Mercado inmobiliario

¿Qué pasó con los precios de compraventa y alquileres en el primer semestre?

Un informe del Instituto Nacional de Estadística con datos procesados por El País, muestra que el negocio inmobiliario creció en cantidad de operaciones en el primer semestre. Además, se dieron variaciones relevantes en los precios de compraventa y en los de alquileres.

Punta Gorda. Foto: Darwin Borrelli
El barrio con el alquiler promedio más caro a fin de junio (entre los de contratos vigentes) era Punta Gorda. Foto: Darwin Borrelli

En el primer semestre del año hubo 4,1% más negocios inmobiliarios que en igual período del año pasado. En la comparación con el segundo trimestre de 2017, hubo 13,7% menos negocios. Pero, esto se explica por la estacionalidad que tiene este rubro.

"La serie histórica de la cantidad de compraventas" muestra "un crecimiento regular en el registro de compraventa en el mes de diciembre de cada año" según el informe del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) y además, enero y febrero suelen ser los meses de menor cantidad de negocios en el año.

En el primer semestre, se hicieron 59.720 inscripciones de negocios inmobiliarios en la Dirección General de Registros frente a 57.335 de igual período de 2017 y 69.202 de julio-diciembre del año pasado.

De las 59.720 operaciones en 2017, poco más de la mitad (30.367) correspondían a compraventas propiamente, 11.524 eran promesas de compraventa, 13.068 hipotecas y 4.761 a "otros actos", según los datos divulgados por el INE y procesados por El País.

Los cambios más relevantes se dieron en los precios de las compraventas de las viviendas en dólares.

En efecto, el precio promedio del metro cuadrado (m2) en dólares en Montevideo cayó 9,78% en el trimestre abril-junio respecto a igual período de 2017. Al compararlo con el último trimestre del año pasado, la baja en el precio fue de 11,58%.

En Montevideo para comprar un metro cuadrado de vivienda se necesitan dos meses y medio de ingreso. Foto: F. Flores
Foto: F. Flores

En cambio, si se compara el precio promedio del m2 de abril-junio de 2018 con enero-marzo, hay una suba de 3,67%.

Por otro lado, el índice del precio medio del m2 en pesos se incrementó 0,27% en abril-junio de 2018 frente a igual período de 2017. Al compararlo con el último trimestre del año pasado, se dio una baja de 5,17%. En tanto, en el segundo trimestre hubo un aumento de 10,27% del precio del m2 en pesos frente al primer trimestre del año.

El precio promedio del m2 en propiedad horizontal en Montevideo durante 2017 fue de US$ 1.683, mientras que el precio promedio del m2 en propiedad común alcanzó a US$ 855, esta es la última información disponible, ya que el INE no actualizó esos valores.

Alquiler.

Para saber qué ocurrió en el mercado de alquileres, el INE se basa en registros del Servicio de Garantía de Alquileres (SGA) de la Contaduría General de la Nación y en la garantía de alquiler de ANDA.

"Según la Encuesta Continua de Hogares para el año 2014 ambas garantías cubren el 34,3% de los contratos de arrendamiento de casa habitación del total del mercado de alquileres", explicó el INE.

Cartel de propiedad en alquiler. Foto: Ricardo Figueredo
Foto: Ricardo Figueredo

En junio había 80.875 alquileres vigentes (mediante SGA y ANDA) en Montevideo a un precio promedio de $ 13.792. La variación en lo que va del año fue de 3,1%, mientras que en el mismo período la inflación acumulada fue de 5,8%.

Como los contratos vigentes "pueden tener varios años desde que fueron formulados, por lo cual el precio que pagan podría estar desfasado respecto de los precios actuales del mercado de arrendamientos", el INE también analizó "los contratos formulados en el último año móvil cerrado a junio de 2018". En este caso, había 20.148 contratos a un precio promedio de $ 14.582. En lo que va del año el precio promedio de los alquileres nuevos aumentó 3,4%, también por debajo de la suba del Índice de Precios del Consumo (IPC) en el período.

"En general, se observa una tendencia creciente del precio de los arrendamientos, aunque con una leve caída registrada en la cantidad de contratos en los primeros meses del año", indicó el INE.

