PROPUESTA

Los cambios legales que planea el nuevo gobierno para impulsar vivienda y alquileres

El gobierno impulsará cambios en el régimen de vivienda de interés social y dentro del anteproyecto de ley de urgente consideración hay una propuesta sobre alquileres sin garantía.

La eliminación de topes de precios en parte de las viviendas dentro del régimen especial, provocarán más inversiones, dijo Durán. Foto: Fernando Ponzetto
La eliminación de topes de precios en parte de las viviendas dentro del régimen especial, provocarán más inversiones, dijo Durán. Foto: Fernando Ponzetto

Este contenido es exclusivo para nuestros suscriptores.

Los constructores privados de viviendas han mantenido un enfrentamiento con las actuales autoridades por los cambios introducidos en un régimen especial que establece exoneraciones tributarias para quienes realicen proyectos edilicios. El presidente electo Luis Lacalle Pou confirmó a los empresarios que atenderá sus planteos y derogará dos decretos regulatorios del Ministerio de Vivienda (Mvotma), para volver al esquema inicial de “vivienda de interés social”.

Ya en julio de 2018, El País dio cuenta de que la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) se había reunido con la vicepresidenta Lucía Topolansky y el senador José Mujica -líderes del MPP, sector que maneja el Mvotma- para pedirles volver a la ley original de 2011, y se comprometían a construir más de 100.000 metros cuadrados de viviendas.

Reiteraron este mismo planteo a Lacalle Pou durante la campaña, y tuvieron una respuesta positiva por parte del mandatario en un evento del sector inmobiliario en Punta del Este a principios de año.

El cambio legal “hará que cientos de miles de metros cuadrados comiencen a ejecutarse y el abatimiento del desempleo comience a ser una realidad”, escribió el secretario ejecutivo de Appcu, Aníbal Durán, en un mensaje difundido por la gremial.

Para entender el diferendo hay que retrotraerse a 2011, cuando con el apoyo de todos los partidos políticos se aprobó una ley que daba beneficios fiscales a los inversores privados buscando promover el acceso a la vivienda (a través de la compra o el alquiler) de los sectores de ingresos medios y medios bajos.

Así se reactivó la construcción de viviendas fuera de la costa, pero en 2014 el Mvotma impulsó una reglamentación de la ley que topeó el precio del 25% de las unidades dentro del régimen.

Esto según los privados afectaba su rentabilidad y la “solución” que encontraron algunos fue vender el porcentaje de unidades topeadas a inversores o fondos de capital, que luego las comercializaban eludiendo así el tope de precios, comentaron fuentes del sector a El País.

Esta práctica derivó en que a principios de 2017 el Mvotma emitiera un nuevo decreto, estableciendo entre otros cambios un tope en el precio de arrendamiento a quienes invierten en viviendas para alquiler -si superan los valores fijados, la exoneración es del 40% y no del 100%- y que el 10% de las unidades debían ser destinadas a la Agencia Nacional de Viviendas (ANV).

“La ANV daba viviendas a quien quería por debajo del costo, y se desalentó la inversión”, señaló Durán en diálogo con El País. Informó que esta semana directivos de Appcu serán recibidos por el futuro prosecretario de Presidencia, Rodrigo Ferrés, “para ajustar algunos detalles” de los cambios a implementar, pero aseguró tienen el compromiso que esto saldrá “el 2 de marzo”.

Una fuente del gobierno entrante dijo a El País que uno de los objetivos que se perseguirán será que haya una promoción de proyectos “más equitativa entre Montevideo y el interior del país”, porque en los últimos años los emprendimientos con exoneraciones se concentraron en la capital. Durán apuntó que en algunas zonas del interior el tope de precios llegaba al 100% de las unidades construidas.

Un pedido adicional que realizará Appcu a las nuevas autoridades es que el régimen que entre en vigencia desde marzo “tenga cierta retroactividad”, porque “hay proyectos recién empezados” que querrán estar incluidos.

Tomando en cuenta que la construcción es un sector relevante en mano de obra (en empleos directos y asociados), el socio de Ferrere e integrante del equipo de servicios del sector inmobiliario, Carlos Falco, dijo a El País que el desafío del gobierno entrante es fijar “reglas claras que incentiven la inversión de los privados”, ya que “en el primer año no tiene Ley de Presupuesto y no podrá asignar obra pública”.

Edificio en construcción. Foto: Archivo El País.
Edificio en construcción. Foto: Archivo El País.

Alquileres.

Dentro del anteproyecto de ley de urgente consideración que planea enviar el nuevo gobierno al Parlamento cuando asuma, hay un capítulo destinado a la vivienda que tiene como principal novedad la creación de un marco legal para posibilitar alquileres sin garantía.

