DISCUSIÓN

La nueva regulación de alquileres: entre las “buenas intenciones”, advertencias y riesgos

El proyecto de ley de urgente consideración tiene una nueva figura para alquileres, en Diputados se debatió sobre la necesidad de un mecanismo para personas de bajos ingresos y los riesgos.

Firma de alquiler. Foto: Fernando Ponzetto
Actualmente se exige garantía para alquilar en los contratos, el proyecto busca dar la posibilidad de hacerlos sin ese aval. Foto: Fernando Ponzetto

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El proyecto de ley de urgente consideración (LUC) prevé una nueva forma jurídica para los alquileres: la posibilidad de hacerlo sin garantía. La iniciativa establece que el propietario y el inquilino “podrán pactar libremente” el plazo del contrato de alquiler, el precio y el método de ajuste, la forma de pago, y las reglas de uso del inmueble.

Durante la vigencia “no podrá deducirse acción de desalojo”, excepto que haya “arrendatarios malos pagadores”, la vivienda sea expropiada o declarada como “finca ruinosa”.

El desalojo por vencimiento del contrato “se tramitará por un proceso de estructura monitoria”, que prevé la intervención de un juez de forma ágil (no más de 30 días) para dictar una fecha de salida del inquilino.

En los juicios por desalojo contra malos pagadores el plazo es de seis días hábiles y estos procedimientos quedarán clausurados si dentro del plazo legal para oponer excepciones el inquilino abona la deuda “más el 60% como pago de los intereses, tributos y costos devengados”.

En el Senado el debate se planteó sobre la velocidad para que se produzca el desalojo para malos pagadores. En la comisión de Diputados que trata la LUC, también se planteó este aspecto junto a otros como la vulnerabilidad de los posibles inquilinos.

En ese sentido, el diputado por el Frente Amplio (FA), Alejandro “Pacha” Sánchez estuvo de acuerdo en que “hay que buscar una solución a las personas que hoy no pueden acceder a una garantía, pero nos parece que este camino termina generando la construcción de un sistema precario para personas que están en situación de precariedad, con lo cual los precarizamos más. Por esta razón, no compartimos este capítulo en términos generales”. El legislador planteó si con este esquema, el Ministerio de Vivienda “no entiende que va permitir que ingresen al mercado viviendas que hoy no están en condiciones de ser habitadas”.

El también diputado del FA, Daniel Gerhard señaló que este nuevo régimen “viene en sintonía con la sacralización de la propiedad privada” y preguntó “por qué en lugar de reforzar los actuales sistemas de garantías -algunos de ellos, históricos, si no me equivoco, de fines de los 60, y algunos otros creados por los gobiernos anteriores- se corta el hilo por el lado más fino y no se apunta a ampliar el campo de acción”.

Otros legisladores del FA cuestionaron que se protege al propietario (con una vía más rápida de desalojo) pero no al inquilino respecto a problemas en la vivienda y otros aspectos.

El subsecretario de Vivienda, Tabaré Hackembruch (hijo) respondió que “algunas preocupaciones que se han planteado son legítimas y, como se dice vulgarmente, el camino al infierno está empedrado de buenas intenciones”. Según el jerarca “esta es una herramienta que va a ayudar. No es la piedra angular, no es el buque insignia, es la constatación de una realidad que vemos todos los días; la ven los señores legisladores y la vemos nosotros. Hay gente que no entra en los sistemas de garantía, y generalmente son los sectores más bajos y los más vulnerables. Creemos que esto va a traer una posibilidad a quienes no pueden entrar en los diferentes sistemas de garantías que hay actualmente”.

Hackembruch (h) afirmó que “se hablaba del riesgo de que se precarizaran las propiedades. No lo veo por ese lado, porque todas las normativas municipales van a seguir vigentes, al igual que la de bomberos”.

También se refirió que “es lógico en este tipo de debates que haya algunas contradicciones. Por un lado, algún diputado planteaba que se sacralizaba el derecho de propiedad, cuando este está establecido en nuestra Constitución y, por otro lado, se manifestó preocupación acerca de que no se exigiera el derecho de propiedad o demostrar el derecho de propiedad”.

“Creo que la ley es clara, es precisa, y va a apuntar a un sector bien concreto de la sociedad. No creemos que sea la panacea, pero sí va a permitir a aquellas personas que viven en situación de calle o en pensiones -como bien se planteó acá- tener la posibilidad de acceder a una vivienda un poco más digna”, señaló el subsecretario de Vivienda.

Por otro lado, se puso como ejemplo: “Tuve inmobiliaria durante los últimos cinco años y todos los días teníamos la problemática de gente que no tenía absolutamente ninguna posibilidad de alquilar nada, y se le caía la lágrima a la gente ante esa situación (...), aclaro que no soy autor del proyecto, pero cuando lo vi, me interesó mucho ver una herramienta que tal vez ayude a solucionar esas circunstancias”.

Contrato
Foto: Archivo El País.

Agregó que “se teme que se pase a la informalidad. Creo que este va a ser el camino a la formalización. Ahí tenemos otra visión de la misma realidad, porque ustedes andan como nosotros en la calle. Sin embargo, tenemos una visión diferente de la herramienta que va a generar esto. Temen y -creo que es legítimo- que aumente la informalidad. Creemos que hoy existe una informalidad y que de a poquito iremos hacia una formalidad”.

Al proyecto original se le añadió un artículo en el que “dispone que el arrendador que simulase la ausencia de garantía (en el alquiler) será pasible de una multa que el juez fijará entre una y cinco veces el monto del arriendo mensual, aumentando así la protección al arrendatario para evitar la aplicación incorrecta” del desalojo previsto, dijo la ministra de Vivienda Irene Moreira.

El desalojo: ¿es express o no?

Al igual que en el Senado, el plazo de los desalojos para la modalidad de alquiler sin garantía fue un punto de debate. La diputada del FA, Susana Pereyra dijo que a su juicio se ocasiona un “desalojo express”. El diputado del Partido Colorado, Conrado Rodríguez expresó que “la diferencia es que el desalojo que se plantea aquí por mal pagador tiene un plazo de seis días, en lugar de 15 (en el alquiler con garantía), pero para la oposición de excepciones rige el mismo plazo, es decir, se oponen excepciones en seis días hábiles y se notifica a la contraparte. Todo esto no es automático; no pasa de un día para el otro; no es un desalojo express. Podría suceder que a partir de la intimación pasaran dos o tres meses para lograr el desalojo y el lanzamiento”.

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