OTRA FORMA DE COMPRAR Y VENDER UNA VIVIENDA

Vender la casa para obtener dinero y seguir viviendo ahí

Nuda propiedad: una figura legal que permite vivir en su casa sin poseerla.

Agentes inmobiliarios presentan la compraventa de nudas propiedades como una opción favorable para el adulto mayor y el inversor. Foto: EFE
Agentes inmobiliarios presentan la compraventa de nudas propiedades como una opción favorable para el adulto mayor y el inversor. Foto: EFE

En el mercado inmobiliario hay una "nueva" tendencia al alza en los últimos años tanto a nivel mundial como local: la compraventa de la nuda propiedad. Se trata de una opción que permite vender su casa y seguir viviendo en ella. Sin embargo, la figura legal no tiene nada de novedosa, puesto que está comprendida en el Código Civil uruguayo desde su creación.

Pero, recién a partir del año pasado, diferentes empresas como Garantis ACSA y NudaProp, comenzaron a ofrecer este producto que, según actores del mercado, ha encontrado un público en los adultos mayores debido al envejecimiento de la población y las bajas jubilaciones.

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), en 2017 había en el país más de 490.000 personas mayores de 65 años y se estima que una jubilación promedio del Banco de Previsión Social (BPS) oscila entre los $ 18.540 y los $ 20.052, aunque unas 130.000 personas cobran la jubilación mínima del instituto que ronda los $ 12.000.

¿Cómo se puede realizar una compraventa de una nuda propiedad? ¿Qué riesgos existen? ¿Cuánto menos se puede pagar por un inmueble bajo esta modalidad? ¿Cómo se fija el valor de la propiedad?

Primero que todo, cuando una persona obtiene una propiedad, adquiere lo que se conoce como pleno dominio que está compuesto por dos derechos: el de la nuda propiedad (el título) y el usufructo (el uso del bien).

En este caso, la opción consiste en vender únicamente la nuda propiedad y mantener el derecho de usufructo que en algunos casos puede ser de forma vitalicia (hasta que el usufructuario fallezca) o a un plazo fijo pactado de forma previa.

Foto: Pixabay
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Una de las empresas uruguayas que ofrece esta modalidad de compraventa es Garantis que junto con la inmobiliaria ACSA y con el respaldo (opcional) del Banco de Seguros del Estado (BSE) lanzaron tres diferentes productos.

El llamado "Renta vitalicia" consiste en que el vendedor de la nuda propiedad recibirá una renta mensual —por parte del BSE— de por vida y puede quedarse en su casa durante todo ese tiempo.

En cuanto a la renta que obtiene el vendedor en este caso, depende de varios factores y varía caso a caso, por lo que es imposible estimar una cifra.

"Dinero ahora" es otra opción que también habilita el usufructo del inmueble de forma vitalicia, pero a cambio de la venta de la nuda propiedad recibe un solo pago en efectivo por el total del importe.

Y el tercero se llama "Inmueble vitalicio" que le ofrece a los adultos mayores la posibilidad de comprar el usufructo de un inmueble a estrenar por un precio menor al que saldría comprarlo en el mercado.

Juan Andrés Flores, director ejecutivo de ACSA y gerente general de Garantis explicó a El País que la empresa decidió incursionar en este tipo de servicios porque percibieron que "muchas personas mayores son propietarias de inmuebles, pero necesitan o desean liquidez para vivir mejor, complementar la jubilación, afrontar gastos inesperados o dejar de depender económicamente de otros familiares".

Además de los productos mencionados, Flores indicó que los detalles del contrato pueden negociarse entre las dos partes. Es decir, el vendedor puede optar por un tipo de moneda, un pago combinado (recibir parte del dinero en un solo pago y el resto en rentas mensuales). "Eso queda definido en el contrato, mediante escribanos de forma previa", explicó.

¿Quién paga qué?

El titular paga la Contribución y el impuesto a Primaria, mientras que el usufructuario es el responsable de pagar los gastos comunes y servicios públicos. Del mantenimiento se encarga el usufructuario y de los daños estructurales el nudo propietario.

En el caso de Garantis, cuando el contrato de compraventa es a un plazo fijo, el valor de la nuda propiedad está compuesto por el valor del inmueble (tasado por ACSA) y el plazo del usufructo. Es decir que cuanto más tiempo el adulto haga uso del bien, menor será el precio del título del inmueble que adquirirá el inversor. Lo mismo ocurre a la inversa pero en ambos casos eso estará establecido de forma previa.

Flores explicó que los contratos de compraventa de nuda propiedad pueden incluir a más de una persona, tanto si se trata del vendedor (ejemplo: una pareja de adultos mayores que vende el título de su inmueble) como del comprador (un grupo de inversores), y no importa si el usufructo de la propiedad es vitalicio o a plazo fijo.

