La cantidad de compraventas de inmuebles el año pasado cayó un 11% con operaciones que totalizaron más de US$ 1.585 millones. Operadores inmobiliarios consultados por El País coinciden en que 2014 fue un año "difícil".

Las cifras surgen a partir de cálculos realizados por El País tomando como base la recaudación del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) que realiza la Dirección General Impositiva (DGI).

El ITP es un impuesto que grava con 2% al comprador y otro 2% al vendedor de inmuebles de usufructo. Durante el 2014 la DGI recaudó por el ITP $ 1.472 millones (US$ 63,4 millones) frente a los $1.556 millones (US$ 76 millones) de todo el 2013.

Si se toma en cuenta que el impuestos que recauda la DGI representa el 4% del valor de las operaciones inmobiliarias, el año pasado el total negociado fue de más de US$ 1.585 millones, esto es un 16,4% menos que en 2013. No obstante, si se quita el efecto cambiario la caída es de 5,4% entre esos dos años.

Ese monto de compraventa de 2014 es superior, ya que la base imponible del impuesto es el valor catastral del inmueble, el que generalmente es inferior al valor al que se negocia.

Pero lo que da la pauta de que hubo menos compraventas de inmuebles es que la cantidad de pagos realizados de ITP cayó 11% en 2014 respecto a lo ocurrido en 2013. El año pasado fue el tercer año consecutivo de caída en la cantidad de pagos de ITP luego de los descensos observados en 2013 (-1%) y 2012 (-10%). En 2011 la cantidad de pagos había crecido 8%.

En la mayoría de los casos, hay dos pagos por operación inmobiliaria, si bien puede haber solo uno en algunos. De todas maneras, la variación relativa de esos pagos es una buena aproximación a la variación en la cantidad de operaciones.

La mayor caída en los pagos del impuesto respecto a 2013 se observó entre octubre y diciembre con un pico en noviembre (-27%). En esos meses tanto el mercado de inmuebles como de automotores, entre otros, se vio afectado por el conflicto gremial que hubo en la Dirección General de Registros.

Para el operador inmobiliario Alejandro Passadore, el factor fundamental que explica el estancamiento del sector son "los precios inflados" que se están manejando y con los cuales "se "está engañando al consumidor final".

"Hay falta de credibilidad en el sector inmobiliario, porque no se sinceran los valores al mercado. Tenemos que volver a que los profesionales inmobiliarios sean los que determinen los valores de compraventa. No las empresas constructoras", dijo.

Según Passadore, los precios "sí o sí van a bajar" para que se pueda vender. A modo de ejemplo, indicó que en Punta del Este muchos propietarios argentinos ya empezaron a bajar el precio que piden por sus propiedades.

En este sentido, agregó que de consolidarse esa tendencia, "tarde o temprano la caída será general" y también llegará a Montevideo. "Al estar completamente desfasado el mercado, el comprador no va a comprar a estos valores. Va a esperar a que la plaza se normalice", afirmó.

A su juicio, para equilibrar el mercado inmobiliario es necesario pesificar el precio de valorización del metro cuadrado nuevo. "El comprador está desorientado. Mañana capaz que se le desploman los valores un 20% o 30%", afirmó.

En 2014, el precio promedio del metro cuadrado de las viviendas en Montevideo registró una suba de 8% respecto a 2013 y fue de US$ 1.962, según un estudio elaborado por la consultora Valora (ver recuadro).

Para el director de Kosak Inversiones Inmobiliarias, Isidoro Kosak, el año que pasó "no fue un año fácil", ya que si bien se hicieron muchas operaciones, una parte importante fueron por viviendas de interés social, que por lo general se hacen en montos sensiblemente menores que en zona residencial.

"En el área comercial se mantuvo la demanda en alquileres, pero en ventas se sintió la menor presencia de argentinos que han sido los actores más importantes del mercado en los últimos años", expresó.

Según Kosak, el mercado para este año seguramente seguirá en esa tónica aunque entiende que por "los mayores controles y la bancarización obligatoria (de las operaciones) no se sabe cómo se puede comportar la demanda".

