MERCADO INMOBILIARIO

En mayo, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a marzo y frente a siete meses atrás? ¿Cuáles son los precios de oferta de venta más caros y más baratos?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes).

En mayo el Índice Global de Inmuebles Data (que releva los avisos publicados en los portales inmobiliarios más importantes), mostró una reducción en la oferta de propiedades, de 4,2% frente a abril. En abril se había dado una suba en la oferta de 4%. Respecto a septiembre, en abril había 4,8% más propiedades en el mercado inmobiliario.

Hay diferencias entre casas y apartamentos, pues mientras la oferta de casas disminuyó 1,87% en mayo frente a abril, la de apartamentos se redujo un 4,63%. Al comparar mayo frente a septiembre, la oferta de casas cae 0,3%, pero la de apartamentos sube 5,82%.

El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores de la oferta en dólares de propiedades caen 3,13% en mayo respecto a septiembre. Al comparar mayo frente a abril, hay una baja de precios de 0,77%.

El precio solicitado para ventas, aunque levemente, no ha dejado de descender mes a mes.

El índice para apartamentos refleja una baja en los precios ofertados en mayo respecto a abril de 0,59% y una caída de 1,32% respecto a septiembre. En cambio, el índice de precios de casas para la venta muestra una reducción mayor: cae 1,19% en mayo frente a abril y disminuye 7,36% respecto a septiembre.

El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.469 en mayo frente a US$ 2.475 en abril y US$ 2.490 en septiembre.

Los valores varían si se trata de un apartamento (US$ 2.632 el m2) o de una casa (US$ 1.706 el m2).

El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 168.448 en abril. Esa superficie fue la promedio de compra-ventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para 2020 (último disponible) y ha variado poco en los últimos años (también fue 64m2 en 2019).

En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 176 m2 era de US$ 300.256 (también la superficie se tomó de las compra-ventas del INE).

Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro está en Puerto Buceo (US$ 3.783 el m2), seguido de la zona del Club de Golf (US$ 3.722 el m2) y Villa Biarritz (US$ 3.321 el m2), estos barrios vienen liderando hace varios meses. Los barrios con ofertas a menor precio son: Punta Rieles (US$ 565 el m2), Las Acacias (US$ 713 el m2) y Cerro (US$ 790 el m2).

El Índice de Alquiler de Inmuebles Data da que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo subió en mayo luego de haber bajado en abril. Previamente, habían aumentado en marzo y febrero, y antes acumulaban cuatro meses seguido de caída.

El alza de los precios de alquileres en mayo fue de 5,4% frente a abril. Respecto a septiembre el precio de los alquileres acumula una baja de 11,51%.

El índice para apartamentos refleja un incremento de 4,52% en mayo frente a abril y una caída de 6,58% frente a septiembre. El índice de precios de alquiler para casas tuvo una suba de 5,86% en mayo frente a abril y disminuye 18,53% respecto a septiembre.

El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo era de $ 34.311 en mayo frente a $ 33.430 en abril y $ 38.774 en septiembre.

Esos valores varían si se trata de un apartamento ($ 30.250) o de una casa ($ 71.503).

Para alquileres de apartamentos, los barrios con mayor valor son Punta Gorda ($ 101.482 promedio por mes), seguido por Carrasco ($ 97.254), Golf ($ 91.319), Puerto Buceo ($ 88.536) y Parque Miramar ($ 72.428). Completan los 10 más caros, Carrasco Norte ($ 59.450), Punta Carretas ($ 51.846), Villa Biarritz ($ 43.151), Pocitos ($ 36.495) y Pocitos Nuevo ($ 34.913).

En tanto, los barrios más económicos para alquilar son: Paso de la Arena ($ 9.382 promedio por mes), Punta Rieles ($ 9.637), Manga ($ 10.006), Jardines del Hipódromo ($ 10.164), Piedras Blancas ($ 11.050), Nuevo París ($ 11.283), Maroñas ($ 11.670), Peñarol ($ 11.776), Las Acacias ($ 11.886) y La Teja ($ 12.503).

En alquileres de casas, los barrios más caros son: Carrasco ($ 178.368 por mes), Pocitos Nuevo ($ 144.936) y Punta Carretas ($ 144.368). En cambio, los más baratos son: Las Acacias ($ 11.383), Manga ($ 13.471 por mes) y Villa Española ($ 14.404).

Ahora, más allá del precio promedio de mayo, ¿entre qué valores se han movido las ofertas en el barrio más caro y el más barato entre septiembre y mayo? El análisis de Inmuebles Data de El País muestra que los precios promedio de alquileres ofrecidos de un apartamento en Punta Gorda han estado a un máximo $ 122.592 en septiembre pasado y a un mínimo de $ 88.072 en abril de este año. En tanto, los precios promedio de alquileres ofrecidos de un apartamento en Paso de la Arena han estado a un máximo de $ 12.158 en diciembre pasado y a un mínimo de $ 9.382 en mayo de este año.

¿Qué precios promedio se pedían en mayo para alquilar en Montevideo según cantidad de dormitorios en casa y apartamento? El análisis de Inmuebles Data de El País muestra que los precios son mayores para casas en propiedades con mayor cantidad de dormitorios.

Cuando la propiedad tiene menos de tres dormitorios siempre es más alto el precio solicitado para apartamento que para casa. El alquiler promedio de un apartamento de un dormitorio era de $ 19.922 en mayo y el de una casa de un dormitorio era de $ 15.871. Hasta un apartamento monoambiente tiene un precio mayor que el de una casa de un dormitorio, con $ 17.469.

En dos dormitorios el precio de alquiler era de $ 28.562 para el apartamento y de $ 23.525 para la casa. Al pasar a tres dormitorios, el precio de alquiler de un apartamento era de $ 67.289 y el de una casa de $ 77.167. En cuatro dormitorios el precio de alquiler era de $ 95.128 para un apartamento y de $ 149.123 para una casa.

¿Cómo se hacen los índices de Inmuebles Data de El País?

¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales.

Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que le falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de 5 baños o 7 dormitorios.

Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos.

Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo. Esta decisión puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información de precios de venta o alquiler.

Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico. Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y con ella se calculan los índices y valores.