ANÁLISIS

La compraventa de inmuebles en 2020 generó negocios por un piso de US$ 1.260,8 millones. Los datos surgen de los pagos del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) que recibió la Dirección General Impositiva (DGI) el año pasado.

Los pagos por ese impuesto pueden considerarse un indicador indirecto del monto de transacciones del mercado inmobiliario, aunque se debe tener en cuenta que una mínima parte refiere a operaciones que no implican compraventas y que además los negocios que refieren al régimen de Vivienda Promovida no están incluidos, dado que están exentos del pago de ese impuesto.

El ITP es un impuesto que grava con el 2% al comprador y otro 2% al vendedor de inmuebles de usufructo. En concreto, en 2020 la DGI recaudó $ 2.121 millones por este tributo en 2020, un 3,6% más en términos reales.

Eso supone un monto “piso” operado en el mercado inmobiliario de $ 53.025 millones -unos US$ 1.260,8 millones- suponiendo que el ITP representa el 4% del total de las transacciones.

El monto de negocios mencionado es un “piso” por las razones antedichas (la primera venta en el régimen de Vivienda Promovida está exonerada del ITP) y porque además para calcular el impuesto se toma el valor catastral del inmueble que suele ser inferior al valor al que se efectúa la compraventa.

¿Qué ha pasado con los precios de oferta de los inmuebles? Según los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de El País y de Inmuebles del Gallito Luis, el precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.471 en diciembre.

Esos valores varían si se trata de un apartamento (US$ 2.636 el m2) o de una casa (US$ 1.727 el m2).

El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que entre septiembre y diciembre de 2020 los valores de la oferta en dólares de propiedades bajaron 1,63%.

El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 171.340 en diciembre. Esa superficie fue la promedio de compra-ventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para 2019 y ha variado poco en los últimos años (era 67 m2 en 2017).

Los indicadores de Inmuebles Data también permiten conocer cuánto era el valor de oferta promedio en diciembre de un apartamento según la cantidad de dormitorios.

Un monoambiente se ofertaba a US$ 113.384. Un apartamento de un dormitorio estaba a US$ 141.851, uno de dos dormitorios a US$ 190.620, uno de tres dormitorios saltaba a US$ 358.256.

Durante el 2020 el mercado inmobiliario se comportó de manera similar a una “montaña rusa”. Así lo comparó Michelle Fleitas, abogada, tasadora y directora del estudio Fleitas Zimet, quien en diálogo con El País explicó que el año pasado tuvo diferentes etapas marcadas por la irrupción de la pandemia del COVID-19 en Uruguay.

“Podríamos decir que el 2020 fue un año que tuvo un efecto montaña rusa”, indicó Fleitas y señaló que previo a la pandemia el mercado registraba precios a la baja en los inmuebles que se transaban. Sin embargo, a partir de la confirmación de los primeros casos de coronavirus “el mercado se trancó”, indicó Fleitas y explicitó que no fue que bajaran más los precios sino que “directamente se dejaron de transar inmuebles, en gran medida por la gran incertidumbre que la situación configuraba”.

Posteriormente, cuando la situación sanitaria estaba más controlada, cuando las personas estaban más tiempo dentro de sus hogares sumado a las restricciones a los viajes al exterior y al hecho de que otros activos del mercado financiero no estaban generando la misma rentabilidad que antes, a partir de ese momento “volvió a ser atractivo” el mercado y se reactivó nuevamente a mediados de año, indicó Fleitas.

Asimismo, la abogada señaló que la irrupción de la pandemia hizo que “se generaron nuevas necesidades” en materia de vivienda, con un aumento en la demanda de inmuebles en plantas bajas con patio o penthouse con terrazas. La gente “estaba buscando un espacio al aire libre pero que a su vez sea seguro, y eso generó nuevos gustos dentro del consumidor”, explicó.

No obstante, el efecto montaña rusa volvió a verse reflejado en el mercado cuando la situación sanitaria empeoró hacia fines del 2020. Si bien Fleitas explicó que tanto diciembre como enero no son los meses más significativos en términos de transacciones, dijo que “otra vez se enlentenció el mercado”.

Por su parte, León Peyrou, presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), señaló a El País que pese al impacto de la pandemia, el año 2020 fue mejor al registrado en 2019.

A su entender, si bien el 2019 fue un año electoral lo cual “siempre implica cierta cautela por parte del mercado debido a la alta incertidumbre”, luego de las elecciones presidenciales y durante el 2020 “el mercado se tonificó y empezaron a haber más consultas”.

Si bien Peyrou señaló que la pandemia implicó un parate en el sector así como la caída de negocios que se estaban gestando, explicó que el repunte comenzó luego de que la actividad inmobiliaria y la de la construcción retomaron las actividades. “Ahí recuperamos algún negocio perdido y se generaron otros. Fue un año parejo, interesante”, señaló.