MERCADO INMOBILIARIO

En junio, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a mayo y frente a siete meses atrás? ¿Cuáles son los precios de oferta de venta más caros y más baratos?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes).

En junio el Índice Global de Inmuebles Data (que releva los avisos publicados en los portales inmobiliarios más importantes), mostró un incremento en la oferta de propiedades, de 1,73% frente a mayo. En mayo se había dado una caída en la oferta de 4,2%. Respecto a septiembre, en junio había 6,6% más propiedades en el mercado inmobiliario.

El crecimiento en la oferta desde septiembre a la fecha se explica exclusivamente por la oferta de apartamentos (que aumenta 7,8%), ya que la de casas cae 0,3%.

El valor de venta de viviendas solicitado sigue con su leve tendencia a la baja. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores de la oferta en dólares de propiedades caen 3,59% en junio respecto a septiembre. Al comparar junio frente a mayo, hay una baja de precios de 0,47%.

El índice para apartamentos refleja una baja en los precios ofertados en junio respecto a mayo de 0,35% y una caída de 1,67% respecto a septiembre. En cambio, el índice de precios de casas para la venta muestra una reducción mayor en el acumulado: cae 7,67% respecto a septiembre. En tanto, la baja en junio respecto a mayo es similar a la de apartamentos: 0,33%.

El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.477 en junio frente a US$ 2.469 en mayo y US$ 2.490 en septiembre.

Los valores varían si se trata de un apartamento (US$ 2.639 el m2) o de una casa (US$ 1.703 el m2).

El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 168.896 en junio. Esa superficie fue la promedio de compra-ventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para 2020 (último disponible) y ha variado poco en los últimos años (también fue 64 m2 en 2019).

En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 176 m2 era de US$ 299.728 (también la superficie se tomó de las compra-ventas del INE).

Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro está en la zona del Club de Golf (US$ 3.740 el m2), seguido del Puerto Buceo (US$ 3.721 el m2) y Villa Biarritz (US$ 3.378 el m2), estos barrios vienen liderando hace varios meses, intercalándose el orden los dos primeros. Los barrios con ofertas a menor precio son: Punta Rieles (US$ 682 el m2), Las Acacias (US$ 685 el m2) y Piedras Blancas (US$ 849 el m2).

El Índice de Alquiler de Inmuebles Data da que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo bajó en junio, luego de subir en mayo y de haber bajado en abril. Previamente, habían aumentado en marzo y febrero, y antes acumulaban cuatro meses seguidos de caída.

La caída de los precios de alquileres en junio fue de 2,54% frente a mayo. Respecto a septiembre el precio de los alquileres lleva una baja de 13,76%.

El índice para apartamentos refleja una reducción de 2,28% en junio frente a mayo y una caída de 8,71% frente a septiembre. El índice de precios de alquiler para casas tuvo una baja de 2,8% en junio frente a mayo y disminuye 20,81% respecto a septiembre.

El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo era de $ 33.439 en junio frente a $ 34.311 en mayo y $ 38.774 en septiembre.

Esos valores varían si se trata de un apartamento ($ 29.561) o de una casa ($ 69.500). Si la vivienda es a estrenar el precio promedio en junio de un apartamento era de $ 32.624 y el de una casa era de $ 56.201.

Para alquileres de apartamentos, los barrios con mayor valor son Punta Gorda ($ 117.220 promedio por mes), seguido por Carrasco ($ 97.862), Golf ($ 91.882), Puerto Buceo ($ 90.344) y Parque Miramar ($ 72.494). Completan los 10 más caros, Carrasco Norte ($ 54.816), Punta Carretas ($ 47.269), Villa Biarritz ($ 43.380), Pocitos ($ 36.104) y Pocitos Nuevo ($ 33.798).

En tanto, los barrios más económicos para alquilar son: Paso de la Arena ($ 9.381 promedio por mes), Jardines del Hipódromo ($ 10.510), Nuevo París ($ 10.545), Manga ($ 10.977), Piedras Blancas ($ 11.274), Maroñas ($ 11.542), Punta Rieles ($ 11.750), Peñarol ($ 11.876), La Teja ($ 11.960) y Las Acacias ($ 12.100).

En alquileres de casas, los barrios más caros son: Carrasco ($ 171.383 por mes), Punta Gorda ($ 141.326) y Punta Carretas ($ 125.460). En cambio, los más baratos son: Manga ($ 13.900 por mes), Maroñas ($ 14.334) y Cerro ($ 14.752).

¿Qué precios promedio se pedían en junio para alquilar y vender según cantidad de dormitorios en casa y apartamento? El análisis de Inmuebles Data de El País muestra que los precios son mayores para casas en propiedades con mayor cantidad de dormitorios. Sin embargo, en los precios pedidos para venta, sin importar cantidad de dormitorios siempre es más caro el de apartamento que el de una casa

Así se elaboran los indicadores

¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data? Se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales. Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que le falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de 5 baños o 7 dormitorios.

Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos.

Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo. Esta decisión puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información de precios de venta o alquiler.

Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico. Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y con ella se calculan los índices y valores.