MERCADO INMOBILIARIO

¿Cuánto más caro es acceder a comprar una vivienda para los uruguayos?

Un análisis del mercado inmobiliario muestra el encarecimiento del precio del metro cuadrado en dólares. ¿Cuántos meses de ingresos se necesitan hoy y cuántos años atrás para acceder a una vivienda?

Vista aérea de Montevideo. Foto: Nicolás Pereyra
Vista aérea de Montevideo. Foto: Nicolás Pereyra

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En 2018 se inscribieron 121.121 actos (compraventas, promesas, hipotecas y otros) de inmuebles y en el último trimestre del año pasado, el precio del metro cuadrado (m2) aumentó en dólares respecto a igual período de 2017, según los datos revelados en el Índice de Actividad Inmobiliaria que divulgó el Instituto Nacional de Estadística (INE).

De las 121.121 operaciones en 2018, casi la mitad (59.796) correspondían a compraventas propiamente, 21.943 eran promesas de compraventa, 28.610 hipotecas y 10.772 a “otros actos”, según los datos divulgados por el INE.

Abril fue el mes con mayor cantidad de negocios con 11.464 inscripciones y febrero el de menor con 7.492.

¿Qué pasó con los precios? El informe del INE se basa en registros estadísticos aportados por Dirección General de Registros.

El precio promedio del metro cuadrado (m2) en dólares en Montevideo subió 8,1% en el trimestre octubre-diciembre respecto a igual período de 2017. En cuanto al precio medio del m2 en pesos, aumentó 21,1% en octubre-diciembre de 2018 frente a igual período de 2017.

El precio promedio del m2 en propiedad horizontal en Montevideo para vivienda durante 2018 fue de US$ 1.775, mientras que el precio promedio del m2 en propiedad común para vivienda alcanzó a US$ 1.095. La superficie promedio de las compraventas en propiedad horizontal fue de 66 m2, mientras que en propiedad común era de 127 m2.

Con esos datos, se puede determinar que el valor promedio al que se negoció un apartamento en 2018 fue de US$ 117.150 y el de una casa fue de US$ 139.065.

Encarecimiento del acceso a la vivienda

Ahora, ¿cuánto se encareció el acceso a la vivienda propia? Y ¿qué tiene que ver el precio del alquiler con el de comprar un inmueble?

En un análisis realizado en El País, los economistas Horacio Bafico y Gustavo Michelin recordaron que “el mercado de vivienda se divide en dos grandes segmentos, el de uso propio y el de inversión y en los dos casos hay un vínculo del precio con los alquileres”.

“El primero está asociado a la necesidad de alojamiento y eso le da un carácter bastante rígido a la demanda, pero siempre hay una influencia de los aspectos financieros. Por lo tanto, la evolución de la economía, del ingreso de los hogares y el acceso al financiamiento de las familias para la compra de una vivienda son determinantes”, señalaron.

“El mercado de inversión tiene otros parámetros rectores, pero que a la larga en muchos casos desemboca en el mercado de uso. Todo inversor busca la mayor rentabilidad posible a través de las acciones que emprende. En el caso de quien compra una vivienda esa mayor rentabilidad puede provenir de una expectativa de valorización o de un flujo de renta asociado a los alquileres”, agregaron.

Vista aérea de Montevideo. Foto: Gerardo Pérez
Había 86.613 alquileres vigentes en Montevideo a fin de marzo de este año. Foto: Gerardo Pérez

Por eso, “entender entonces la dinámica de los alquileres es importante para visualizar el futuro del valor de las propiedades y determinar si son o no una buena inversión”.

A fin de marzo de este año había 86.613 alquileres vigentes en Montevideo y su precio promedio se incrementó 6,1% respecto a fin de marzo de 2018, según el INE. En el mismo período, la inflación fue de 7,78%. Es decir, los alquileres bajaron en términos reales (subieron menos que la inflación). El precio promedio de un alquiler a fin de marzo de este año era de $ 15.531 mensuales.

Cambios relevantes en los precios

El precio promedio del metro cuadrado (m2) de una vivienda de propiedad horizontal pasó de US$ 1.122 en 2011 a US$ 1.775 en 2018 y el de propiedad común pasó de US$ 682 a US$ 1.095 en el mismo lapso. En cambio si el destino es para comercio, la evolución es diferente, ya que en propiedad horizontal el m2 pasó de US$ 601 en 2011 a US$ 898 en 2018, pero en propiedad común el salto es de US$ 400 a US$ 1.010.

