por gastos comunes, los intereses y la prescripción. En concreto, la ley estableció que el monto de las deudas generadas por gastos comunes deberá actualizarse devengando un interés del 12% anual no capitalizable (es decir que no aumenta su valor), y que dichas deudas prescribirán en cuatro años.

¿Cuál fue el motivo que impulsó la nueva ley? ¿Cómo funcionaba anteriormente? ¿Qué efectos puede tener?

Hasta el momento en que entró en vigencia la ley, cada edificio se regía por su propio reglamento y por lo definido en las asambleas de copropietarios.

La forma de cobrar multas, intereses y/o de establecer bonificaciones, era pura y exclusivamente decisión de la administración de cada edificio. Sin embargo, con el nuevo texto normativo se fijó una forma única para liquidar la deuda por concepto de gastos comunes.

El propulsor de la ley e integrante del Colegio de Abogados (CAU), Elzeario Boix, explicó a El País que con la nueva normativa se eliminaron las situaciones de “injusticia” puesto que se definió un único régimen de castigo a la deuda de gastos comunes que es igual para todos los edificios, tengan o no tengan reglamento de copropiedad.

“En el mercado de los gastos comunes cada edificio era un universo distinto, no solo en función de lo que decía el reglamento de copropiedad, sino además en función de lo que resolvían las asambleas de copropietarios. Muchas veces los reglamentos decían cualquier cosa, autorizaban a cobrar multas e intereses diferentes y muchas veces no decían absolutamente nada. Esa situación era muy injusta”, indicó Boix.

Junto con el régimen de cobro, con la nueva normativa se terminó el sistema de bonificaciones empleado por algunas administraciones de edificios que tenía como objetivo estimular el pago en fecha de las expensas.

En algunos casos, por abonar antes del 10 de cada mes se devolvía el 20% del total. Para Boix este sistema no era más que “un recargo encubierto, te cobraban después o te descontaban antes pero en realidad te estaban poniendo un recargo encubierto. El gasto común ahora va limpio”, señaló.

Sumado a eso, la normativa también define la actualización de las obligaciones sin iniciar acción judicial. Esto quiere decir que la deuda de gastos comunes de un copropietario se podrá cobrar sin tener que presentar una demanda.

Foto: Leonardo Mainé
Foto: Leonardo Mainé

Para poder aplicar el régimen de cobro sin necesidad de iniciar una acción judicial, el administrador de la propiedad horizontal deberá llevar a la asamblea de copropietarios una cuenta llamada “Título Ejecutivo” que tendrá que ser aprobada por la asamblea.

Ese título es el que habilitará al edificio a trabar embargo al dueño del apartamento desde el primer momento, sin tener que probar el crédito.

“Desde el punto de vista práctico es un juicio mucho más rápido”, dijo Boix.

Una vez aprobado ese título, el administrador del edificio puede presentarse en el juzgado y cobrar el 12% de interés anual.

Según explicó el abogado Boix, la ley estableció un interés “relativamente alto” en comparación a otras obligaciones civiles que suelen rondar el 6%. “Esto se hizo como una especie de castigo para desestimular el no pago de los gastos comunes”, señaló.

En cuanto a la prescripción del monto adeudado por gastos comunes, por tratarse de una obligación periódica, la normativa definió que el plazo deberá ser de cuatro años. Según un informe de la consultora Galante & Martins, se fijó así “con la finalidad de ordenar las reclamaciones y los derechos de las partes, despejando varias dudas que existían al respecto”.

Asimismo, la ley se declaró de orden público, lo que implica que se aplicará a todos los edificios bajo el régimen de propiedad horizontal y condominios existentes derogando todos los reglamentos que funcionaban hasta el momento.

“Se terminó con todo el abuso de los edificios y de los reglamentos de copropiedad y se estableció una tabla rasa que podrá ser mejor, podrá ser peor o perfectible pero es justa, es igual para todo el mundo”, sentenció Boix.