Hay diferencias en cuanto al tipo de propiedad. A fin de junio, había 15.215 contratos de alquiler de casas a un precio promedio de $ 14.165, a su vez 11.097 contratos en edificios de renta (según el INE "conjunto de viviendas en un mismo padrón generalmente del mismo dueño destinadas al alquiler, de propiedad horizontal o común") a un precio promedio de $ 11.427. El 67,5% de los contratos (54.563) eran de propiedad horizontal a un valor promedio de $ 14.169.

El barrio con el alquiler promedio más caro a fin de junio (entre los de contratos vigentes) era Punta Gorda y el más barato era Casavalle, una tendencia que se repite mes a mes.

valores a junio 2018
Los 10 barrios más caros para alquilar
1
Punta Gorda. Foto: Darwin Borrelli
Punta Gorda $ 24.526
2
Punta Carretas. Foto: archivo El País
Punta Carretas $ 18.936
3
Rambla de Malvín. Foto: Archivo El País
Malvín $ 18.320
4
Playa Pocitos bajada de Buxareo. Foto: IMM
Pocitos $ 17.931
5
Carrasco Norte. Foto: Francisco Flores
Carrasco Norte $ 17.563
6
Parque Rodó. Foto: Archivo El País
Parque Rodó $ 17.291
7
La Blanqueada. Foto: Darwin Borrelli
La Blanqueada $ 16.224
8
Acondicionamiento de pasajes de Parque Batlle costó $ 2.500.000. Foto: Municipio CH
Parque Batlle / Villa Dolores $ 16.048
9
Palermo. Foto: Leonardo Mainé
Palermo $ 15.719
10
Obras en Tres Cruces. Foto: Gabriel Rodríguez
Tres Cruces $ 15.586

Si se toman en cuenta solo los contratos nuevos (es decir aquellos con una antigüedad no mayor a 12 meses a fin de junio de 2018) el precio de alquiler de las casas era $ 15.563, el de los edificios de renta alcanzaba a $ 12.764 y el de los que se efectuaron en propiedad horizontal era $ 14.872.

Entre los contratos nuevos, Punta Carretas es el que tiene el alquiler promedio más caro con $ 18.877 (aunque no está relevado Punta Gorda al tener menos de 130 casos) y el más barato es Manga con $ 10.133 en promedio (tampoco está Casavalle al tener menos de 130 casos).

VALORES A JUNIO 2018
Los 10 barrios más baratos para alquilar
1
Escuelas y servicios oficiales cerraron sus puertas ayer en Casavalle. Foto: Francisco Flores
Casavalle $ 8.502
2
Tomkinson. Foto: Fernando Ponzetto
La Paloma / Tomkinson $ 8.658
3
Puntas de Manga. Foto: Archivo El País
Manga $ 9.187
4
Jardines del Hipódromo. Foto: Marcelo Bonjour
Jardines del Hipódromo $ 9.507
5
Toledo Chico. Foto: Google Maps
Manga / Toledo Chico $ 9.640
6
Punta de Rieles. Foto: Archivo El País
Punta de Rieles / Bella Italia $ 9.677
7
Paso de la Arena. Foto: Google Maps
Paso de la Arena $ 9.738
8
Feria: la mujer vivía y trabajaba en la zona de Piedras Blancas. Foto: Archivo
Piedras Blancas $ 9.820
9
Las Acacias. Foto: Marcelo Bonjour
Las Acacias $ 9.834
10
Villa García. Foto: Google Maps
Villa García $ 9.913

En tanto, entre los contratos vigentes, Canelones tenía un precio promedio de arrendamiento 10% inferior al de Montevideo, aunque con Ciudad de la Costa por encima del valor medio de la capital del país. El departamento "más barato" fue San José.

Diferencias en Canelones

San José era el departamento con el menor precio de alquiler relevado por el INE (además de este y Montevideo hay datos para otros seis) a fin de junio con $ 9.772. Lo sigue Colonia con un valor medio para alquileres vigentes de $ 10.102, luego vienen Florida con $ 10.229, Paysandú con $ 10.519, Salto con $ 10.607, Canelones con $ 12.407 y Maldonado con $ 12.696. El precio en Montevideo era de $ 13.792. De todas formas, al interior de Canelones (único departamento con varias zonas relevadas, además de Montevideo) hay una diferencia grande de precios. En un extremo está Ciudad de la Costa con $ 16.349 de alquiler promedio y en el otro Santa Lucía con $ 9.578.

Vea el informe completo del INE

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