El hecho de que los alquileres “se rezaguen frente al promedio de precios de la economía no es una buena noticia para un potencial inversor que esté evaluando comprar una propiedad para ponerla en el mercado de arriendo. Máxime si se tiene en cuenta que esa propiedad se adquirió en dólares y en los últimos 12 meses la cotización de la divisa estadounidense se incrementó por encima de la inflación”, indicaron Bafico y Michelin.

Pero, ¿qué pasa con el precio de las compraventas? “El precio de las propiedades va de la mano con los costos de la construcción”, habían señalado los economistas. En ese sentido, para octubre-diciembre de 2018 en que el precio del metro cuadrado en dólares aumentó 8,1%, los costos de construcción aumentaron 7,31%. Eso “limita la posibilidad de que los precios finales corrijan a la baja medidos en dólares”, habían explicado Bafico y Michelin.

Para saber cuánto más caro o no es acceder a un inmueble, una forma es ver el número de meses necesario para comprar una vivienda promedio en la hipótesis de que para la compra se utilice el total del ingreso del hogar.

En 2018 se necesitaban 47,4 meses de ingresos para acceder a un apartamento, cuando en 2017 eran 44,9. Pero, cinco años antes era más accesible aún, con 40 meses de ingresos para comprar un apartamento promedio.

En el caso de una casa, en 2018 se requerían 62 meses de ingresos en promedio para llegar a adquirir una unidad, cuando un año antes eran necesarios 52 y cinco años antes 50 meses.

¿Cuál es el barrio más caro y cuál el más barato?

El informe del INE permite ver en qué barrios de Montevideo están los precios más caros del metro cuadrado (m2) y en cuáles los más baratos para apartamentos y para casas. El precio promedio del m2 de las compraventas de apartamentos en Montevideo era de US$ 1.750. El barrio más caro era Punta Carretas con un valor del m2 de US$ 2.271, seguido por Paseo de las Duranas (una zona cercana al Prado) con US$ 2.144, Malvín con US$ 2.126 y La Blanqueada con US$ 2.119. Los más baratos son Villa Muñoz con US$ 1.013 el m2 y Reducto con US$ 1.151.

En casas, donde el promedio general del m2 era de US$ 1.005, el barrio más caro era Carrasco con US$ 1.977 el m2, seguido de Pocitos con US$ 1.892, Parque Batlle con US$ 1.710 y Punta Gorda con US$ 1.708. Los más baratos eran Las Acacias con US$ 467 y Flor de Maroñas con US$ 499.

La variación del precio según antigüedad
El precio promedio de acuerdo a los años de construido
En Montevideo para comprar un metro cuadrado de vivienda se necesitan dos meses y medio de ingreso. Foto: F. Flores

En 2018 el precio promedio del metro cuadrado (m2) en compraventas en Montevideo en propiedad horizontal fue de US$ 1.775, pero ese valor varía según la antigüedad del apartamento.

Los datos del Instituto Nacional de Estadísticas (que se basan en los registros de las compraventas en la Dirección Nacional de Registros) muestran que el m2 de un apartamento en un edificio de menos de 10 años de antigüedad era de US$ 2.291 en 2018. Si el edificio tiene entre 10 y 20 años, el precio era de US$ 1.989 el m2.

Para edificios de entre 20 y 30 años, el precio promedio del m2 era de US$ 1.758 (más parecido al del promedio general). En el caso de apartamentos con una antigüedad de entre 30 y 40 años, el precio del m2 era de US$ 1.345 y para apartamentos con más de 50 años, el valor era de US$ 1.270 el m2.

Lo mismo ocurre con las casas, si el precio promedio del m2 era de US$ 1.095, cuando tiene menos de 10 años era de US$ 1.689. Entre 10 y 20 años alcanzaba a US$ 1.458 el m2, entre 20 y 30 años era de US$ 1.269 y entre 30 y 40 años era de US$ 1.252.

Para las casas de entre 40 y 50 años el precio del m2 al que se negociaron en 2018 fue de US$ 1.079 y para las más de 50 años fue de US$ 982.

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