Sin embargo, si el contrato implica el usufructo de dos personas de forma vitalicia, el valor de la nuda propiedad se establecerá teniendo en cuenta la edad y el sexo de ambas personas (no tiene la misma esperanza de vida un hombre que una mujer, por ejemplo).

En este caso, el plazo para el inversor es incierto por lo que, según explicó Flores, la estrategia de este debe ser a largo plazo.

En ACSA, si bien cada caso es particular, bajo esta modalidad el inversor podría comprar nudas propiedades por el 40% o 60% del valor de la propiedad plena. A modo de ejemplo, si hoy un inversor destina US$ 80.000 en la compra de una nuda propiedad, podrá tener un patrimonio de US$ 240.000 en cerca de 15 años (si se asume la misma tasa de crecimiento promedio de precios de inmuebles en Uruguay en el período 2000-2016).

Si el vendedor de la nuda propiedad fallece, el usufructo vitalicio del inmueble se extingue y el inversor se convierte en el nuevo dueño del pleno dominio de la propiedad.

En caso de que el contrato es a plazo fijo y el usufructuario fallece antes hay dos opciones: o contrata un seguro que establecerá un plazo mínimo garantido, una especie de seguro por determinado tiempo, en el que designa a un tercero para que cobre lo adeudado por el inversor (o el BSE en caso de haberlo hecho con dicha entidad), o pierde el dinero que iba a percibir.

Como en toda compra de una propiedad, el inversor deberá tener en cuenta la ubicación puesto que cuando el usufructo se extinga y logre el pleno dominio, la zona del inmueble pudo haberse devaluado o revalorizado. En ambos casos el riesgo lo asumirá el inversor.

El titular del inmueble puede vender la nuda propiedad en el momento que quiera, incluso antes del fallecimiento del usufructuario.

Otra opción es que si el vendedor tiene una vivienda alquilada puede vender su nuda propiedad y aumentar así las rentas obtenidas.

Cuáles son los perfiles de inversores y vendedores

Si bien cada contrato tiene sus especificaciones, hay un perfil de inversores y vendedores a los que les sirve esta opción inmobiliaria. Según indicó a El País Constanza Boix, fundadora de la empresa NudaProp, uno de los beneficios de invertir en nuda propiedad es que es una forma de acceder a un inmueble a menor precio (por entre el 40%, y 60% del valor del mercado), y destinarlo a uso propio o una inversión para los hijos. Desde Garantis-ACSA, Juan Andrés Flores explicó que la herramienta es "ideal" para las personas mayores que quieren disfrutar de una mejor situación económica "sin asumir riesgos ni tener que endeudarse", para quienes desean ayudar a sus hijos o nietos, para los adultos mayores que quieren independizarse del dinero de sus hijos, como así también para personas que quieren evitar conflictos familiares por problemas de sucesiones y quieren dejar su herencia en vida, entre otros. Pese a esto, Bettina Molina de la Inmobiliaria Portones (que también ofrece el servicio) señaló a El País que "no han podido concretar ninguna venta puesto que aún hay mucho desconocimiento en el mercado" sobre cómo funciona. Con esto estuvieron de acuerdo NudaProp y Garantis-ACSA quienes operan desde el año pasado y —aunque reciben múltiples consultas y hay negociaciones en curso— han concretado siete y cuatro ventas, respectivamente.

La pregunta
¿Cómo se valúan los derechos de nuda propiedad en la liquidación del Impuesto al Patrimonio de las personas físicas, los núcleos familiares y las sucesiones indivisas?
Las nuevas formas de utilizar bases de datos puede definir que a una persona le aprueben o no un crédito. Foto: Archivo

Los derechos de nuda propiedad se computan por el valor fiscal del inmueble actualizado, aplicando el descuento racional compuesto a la tasa del 6% anual por todo el tiempo de vigencia del usufructo sobre el mismo bien.

En tanto, los derechos de usufructo, se valúan por la diferencia entre el valor fiscal del bien y el valor fiscal de la nuda propiedad.

Los derechos reales de uso y habitación se valúan por el 50% y 25% respectivamente, del valor fiscal que correspondería al usufructo sobre el mismo bien. Cuando el uso del bien se establece de forma vitalicia, su duración se fija tomando como máximo 70 años de vida estimada del beneficiario, no siendo en ningún caso inferior a tres años. A los efectos fiscales, no se toman en cuenta los plazos que se establezcan al constituir el usufructo, en cuanto excedan el máximo de vida probable del beneficiario. Cuando el desmembramiento del dominio se opere por acto entre vivos de los gravados por este impuesto, la operación tributa por los derechos transmitidos en ella. En todos los casos, se considera gravada la consolidación operada a título gratuito, en virtud de la renuncia anticipada de un derecho, tributándose sobre el valor y de acuerdo a la tasa que en el momento de la consolidación corresponda. (Fuente: IMPO)

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