Empresarios y profesionales venden proyectos a grandes constructoras

Adiós a "amateurs" de vivienda social

Ante indicios de que el rendimiento del negocio no era el esperado, los inversores "amateurs" en vivienda social (destinada a la clase media) están dando marcha atrás y piden a los grandes jugadores del mercado que continúen con los proyectos que les aprobó la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).

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Vivienda de interés. Foto: Archivo El País

"Recibimos muchas llamadas todos los días de gente que tiene proyectos aprobados sin terrenos, porque tienen un vencimiento en la ANV para empezar las obras y no cuentan con los recursos", dijo Mauricio Levitin, director de Altius Group, que tiene varios complejos de gran porte en Montevideo bajo la marca Altos del Libertador y Nostrum.

"Antes había muchos doctores, dentistas, abogados o empresarios del rubro importación que tenían flujo de caja disponible e invertían en el sector inmobiliario US$ 100.000, US$ 200.000 o US$ 300.000. Al ver que el mercado no estaba con el nivel de crecimiento que preveían, se fueron", indicó Levitin a El País.

A juicio del empresario, "va a haber menos jugadores en el mercado, que se va a concentrar en tres o cuatro importantes". Altius es una de las desarrolladoras más grandes: está construyendo 1.400 viviendas con una inversión total superior a los US$ 150 millones.

"Es como cualquier industria: cuando el mercado va creciendo y está todo bárbaro todo el mundo se mete en el negocio", concluyó Levitin.

El estudio Kopel-Sánchez Arquitectos, en tanto, tiene a su cargo siete proyectos de vivienda social y el jueves inauguró uno de 94 inmuebles. El socio Fabián Kopel coincidió en que "los grandes jugadores van a ser los motores de este nuevo proceso de construcción".

"Eso de que se reunía un grupo de amigos y construía, ya no corre más porque (con los costos actuales) hay que ser muy eficiente y por eso quedan los que son del palo", dijo Kopel a El País. Pese a que esos pequeños inversores se están retirando del mercado, afirmó que "sí va a seguir habiendo aquellos que compran (la vivienda terminada) para alquilar".

Otros jugadores destacados en el rubro son CasasUru (sobre todo en el Interior), Vanguardia (del grupo Berkes) y Campiglia.

Los plazos corren.

Al 30 de septiembre, la ANV había promovido 384 proyectos, de los que 162 estaban en ejecución y 149 habían finalizado. En cualquier caso, se beneficiaron con las exoneraciones fiscales que otorga la ley 18.795 a la construcción, refacción, ampliación o reciclaje de viviendas destinadas a la clase media.

Pero había 73 proyectos sin iniciar obras, que estipulaban la construcción de 3.842 viviendas, según datos proporcionados a El País por la ANV. En porcentaje, esto significa que un 19% de los proyectos promovidos todavía no comenzaron a construirse.

El decreto 355/011 (reglamentario de la ley de vivienda de interés social) establece que "el beneficiario deberá presentar ante la ANV el permiso de construcción aprobado por la intendencia correspondiente, en un plazo de 90 días corridos desde la notificación de la declaratoria promocional e iniciar las obras dentro de los 180 días corridos y siguientes a la presentación del permiso".

Según los datos de ANV, hay 19 proyectos para la construcción de 1.023 viviendas que superaron ese plazo total de 270 días corridos. De esos 19, hay nueve (con 819 viviendas) que superan el año desde la notificación de promoción. "Los proyectos tienen posibilidad de solicitar prórrogas a los plazos establecidos en el decreto reglamentario, situación que abarca a la mayoría de los proyectos que no han iniciado obras", informó a El País el departamento de comunicación de ANV.

El decreto establece que "vencidos los plazos, se lo podrá tener por desistido del proyecto, perdiendo los beneficios otorgados, salvo causas fundadas no imputables al interesado". Por eso, algunos titulares de los proyectos se los están ofreciendo a empresas desarrolladoras que sí tengan "espalda" para llevarlos a cabo.


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Desalentados.

El socio de CPA Ferrere especializado en vivienda social, Leonardo Isoardi, indicó a El País algunos de los motivos que desalientan a los pequeños inversores.

Uno es que el retorno obtenido no es el deseado por problemas de escala, ya que sus desarrollos suelen ser de "ocho, 10, 16 viviendas. Hasta he visto de cuatro. La escala es chica para tener una ganancia muy atractiva", indicó Isoardi. Es que "el valor de los terrenos está muy alto y se necesitan más viviendas para absorber ese costo", agregó.

A esto se suma que "hay mucha oferta" y "las grandes desarrolladoras tienen más espalda y hacen fuerte inversión en publicidad; los chicos no pueden hacerlo porque les come rentabilidad", explicó Isoardi. Ambos aspectos hacen que "cueste colocar el producto" y demoran así el retorno al inversionista: "Para un inversor chico, deja de ser atractivo", indicó

"También hay mucha gente cercana al rubro que vio una oportunidad y luego salió a buscar financiamiento, pero eso no pasó, entonces llaman (a las grandes desarrolladoras) y venden el proyecto", agregó el socio de CPA Ferrere.

El dólar es otro factor a tener en cuenta, ya que es la moneda que manejan los inversores. En su momento, operó como un desestímulo la baja del dólar (porque coincidía con el aumento de costos en pesos, lo que afectaba la ecuación del negocio), pero este año la divisa subió hasta ubicarse en torno a los $ 29. "(La suba) es muy reciente y recién ahora se está volviendo a pensar si invertir o no, pero puede hacer resurgir proyectos chiquitos", dijo Isoardi.

En tanto, otros proyectos siguen adelante. Las obras de iniciativas promovidas, reciben al menos una visita de la ANV por cuatrimestre. Al 30 de septiembre, el 48% de las obras iniciadas había finalizado.

SABER MÁS

Inmuebles de US$ 85.000 para poder colocarlos más facilmente 


Los grandes desarrolladores modificaron sus nuevos proyectos para poder construir viviendas de menor precio y aumentar sus chances de colocarlas.

“En el mercado hay muchas de US$ 100.000, entonces comenzaron a construir de US$ 85.000. A partir de esa cifra, van para atrás y calculan cuánto deberían ser sus costos de construcción, cuánto es la incidencia del terreno y de qué tamaño deberían hacer las viviendas”, explicó Leonardo Isoardi, socio de CPA Ferrere.

Con ese precio de US$ 85.000, la cuota hipotecaria que termina pagando el consumidor “es similar a lo que paga en alquiler, sobre todo en el Interior”, dijo Isoardi. En las viviendas de US$ 100.000, “la diferencia en la cuota es poca, pero se va arriba del alquiler que esas familias están pagando hoy”.

Isoardi explicó que los desarrolladores realizan estudios de mercado para identificar dónde están las necesidades de vivienda en cada ciudad o barrio. Luego, analizan los potenciales compradores por nivel socioeconómico, determinan cuántos son, y calculan el promedio de alquileres en esa ciudad para definir el precio del inmueble con un valor de cuota hipotecaria similar. “Así aumentan la probabilidad de que las personas puedan comprar las viviendas”, concluyó.

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