ANÁLISIS

¿Cómo cambió la tenencia de vivienda entre los uruguayos en los últimos 12 años?

Un informe revela cambios entre quienes son propietarios, inquilinos y ocupantes de la vivienda y explica que factores pueden haber incidido en ello.

Un hombre observa anuncios inmobiliarios en Uruguay. Foto: Archivo El País
Inquilinos son los que aumentan junto a los ocupantes con permiso en los últimos 12 años, en detrimento de los propietarios. Foto: Archivo El País.

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En los últimos 12 años se verificó un cambio en la forma de acceso a la vivienda en Uruguay y las hipótesis para ello contemplan aspectos microeconómicos, modificaciones socioculturales y demográficas.

Según datos de la Encuesta Continua de Hogares que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE) a 2018 había menos propietarios de vivienda, más inquilinos y más ocupantes con permiso que en 2006.

Más allá de eso, los propietarios siguen primando. En 2006 eran 68% los que tenían propiedad de la vivienda y en 2018 pasaron a 59% del total. Los inquilinos pasaron de 16% en 2006 a 19% en 2018 y los ocupantes de 16% en 2006 a 22% en 2018, según los datos recopilados por la economista Natalie Ayçaguer en la revista En Obra de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu).

Al pasar a analizar las subcategorías de cada uno de los tres ítems, “el mayor descenso se verifica en ‘propietarios de la vivienda y el terreno que están pagando una cuota’ y en ‘propietarios de la vivienda y el terreno’”, mientras que el aumento entre los ocupantes se explica por los “ocupantes con permiso”.

En el caso de “ocupantes con permiso” la ECH los define como “hogares que se encuentran con trámites de sucesión y hogares que construyen en terreno de un familiar”.

Ayçaguer -que está en la división Evaluación del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente - explica que “si se realiza el supuesto de que no hay razón para que haya un aumento en las sucesiones dado que el índice de mortalidad no registra variaciones significativa”, la hipótesis es que “los hogares están optando como solución habitacional ocupar la vivienda de un familiar o conocido, o construir en terreno de algún familiar o conocido”. Agrega que “también se podría inferir que se construyen y se alquilan viviendas de manera informal”.

La economista destaca que en la subcategoría ocupantes con permiso “no se encuentran los asentamientos irregulares”. Menciona que “solo un 12% de los hogares relevados se encuentra en asentamientos irregulares” y estos “no han aumentado de forma significativa en el período” 2006-2018.

Estos cambios en la tenencia de la vivienda se pueden explicar por varios factores, señala el informe.

Por un lado están los micro-económicos. Allí “se verificaría un endurecimiento de las condiciones de acceso a la propiedad determinada por el ingreso y el poder de compra de los hogares” por lo que estos “no logran alcanzar a cumplir los determinantes del mercado de créditos hipotecarios”, indica.

Cláusulas. Al negociar la compraventa de acciones, muchas empresas incluyen puntos contractuales para resguardar su negocio ante la salida de un socio.
Los propietarios siguen primando sobre los inquilinos. Foto: Archivo El País.

“Dadas las actuales condiciones de mercado, se puede decir que existe una incapacidad de ahorro de los hogares”, agrega.

Luego hay cambios socio- culturales en “las pautas de consumo y preferencias de la población en el corto y el largo plazo. La falta de ahorro, también se podría justificar por el cambio en las preferencias del consumidor. La hipótesis detrás de esto es que los hogares destinan sus ingresos a un mayor consumo presente, sin tener tanto en cuenta el largo plazo”, analiza Ayçaguer. “Junto a esta hipótesis, existen variables como las tasas de interés pasivas extremadamente bajas que desalientan el ahorro en pro de ese consumo presente”, añade.

Por último, están los factores demográficos para explicar los cambios en la tenencia de los inmuebles.

“Hay un aumento de hogares unipersonales que encuentran una solución habitacional en el arrendamiento y en la ocupación con permiso. Estos, podrían ser los jóvenes que se independizan del hogar de sus padres, así como hogares que se disuelven tranformándose en unipersonales” y “hogares de adultos mayores que tienen que ver con la segunda transición demográfica que traviesa el Uruguay”, explica la economista.

“La reducción del tamaño del hogar que se verifica en el período analizado (pasó de más de 3 a 2,7 integrantes por hogar promedio), sumado a que la tasa de reemplazo de la población está por debajo de la unidad (0,9), se infiere que el crecimiento de los hogares por encima del crecimiento de la población se debe a un proceso de fragmentación y no de crecimiento endógeno sustentable”, según el informe.

El otro factor demográfico “de menor cuantía”, es “la migración interna desde el campo y ciudades con menos de 5.000 habitantes a ciudades capitales e intermedias. Esto hace que se procure una solución de vivienda más relacionada al alquiler o la ocupación temporal”, concluye Ayçaguer.

¿Cuáles son los más caros y baratos?

¿Cuánto puede costar ser propietario de un inmueble en Montevideo? El INE divulgó su Anuario Estadístico 2019 en el que se incluyen los precios promedio por metro cuadrado por barrio según las compraventas en 2018.

El INE distingue entre propiedad horizontal y propiedad común. Para las primeras, el precio más alto fue en Carrasco Norte con US$ 2.331 en promedio para el metro cuadrado. Lo siguió Punta Carretas con US$ 2.271 en promedio el metro cuadrado, Carrasco con US$ 2.151, Malvín con US$ 2.126 y Punta Gorda con US$ 2.074.

Los más baratos en propiedad horizontal son Punta Rieles/Bella Italia con un promedio de US$ 743 el metro cuadrado, seguido de Flor de Maroñas con US$ 823 y Ciudad Vieja con US$ 1.175 el metro cuadrado.

En propiedad común hay diferencias respecto a propiedad horizontal en cuanto al barrio más caro de compraventas. En este caso lidera Punta Carretas con un precio promedio de US$ 2.066 por metro cuadrado, seguido de Carrasco con US$ 1.977, Pocitos con US$ 1.892, Parque Batlle/Villa Dolores con US$ 1.710 y Punta Gorda con US$ 1.708.

Los barrios con compraventas a menor precio en 2018 en propiedad común fueron Punta Rieles/Bella Italia con Flor de Maroñas, ambos con un promedio de US$ 499 por metro cuadrado. Lo siguieron Maroñas/Parque Guaraní con US$ 570, Las Canteras con US$ 699 y Malvín Norte con US$ 807. En 2018 la mayor cantidad de compraventas en propiedad horizontal fue en Pocitos con 14,45% del total. En propiedad común está más atomizado y lideró Carrasco con 3,52%.

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