“Hoy día hay un montón de personas que por distintos motivos no acceden a una garantía (para alquilar) dentro de lo que ofrece el mercado, sea de la Contaduría General de la Nación para lo que debes trabajar en el Estado o en algún lugar con convenio, o de privados que suelen pedir que te asocies y hay personas que no pueden demostrar ingresos fijos para cumplir con los requisitos”, explicó una fuente del gobierno entrante.

Buscando solucionar esto se incluyeron en el borrador 37 artículos que regulan “los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles” ante “la ausencia de garantías de cualquier naturaleza a favor del arrendador.

El contenido va en línea con un proyecto que presentó Lacalle Pou siendo legislador, quien a principio de año al referirse al tema dijo que impulsaría una solución para “que dos personas que se conocen tengan la facilidad de alquilarse” una vivienda.

Vista aérea de Montevideo. Foto: Nicolás Pereyra
Vista aérea de Montevideo. Foto: Nicolás Pereyra

Uno de los requisitos establecidos en la redacción es que “las partes pacten en el contrato de arrendamiento su voluntad de someterse a esta ley”.

De ser así, el propietario y el inquilino “podrán pactar libremente” el plazo del contrato de alquiler, el precio y el método de ajuste -“en defecto de pacto expreso y tratándose de arriendos pactados en moneda nacional regirá un ajuste anual por el Índice de Precios al Consumo (IPC)”-, la forma de pago, y las reglas de uso del inmueble.

Otro artículo establece que durante la vigencia del contrato de alquiler “no podrá deducirse acción de desalojo”, excepto que haya “arrendatarios malos pagadores”, la vivienda sea expropiada o declarada por un juez como “finca ruinosa”.

Mientras que el desalojo por vencimiento del contrato “se tramitará por un proceso de estructura monitoria”, que prevé la intervención de un juez de forma ágil (no más de 30 días) para dictar una fecha de salida del inquilino. Ese plazo podrá ser prorrogado “una sola vez” si “a criterio del juez se justifica fehacientemente por el arrendatario la existencia de una causa de fuerza mayor” y no por un período mayor a siete días hábiles.

A su vez, la redacción aclara que los juicios por desalojo contra malos pagadores “quedarán clausurados” si dentro del plazo legal para oponer excepciones el inquilino abona la deuda “más el 60% como pago de los intereses, tributos y costos devengados”.

El informante del gobierno electo dijo que todas estas disposiciones buscan dar garantías a los propietarios de viviendas. Sin embargo, una fuente del sector privado consideró “confusa” la redacción.

En tanto, la Cámara Inmobiliaria se encuentra analizando la propuesta junto a sus asesores jurídicos.

Exoneraciones para megaobras

El gobierno actual presentó un 2016 un plan con beneficios fiscales para las construcciones de gran dimensión económica para la venta o arrendamiento de inmuebles, y a fines del año pasado extendió la vigencia hasta 2022. Pero se estableció que la exoneración regiría únicamente para aquellas obras que se inscribieran en el Banco de Previsión Social (BPS) antes de fin de año y que comiencen los trabajos antes del 15 de enero. Anibal Durán de Appcu dijo que “es una buena idea” del gobierno, pero que pedirán “algunos cambios” a las autoridades entrantes, como extender el plazo para registrar la obra y reducir las exigencias de inversión. “Se piden unos US$ 11 millones, pero en Montevideo no hay predios para obras de ese porte”, dijo y agregó que debería reducirse hasta US$ 5 millones. Sobre esto aún no tuvieron respuesta del presidente electo.

Las posibles medidas del nuevo gobierno

1
Complejo Verdisol. Foto: Fernando Ponzetto.
Régimen de viviendas promovidas

El gobierno entrante atenderá el planteo de los promotores privados y eliminará los topes de precios incluidos en los decretos reglamentarios, volviendo al esquema establecido en la ley de 2011. Según la gremial sectorial (Appcu) esto “hará que cientos de miles de metros cuadrados comiencen a ejecutarse”, con su correspondiente impacto en el empleo.

2
Obras de construcción del viaducto en la rambla portuaria. Foto: Marcelo Bonjour
Exoneraciones para megaobras

El gobierno actual emitió en este período un esquema de exoneraciones para las obras de gran porte con destino a alquiler (de viviendas u oficinas), que se extiende hasta 2022. Los promotores privados pedirán a las nuevas autoridades extender el plazo para registrarse en BPS y acceder al beneficio, y que se reduzcan los montos exigidos.

3
Oferta. Un 90% de los alquileres se concretan en el ámbito informal, dijo Sena. (Archivo El País)
Alquileres sin garantía

Varias disposiciones dentro del borrador de la ley de urgente consideración regulan los alquileres sin garantía, buscando dar seguridad a los propietarios y atender una demanda de parte de la población que no accede a las opciones que hay en el mercado. El objetivo es “que dos personas que se conocen” puedan alquilarse una vivienda, dijo Lacalle Pou.

Reportar error
Enviado
Error
Reportar error
Temas relacionados