DEBATE

El plan de vivienda para clase media del gobierno y la advertencia por “cheques voladores”

El plan en el que trabaja el MVOT genera dudas en la oposición y alusiones a dichos del director de la Oficina de Planeamiento y Presupuesto (OPP) Isaac Alfie.

El MVOT tiene un plan en base a fideicomisos con dinero del Estado y de privados para construir viviendas para la clase media. Foto: Fernando Ponzetto
El MVOT tiene un plan en base a fideicomisos con dinero del Estado y de privados para construir viviendas para la clase media. Foto: Fernando Ponzetto

El plan en el que trabaja Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) para que promotores privados construyan viviendas que apunten a la clase media y media baja, genera dudas en la oposición y alusiones a dichos del director de la Oficina de Planeamiento y Presupuesto (OPP) Isaac Alfie.

La plana mayor del MVOT concurrió a la comisión de Presupuesto integrada con Hacienda del Senado por el proyecto de ley de Presupuesto.

“Desde que asumimos el ministerio percibimos que hay una franja de la población que está desamparada y a la que no le llegan los programas. Es el caso típico de esas personas que hacen un sacrificio y sus ingresos les permiten pagar un alquiler, pero no pueden ahorrar para lograr algo tan deseado como el techo propio. Estamos hablando de una franja de personas de clase media, media baja”, señaló la ministra de Vivienda, Irene Moreira.

El asesor de la ministra, el abogado Jean Jacques Bragard explicó que “el diseño para el desarrollo del plan habitacional consiste en tres fideicomisos”.

El primer fideicomiso es financiero consiste en que el ministerio traspasa flujos futuros de fondos presupuestales, y el fideicomiso, mediante la emisión de títulos de deuda, obtiene fondos en el momento cero, a valor presente. “Este fideicomiso financiero será financiado por bancos y fondos de pensión y quienes invierten reciben un título de deuda que está garantizado exclusivamente con el fideicomiso; no hay garantías adicionales”, explicó Bragard.

Este fideicomiso “tiene una duración de cinco años y con ese dinero se empieza a alimentar un segundo fideicomiso de administración, cuyo único propósito es alimentar cada uno de los vehículos especiales para el desarrollo del proyecto” de vivienda, añadió.

¿Cómo funciona este fideicomiso? Sería el propietario de los dos tercios de las sociedades anónimas en las que se ubicarían los proyectos (se armaría una sociedad para cada proyecto), y los promotores privados invertirían a razón de un tercio del costo.

El MVOT maneja que podrían alcanzarse hasta $ 8.600 millones (unos US$ 200 millones) en este fideicomiso de administración para la construcción de viviendas (entre el aporte estatal y el privado).

“Una vez que se desarrollen las construcciones y empiece la comercialización de las viviendas, se abre un tercer fideicomiso, que es para descontar. Es decir que se alimenta con hipotecas de rentas que se hicieron a 20 o 25 años”, indicó Bragard. Es decir, a este fideicomiso irían las hipotecas que se generen por la venta de las viviendas.

“Con esto, temporalmente, uno debería probar que para el 2021 tendremos el primer fideicomiso y recién una vez que se empiece a generar una cartera de hipotecas suficiente, se hará el segundo fideicomiso en el que los inversores adquieren lo que se denomina ‘certificado de participación’, es decir que van al riesgo del resultado de esas hipotecas. Tampoco hay garantías ajenas o fuera del fideicomiso”, aclaró Bragard.

Grúa en obra en construcción. Foto: Fernando Ponzetto.
Grúa en obra en construcción. Foto: Fernando Ponzetto.

El director general de Secretaría del MVOT, Gabriel Albornoz dijo que se establecerá “en la reglamentación del fideicomiso” que el costo de construcción del metro cuadrado no podrá superar el equivalente a “US$ 1.000, con un aumento que puede llegar hasta el 20% en diferentes casos”.

El senador frenteamplista Oscar Andrade planteó sus dudas. “El fideicomiso funcionaría si se logra un costo de la vivienda muy bajo, pero se acaba de reconocer que eso no es muy posible porque, sino no habría explicación para la modificación de la ley de vivienda promovida, donde se acaba de eliminar que un porcentaje (de las viviendas que se venden en este régimen) tenga topes (de precio).

“Si los costos de construcción son fáciles de bajar por parte del sector privado, ¿qué sentido tiene?”, añadió.

Andrade recordó que “la última vez que tuvimos una experiencia para que el sector privado atendiera la vivienda social, fracasamos. Es decir, la vivienda promovida, no atendió la vivienda social; generó empleo pero no atendió la vivienda social”. Esa ley aprobada en el segundo gobierno del Frente Amplio, estableció exoneraciones de impuestos para promover la construcción en zonas de Montevideo fuera de la costa y en el Interior fuera de balnearios y buscaba que sectores de clases media accedieran a viviendas.

