MERCADO INMOBILIARIO

En marzo, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a febrero y frente a seis meses atrás? ¿Cuáles son los precios de oferta de venta más caros y más baratos?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes).

En marzo el Índice Global de Inmuebles Data (que releva los avisos publicados en los portales inmobiliarios más importantes), mostró una leve suba en la oferta de propiedades, de 0,95% frente a febrero. En febrero se había dado una pequeña baja en la oferta. Respecto a septiembre, en marzo había 5,15% más propiedades en el mercado inmobiliario.

Hay diferencias entre casas y apartamentos, pues mientras la oferta de casas está estable en los últimos seis meses (baja 0,08%), la oferta de apartamentos sube un 5,15%.

¿Cómo se compone esa oferta? Según el análisis de Inmuebles Data de El País, a marzo de este año la relación apartamentos/casas ofrecidas al mercado es cercana a 9 -1. Es decir de cada 10 ofertas, casi 9 corresponden a apartamentos y una a casas. En septiembre de 2020, esa relación era cercana a 8-2.

Desde el punto de vista de oferta para ventas o alquileres, en marzo el 74% de las propiedades ofrecidas en el mercado, son para venta mientras el 26% restante son para alquiler.

Los barrios con mayor cantidad de casas a la venta son Carrasco, Pocitos, Malvín, Prado y La Blanqueada. En tanto, los barrios con mayor cantidad de apartamentos en venta son Pocitos, Centro, Cordón, Malvín y Punta Carretas.

El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores de la oferta en dólares de propiedades bajaron 2,04% en marzo respecto a septiembre. Al comparar marzo frente a febrero, hay estabilidad de precios (el descenso fue mínimo, de 0,01%, ver gráfico).

El índice para apartamentos refleja una leve suba de 0,19% en marzo frente a febrero y una baja de 0,65% respecto a septiembre. En cambio, el índice de precios para casas cae 0,64% en marzo frente a febrero y baja 5,59% respecto a septiembre.

El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.472 en marzo frente a US$ 2.479 en febrero y US$ 2.490 en septiembre.

Los valores varían si se trata de un apartamento (US$ 2.638 el m2) o de una casa (US$ 1.711 el m2).

A su vez, si se trata de apartamentos nuevos, el precio es de US$ 2.728 el m2, mientras que usado es de US$ 2.603 el m2. Este es un nuevo indicador que incorporó Inmuebles Data en febrero.

El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 168.832 en marzo. Esa superficie fue la promedio de compra-ventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para 2019 (último disponible) y ha variado poco en los últimos años (era 67 m2 en 2017).

Si es nuevo, el precio promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 174.592, si en cambio es usado era de US$ 166.592.

En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 174 m2 era de US$ 297.714 (también la superficie se tomó de las compra-ventas del INE).

Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro está en Puerto Buceo (US$ 3.786 el m2), seguido de la zona del Club de Golf (US$ 3.757 el m2) y Villa Biarritz (US$ 3.298 el m2). Los barrios con ofertas a menor precio son: Punta Rieles (US$ 605), Peñarol (US$ 633), y Las Acacias (US$ 705).

El Índice de Alquiler de Inmuebles Data da que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo subió en marzo por segundo mes consecutivo, luego de una racha de cuatro bajas previas. El aumento fue de 0,84% frente a febrero. De todas maneras, respecto a septiembre acumula una caída de 13,4%.

El índice para apartamentos refleja una suba de 1,17% en marzo frente a febrero y una reducción de 8,4% frente a septiembre. El índice de precios de alquiler para casas tuvo una caída de 2,22% en marzo frente a febrero y baja 19,83% respecto a septiembre.

El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo era de $ 33.585 en marzo frente a $ 33.305 en febrero y $ 38.774 en septiembre.

Esos valores varían si se trata de un apartamento ($ 29.661) o de una casa ($ 70.360).

Si el apartamento es a estrenar, el alquiler promedio es de $ 37.718, si es usado es de $ 29.005.

Para alquileres de apartamentos, los barrios con mayor valor son Golf ($ 96.450 promedio por mes), seguido por Punta Gorda, Carrasco, Puerto Buceo (ver gráfico). En tanto, los más económicos son Punta Rieles ($ 9.392), Manga y Jardines del Hipódromo.

En alquileres de casas, los barrios más caros son: Carrasco ($ 178.942 por mes), Punta Carretas ($ 164.705) y Punta Gorda ($ 161.316). En cambio, los más baratos son: Ituzaingó ($ 13.675), Manga ($ 13.960 por mes) y Maroñas ($ 14.386).

Ahora, ¿qué precios promedio se piden para alquilar en Montevideo según cantidad de dormitorios en casa y apartamento? El análisis de Inmuebles Data de El País muestra que los precios son mayores para casas que apartamentos en propiedades con mayor cantidad de dormitorios. Cuando la propiedad tiene menos de tres dormitorios siempre es más alto el precio solicitado para apartamento que para casa

¿Cómo se construyen los indicadores?

¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales.

Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que le falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de 5 baños o 7 dormitorios.

Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos.

Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo. Esta decisión puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información de precios de venta o alquiler.

Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico. Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y con ella se calculan los índices y valores.