Caso práctico de la ley planteado por el sector

En el marco de una jornada en la que se debatió la Ley 19.604, el contador Horacio Ferreyra, planteó un caso hipotético. “Pongamos que una persona no pagó los gastos comunes desde enero de 2017 hasta septiembre de 2018 inclusive. La cuota durante 2017 fue de $ 4.000 mensual y durante 2018 de $ 5.000. El 20 de junio de 2017 la Asamblea resolvió tratar su deuda. El cálculo según la ley vigente dice que debería pagar $102.680 (deuda actualizada más intereses). El cálculo según la ley vigente sumado el 10% de multa por no pago en fecha sería de $ 103.677. ¿Cuánto debería pagar? Según mi interpretación debe ser desde la fecha de incumplimiento y no desde que una Asamblea lo apruebe”, cuestionó.

Efectos.

La creación de la nueva normativa fue recibida con preocupación por el sector de administración de propiedades y los diferentes profesionales involucrados en la actividad. Su argumento es que el nuevo marco normativo estimula a que quienes adeuden dinero por concepto de gastos comunes opten por no pagar.

Sobre este punto, el corredor inmobiliario e integrante de la Asociación Nacional de Rematadores, Tasadores y Corredores Inmobiliarios (Anrtci), Abril Pérez, dijo a El País que las comunidades de copropietarios “pueden convertirse en una de las fuentes de financiación más baratas del mercado nacional (porque el interés es menor al de un crédit), pudiendo priorizar otros compromisos en lugar de pagar los gastos comunes”.

Y para el caso de propietarios malos pagadores, según Pérez, “si antes había muchos que llegaban a acciones judiciales y culminaban con remates por esa vía, paralizando el cobro correspondiente en ocasiones por varios años; a partir de este momento con dicha barata financiación, por el no pago de expensas y gastos comunes, disminuirán los ingresos al caudal de las comunidades de los edificios”.

Para el corredor inmobiliario, esa disminución de ingresos, puede causar dificultad para el pago de los consumos y servicios del edificio, desde el pago del consumo eléctrico o servicio de ascensores, hasta el pago de los sueldos del personal dependiente o tercerizado.

En el pasado mes, los detractores de la ley presentaron ante el Parlamento una modificación de la normativa en la que plantean como “fundamental” el establecimiento de una multa del 10% del importe por el gasto no pagado en fecha. Dicha modificación no fue -hasta el momento- tomada en cuenta.

Posibles efectos de la nueva normativa

Según lo indicado por el corredor inmobiliario Abril Pérez, la nueva normativa “traerá a la corta o a la larga como efecto la suba de los costos de las expensas, lo que significará aumentar los gastos comunes, y crear en el caso de no existir o aumentar de ya tenerlo, el concepto Fondo de Reserva como forma de protección y especie de banco solidario de préstamo (hacia el concepto gasto común), por quienes no abonen en plazo, o no abonen directamente durante un extenso plazo. La suba de los gastos comunes provocará un aumento general de los costos”, indicó.

La pregunta: ¿Qué significa el título ejecutivo por gastos comunes y cómo se aplica?

La respuesta: Es imprescindible contar con el título ejecutivo

La nueva ley recoge la redacción de normas anteriores que regulaban el establecimiento de la deuda de gastos comunes, es decir, la formulada por el administrador y aprobada por la asamblea de copropietarios. Según el abogado Elzeario Boix, la redacción actual proviene de la original establecida por el Decreto Ley 14.560, que en su artículo 14 regulaba la forma de hacer efectivo el cobro de los gastos comunes, creando un título ejecutivo especial, que se origina sin la voluntad del deudor, pero que requiere la formulación de una cuenta por el administrador, su presentación para su posterior aprobación por la asamblea de copropietarios para, finalmente, dar mediante el testimonio notarial, el valor de documento público. En este caso, lo que define la legislación actual, es crear por un procedimiento particular, un título ejecutivo. Por lo tanto, el mismo será exigible, en tanto establezca una cantidad líquida, la que aprueba la asamblea de copropietarios, con el requisito en tal caso, de que por lo menos, sea la cantidad cuyo pago fuera intimado. El edificio podrá presentarse en el Juzgado a cobrar lo adeudado por un copropietario, solo cuando el administrador cuente con ese título ejecutivo. “A partir de que se aprueba el título, se aplica la ley y se hace el reajuste de las obligaciones”, indicó Boix.

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