Mercado inmobiliario

Entender la dinámica de los alquileres es importante para visualizar el futuro del valor de las propiedades y determinar si son o no una buena inversión.

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El estancamiento de la economía uruguaya conjuntamente con una Argentina con dificultades y devaluación, siempre se asoció con una baja en el precio de las propiedades en nuestro país y entre ellas las destinadas a vivienda. Pero no es este el caso, por lo menos hasta ahora. Recién se comienzan a ver algunas señales en los alquileres que permiten presagiar el inicio de una revisión, probablemente gradual, en los precios de venta de las propiedades.

El sector inmobiliario tiene sus tiempos particulares. Una de las explicaciones por las que hay una mayor demora en la respuesta a la baja en los precios por parte de la actividad inmobiliaria, es que los desarrollos en construcción llevan años en materializarse. La oferta reacciona lentamente debido a que producir nuevas unidades lleva tiempo. Esto hace que los aumentos de demanda pasen primero por precios y luego provoquen reacción en la oferta. Algo parecido, pero con signo contrario, ocurre con las caídas en la demanda.

Estas reacciones son lentas, pero suelen comenzar en cuanto hay señales de cambios en las características del mercado, por ejemplo, a través de la evolución de los alquileres.

El mercado de vivienda se divide en dos grandes segmentos, el de uso propio y el de inversión y en los dos casos hay un vínculo del precio con los alquileres

El primero está asociado a la necesidad de alojamiento y eso le da un carácter bastante rígido a la demanda, pero siempre hay una influencia de los aspectos financieros. Por lo tanto, la evolución de la economía, del ingreso de los hogares y el acceso al financiamiento de las familias para la compra de una vivienda son determinantes.

El mercado de inversión tiene otros parámetros rectores, pero que a la larga en muchos casos desemboca en el mercado de uso.

Todo inversor busca la mayor rentabilidad posible a través de las acciones que emprende. En el caso de quien compra una vivienda esa mayor rentabilidad puede provenir de una expectativa de valorización o de un flujo de renta asociado a los alquileres.

Entender entonces la dinámica de los alquileres es importante para visualizar el futuro del valor de las propiedades y determinar si son o no una buena inversión.

Como toda sociedad, la uruguaya, aunque muchas veces no lo parezca, está en una lenta y permanente transformación. Ello se ve con mayor claridad en el comportamiento de las generaciones más jóvenes. Sus hábitos de trabajo, estudio, diversión y de proyección familiar a futuro difieren de las de los más viejos. En particular al pensar en una vivienda, no se piensa tanto en el techo propio, sino en alquilar.

Varios factores inciden en ello, pero sin duda el valor de una propiedad es una gran limitante ya que está fuera del alcance de un joven que quiere independizarse de su familia. Cabe agregar que tampoco está dispuesto a adquirir compromisos a largo plazo (hipoteca) ya que la movilidad geográfica es otro de los cambios que está cada vez más presente en las sociedades.

Estas modificaciones estructurales en la sociedad más el propio valor de las viviendas llevan en los últimos tiempos a una demanda creciente por alquileres. De hecho, en términos reales (esto es descontado el efecto inflación) los alquileres se valorizaron. De acuerdo a los datos que recaba el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), el rubro alquileres del Índice de Precios del Consumo (IPC) se incrementó 24% por encima de la inflación entre diciembre 2010 y 2017.

El tema es que, desde entonces, vienen evolucionando por debajo del IPC general en un anticipo de que se puede estar iniciando una nueva etapa. El dato que registra el INE corresponde a todo tipo de alquileres, sean nuevos contratos u otros en vigor con sus respectivas cláusulas de ajuste.

Para tener una mejor idea de lo que sucede con los alquileres nuevos hay que recurrir a los datos de la Contaduría General de la Nación (CGN) que lleva el registro de aquellos contratos que cuentan con su garantía.

Hasta el primer trimestre del presente año los nuevos alquileres para viviendas en propiedad horizontal evolucionaron por encima del IPC, pero en los últimos meses el precio de los nuevos acuerdos comparado con los registrados un año atrás crecieron menos que la inflación.

El que se rezaguen frente al promedio de precios de la economía no es una buena noticia para un potencial inversor que esté evaluando comprar una propiedad para ponerla en el mercado de arriendo.

Máxime si se tiene en cuenta que esa propiedad se adquirió en dólares y en los últimos 12 meses la cotización de la divisa estadounidense se incrementó por encima de la inflación. En tal sentido el flujo de alquileres medido en dólares se redujo aún más disminuyendo el retorno de la inversión.

Hay factores que explican esta evolución como ser la mayor oferta de propiedades en alquiler. También y en función de los cambios sociales, las propiedades que más se demandan son las más chicas. Esto puede explicar que el valor de los alquileres no aumente tanto al ser menor el precio de esas viviendas.

De hecho, el precio de las propiedades va de la mano con los costos de la construcción que en los últimos 12 meses se incrementaron 12,6% de la mano tanto del dólar que influye en los materiales, pero fundamentalmente por los aumentos de los salarios.

Estos mayores costos también deben ser tenidos en cuenta pues limitan la posibilidad de que los precios finales corrijan a la baja medidos en dólares. Este es un componente que hace pensar que no se procesará rápidamente un ajuste en los precios de compra-venta.