Con la ayuda de los vecinos

Las fichas apuestan a Argentina

Sector inmobiliario espera la llegada de capitales de la vecina orilla mientras sustenta la actividad en la construcción de viviendas de interés social.

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Con una actividad que tuvo vaivenes, esperan que el sector pueda revitalizarse. Foto: R. Figueredo.

El sector inmobiliario cierra el 2015 con buenos niveles de venta en términos generales, explicadas únicamente por el aumento de la oferta de viviendas de interés social. Sin embargo, a futuro espera una disminución de este tipo de proyectos que podría afectar al mercado, que pone sus expectativas en la recuperación de inversores argentinos en el segundo semestre de 2016.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), Gabriel Conde, dijo a El País que en este año se consolidó "una merma en la cantidad de operaciones", proceso iniciado sobre finales de 2012 y principios de 2013. Aseguró que las compraventas dentro de la Ley de Viviendas de Interés Social, que brinda exoneraciones tributarias a los proyectos destinados a sectores de ingresos medios, "fueron el motor" del mercado en 2015.

Para el operador inmobiliario Julio Villamide el comportamiento "de los principales indicadores, como compraventas registradas y unidades nuevas, están en terreno positivo". Coincidió que "el gran responsable" de estos números son los emprendimientos con beneficios fiscales y señaló que el resto del mercado atravesó su peor etapa desde la crisis financiera de principios de siglo.

A propósito, el titular de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado, Francisco Bistiancic, sostuvo que en el este la caída de la actividad fue marcada durante 2015. La principal razón de esta baja es la menor participación de inversores argentinos, que iniciaron su alejamiento un par de años atrás luego de la entrada en vigencia de un acuerdo tributario con Uruguay y las medidas restrictivas a la compra de dólares.

Además, agregó al análisis los problemas económicos de Brasil que afectaron a un grupo de potenciales compradores que estaban comenzando lentamente a invertir en propiedades en el este.

Según el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), Eduardo Steffen, el comportamiento del sector "ha sido relativamente bueno" este año aunque se ha notado "un enfriamiento" en los últimos meses. También mencionó la incidencia positiva de las viviendas de interés social y la caída del sector inmobiliario tradicional, lo que redunda en un cierre de 2015 con un leve crecimiento.

Steffen dijo a El País que el mercado está "tonificado aunque no exultante, pero no está tan caído como generalmente se piensa". En la misma línea, Conde indicó que el sector inmobiliario "está fuerte, sano y estable" pese a la caída en el número de operaciones, y explicó que la situación es negativa en comparación con los últimos años pero "es mucho mejor si nos retraemos hacia fines de la década del 90".

A su vez, Villamide dijo a El País que "los fundamentos del mercado inmobiliario son sólidos pero están todos en una zona de riesgo", y mencionó la incidencia negativa de indicadores como la creciente tasa de desocupación, la caída de los ingresos y la contracción de los créditos inmobiliarios.

Argentinos.

Conde señaló que parte de la caída del sector inmobiliario tradicional en los últimos años refiere "al retiro de nuestro inversor extranjero principal que es el argentino". Actualmente el 95% del mercado está integrado por público local, que busca comprar una vivienda para residir o invertir en ladrillos y tener una renta fija.

El presidente de la CIU sostuvo que hacia el segundo semestre de 2016 se podría empezar a notar la incidencia de los compradores del vecino país. "Si antes venían diez argentinos a invertir en Uruguay, hoy viene uno y pueden llegar a venir cuatro", explicó.

Desde la Cámara Inmobiliaria de Maldonado, Bistiancic confirmó que tras el levantamiento del cepo cambiario con la asunción de Mauricio Macri se incrementaron las consultas de argentinos e indicó que hay "un cambio de aire" en el sector comprador.

En el mismo sentido, Steffen mostró una visión "optimista para el segundo semestre porque los cambios en la política argentina van a repercutir favorablemente en Uruguay", especialmente en la inversión en el sector inmobiliario. Para referirse a la situación regional y también a las perspectivas de 2016 la Appcu realizará un evento el 5 de enero en el Hotel Conrad de Punta del Este con la presencia del ministro de Economía, Danilo Astori, y el expresidente del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), Enrique Iglesias.

Interés social.

En 2011 se aprobó la Ley 18.795 que busca la promoción de la inversión privada en vivienda a través de exoneraciones tributarias, con el objetivo de ampliar la oferta habitacional para los sectores de ingresos medios y medios bajos de la población.

Para Conde el crecimiento en la construcción de viviendas de interés social se explica porque atendió a un sector donde "hay demanda y no había oferta". Indicó que este segmento de la población había sido desatendido por la construcción en la última década, con emprendimientos en lugares donde no había obra nueva. Destacó que la ley "vino muy bien al mercado y reactivó un sector" que venía estancado dentro del rubro inmobiliario.

Villamide analizó que los inversores apuntaron "al segmento más solvente" de la clase media y priorizaron la creación de viviendas para el sexto y séptimo decil de la población, dejando de lado a los ciudadanos del cuarto y quinto nivel de ingresos, donde hay "una demanda insatisfecha muy clara".

Conde coincidió en que "hay sectores aún no contemplados" por la ley, en especial los sectores bajos de la clase media.

"Para llegar a todos los niveles el Estado debe hacer un esfuerzo más grande del que hizo respecto a las exoneraciones y también aprobar el uso de nuevos sistemas de construcción", que abaraten los costos de obra.

En otro aspecto, Conde consideró que los beneficios fiscales ayudaron a "equilibrar la balanza" a nivel de la locación de las construcciones, porque tradicionalmente la mayor parte de las obras de viviendas en Montevideo se concentraba hacia la costa y esa tendencia se revirtió en los últimos años.

Auguró que para finales del año próximo se debería reactivar la construcción en la franja costera debido a la caída del stock por el vuelco del mercado hacia las viviendas de interés social.

Pero esta tendencia al alza podría chocar con una caída de las construcciones de interés social, dado que viene disminuyendo a la mitad la presentación de proyectos en los últimos meses.

Según Villamide, esto se debe a las modificaciones a la normativa que realizó el Poder Ejecutivo en junio de 2014, cuando se topearon los precios de oferta de nuevas zonas de Montevideo hasta ese momento con tarifas de venta libres.

Incremento de precios en los últimos dos años.


El precio de las viviendas muestra desde hace tiempo una suba sostenida y los operadores plantean visiones distintas sobre el futuro.

Steffen dijo que hubo un alza constante en los últimos dos años del precio de las casas medido en Unidades Indexadas (UI) y consideró que la única forma de que se produzca un ajuste es la aparición de una gran devaluación de la moneda. Otra visión aporta Villamide, para quien los compradores deben hacer "un esfuerzo cada vez mayor" para acceder a la vivienda, lo que llevará al mercado a ajustar las tarifas próximamente. Agregó que si no hay reducción de precios "quizás se ajuste por la cantidad de transacciones".

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