En relación a la evolución de los precios, el empresario indicó que a no ser que la suba del dólar sea "realmente importante" no habrá modificaciones.

Para Kosak, en el mercado se va a seguir apostando a la vivienda de interés social que ha tenido una "buena aceptación" y la financiación bancaria existente para estos emprendimientos ayudará a sostener los precios actuales en esa parte del mercado.

La semana pasada, otros operadores del mercado inmobiliario consultados por El País coincidieron en que en el corto plazo los precios de los inmuebles nuevos deberían mantenerse estables, tomando en cuenta que la suba del tipo de cambio siga siendo gradual.

Incluso en caso que el fortalecimiento de la moneda estadounidense se acelerara los precios deberían corregirse a la baja, habían señalado. La suba del dólar podría incrementar su ritmo si finalmente la Reserva Federal de Estados Unidos (FED) toma la decisión de subir las tasas de interés este año.

Sin embargo, hay otros operadores que entienden que el precio de las viviendas debería seguir creciendo al menos hasta 2016, teniendo en cuenta que los costos de construcción continuarán en aumento si se considera lo pautado en el acuerdo salarial vigente para el sector. Otro elemento de importancia podría ser el crédito hipotecario, si se ensancha la base demandante presionando los precios al alza.

La caída que se registró en la cantidad total de operaciones también se vio reflejada enla demanda de créditos para vivienda. Los préstamos tanto en moneda nacional ($ y Unidades indexadas) como en dólares otorgados durante 2014 por el total del sistema bancario a familias fueron 4.098, casi la mitad de lo solicitado en 2013.

No obstante el monto se mantuvo incambiado y alcanzó los US$ 332 millones el año pasado. Cabe resaltar que en ese período el tipo de cambio aumentó 13,4%, lo que impactó a la baja la medición en dólares de este resultado, ya que más del 90% de los créditos inmobiliarios son solicitados en moneda nacional.

El año pasado había comenzado con una reacción cautelosa tanto en el mercado de apartamentos de alta gama como el de vivienda social que se vio enlentecido. Luego, entre marzo y abril se observó un tímido repunte, pero el mercado volvió a desacelerarse, primero por la realización de las elecciones internas y luego por la disputa del Mundial de fútbol que se efectuó en Brasil. La segunda parte del año se inició con un mayor ritmo de operaciones en los meses de julio, agosto y septiembre, pero volvió a frenarse en la última parte del año. La actividad también se vio afectada en parte por la paralización de actividades que llevó adelante la Dirección General de Registros durante varios días y que retrasó -e impidió en otros casos- la realización de operaciones de compraventa.

Ciudad Vieja.
Precio Promedio: US$ 1.194

En 2014 hubo una caída significativa de precios en la zona de Ciudad Vieja, Centro, Parque Rodó y Cordón que registró en promedio un precio de US$ 1.194 por metro cuadrado. Este valor fue un 13% más bajo que el de 2013. En una línea similar, la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) en julio del año pasado había identificado una tendencia a la baja en Ciudad Vieja y Parque Rodó.

Pocitos.
Precio promedio: US$ 2.282

Las propiedades ubicadas en la zona comprendida por los barrios Pocitos, Pocitos Nuevo, Trouville, Punta Carretas, Malvín, Carrasco, Punta Gorda, Villa Biarritz y Buceo tuvieron el año pasado un precio promedio de venta de US$ 2.282 por metro cuadrado, lo que representó un crecimiento de 11% comparado con los valores promedio de 2013.

Prado.
Precio promedio: US$ 1.838

Esta zona de la capital junto a otros barrios como Casa de Gobierno, Atahualpa, Palacio Legislativo, Reducto, Tres Cruces, Parque Batlle y Estadio Centenario registraron el año pasado un precio promedio de US$ 1.838 por metro cuadrado. Eso representó un valor 8% mayor al cierre de 2013 y un 14% más alto respecto al primer semestre de 2014, según datos de la consultora Valora.

La cantidad de operaciones se redujo un 11% en 2014, similar a 2012