La apuesta del MVOT es a agilizar el Documento de Aptitud Técnica (DAT) para autorizar nuevas tecnologías de construcción (por ejemplo la madera) como forma de bajar costos.

“Para construir debemos tener el DAT y no puede ser que su obtención demore un año o un año y medio, con viento a favor. Hay casos en el ministerio que llevan ocho años de tramitación y aún no tienen el DAT”, indicó la ministra Moreira. “Desde nuestro ministerio también estamos abiertos a la construcción en madera. Quizás el problema más serio es ir contra ese prejuicio que tiene el uruguayo. Tal vez aquí cabe mencionar aquel cuentito de ‘Los Tres Chanchitos’, porque el uruguayo quiere el ladrillo, quiere el cemento”, agregó.

“Cabe aclarar que cuando hablo de construcción en madera me refiero a una buena construcción con buen aislamiento. No es necesario ir a lugares lejanos, como Canadá o Estados Unidos, porque acá en la zona tenemos el ejemplo de Bariloche, Chile, Río Grande del Sur. Obviamente a eso me refiero, a casas dignas y de buena construcción”, explicó.

Otra de las dudas es por el plazo de los fideicomisos y qué tan atados quedan los próximos gobiernos.

El director general de Secretaría del MVOT señaló que el artículo del proyecto de ley de Presupuesto dice que el fideicomiso se fondeará “‘siempre que se cuente con crédito presupuestal suficiente’ en el período, y este llega hasta el 2025”. Esos fondos del MVOT esperamos “sean devueltos -si esto sale bien- antes de llegar al 2023”, añadió.

“Como no vamos a cometer la irresponsabilidad de emitir todo de una vez, sino que las emisiones serán sucesivas, si vemos que la emisión no tiene respuesta del privado, no se hará más y solo se va a impulsar la finalización de esos proyectos y ahí termina el fideicomiso”, planteó.

No obstante, el senador frenteamplista y exministro de Economía y Finanzas, Mario Bergara señaló que “en el caso de los fideicomisos queda claro que se pone como requisito tener crédito presupuestal en este plazo quinquenal, pero son obligaciones que se asumen como firmes por 20 años. Esto es muy diferente a los proyectos público-privados, donde las obligaciones no son firmes porque están condicionadas a un montón de aspectos de ejecución, de mantenimiento y de operación”.

“No es que estemos a priori en contra de esto. No los consideramos cheques voladores, como lo hace el director de la Oficina de Planeamiento y Presupuesto (Isaac Alfie)”, ironizó Bergara. Se refiere a dichos de Alfie respecto a las obras realizadas bajo participación público-privada (PPP) que se generan en un gobierno, pero los pagos que hace el Estado (que son de acuerdo a si una ruta se mantiene en condiciones por ejemplo) son a largo plazo y los tienen que hacer varios gobiernos.

“Genera curiosidad que después de haber hecho públicamente afirmaciones de esa naturaleza -de que se dejan cheques voladores de un gobierno a otro- se proponga esta estructura de fideicomisos que precisamente deja cheques voladores -según su interpretación- para tres gobiernos más”, remarcó Bergara.

“Nuestra duda es si no vamos a tener una deuda a futuro. Que quede claro que no tengo prejuicio hacia el fideicomiso, lo dije al inicio. Se ha dicho que en el pasado se hicieron fideicomisos, pero no sé si se hicieron fideicomisos con esta estructura financiera tan compleja. Para mí es una ingeniería muy compleja”, afirmó el senador frenteamplista Charles Carrera.

El subsidio que dará el MVOT a la cuota hipotecaria de las viviendas

Además de que el costo de construcción sea bajo, para que las personas de clases media y media-baja (deciles de población 3, 4 y 5) el MVOT “le proporciona un subsidio a la cuota, no al constructor sino a la persona, al núcleo familiar que va a aspirar a ingresar a la vivienda”, dijo el director general de Secretaría del ministerio, Gabriel Albornoz.

Previamente, cuando el proyecto de ley de Presupuesto se trató en la Cámara de Diputados, Albornoz había señalado que “las cuotas, con el subsidio integrado, serían” para el caso de una vivienda de dos dormitorios y un costo de construcción de US$ 45.000, “de $ 7.000” y, la misma vivienda con un costo de construcción de US$ 54.000 “de $ 8.600, valores que compiten, tranquilamente, con el mercado de alquileres”.

Albornoz planteó ahora que “incluso, se deja la posibilidad de que se pueda subsidiar hasta el dinero de ingreso para aquellas personas que tienen capacidad de pago pero no de ahorro para pagar, por ejemplo en el caso de una vivienda de US$ 50.000, el 10% de su precio”. Aclaró que el subsidio “va a ser fijo, no revocable y no revisable. ¿Por qué? Para dar tranquilidad a la persona de que por más que cambie su ecuación económica personal -incluso, a favor- nadie le va a ir a revisar la cuota y va a seguir pagando la misma”-

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