Hacia un ajuste en mercado de arrendamientos

Precios de los alquileres por encima del equilibrio

De largo plazo, en términos reales. En la última década aumentaron más que los salarios reales y que el IPC.

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Foto: Archivo El País.

Un informe sobre la demanda de alquileres en Montevideo sostiene que los valores de los arrendamientos aumentaron a un ritmo mayor que el nivel general de precios y también de los salarios reales en una década.

El informe elaborado por el Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (Ceeic) indicó que desde fines de 2004 las variaciones interanuales del precio medio del alquiler han sido sistemáticamente positivas, incluso en términos reales (es decir, deflactados por el Índice de Precios del Consumo —IPC—). El trabajo añade que al tomar el periodo comprendido entre 2005 y 2014 la variación interanual promedio del precio del alquiler es de 5% real.

Por eso, señala que "este último valor indica que los precios de los alquileres en Montevideo han aumentado a un mayor ritmo que el nivel general de precios. Además, han crecido ligeramente por encima de los salarios reales que lo hicieron 4,3%".

Añadió que el incremento se vio acompañado (aunque más intermitentemente y en menor magnitud) por incrementos en la demanda, es decir en la cantidad de hogares inquilinos montevideanos.

El Ceeic expresó que desde mediados de 2009 ha habido un apartamiento relativamente duradero respecto al equilibrio de largo plazo. Explicó que el importante aumento de los precios reales de alquileres, por encima de la evolución de los salarios, conjuntamente con la intermitencia en la variación de la cantidad de hogares que alquilan "invita a pensar que gran parte de los desvíos se deben a que la fijación de los precios de alquiler se encuentra por encima del que indicaría la evolución de las otras variables vinculadas al equilibrio en el largo plazo".

El documento agregó que a partir de las estimaciones realizadas "es posible suponer que los precios de alquileres (en términos reales) se encuentren por encima del nivel de equilibrio de largo plazo". En ese escenario entonces, y de acuerdo a los resultados de la estimación, en el mediano plazo "recomponer el equilibrio para un nivel salarial dado (exógeno) requiere una baja de precios o una caída en la cantidad de hogares que alquilan, aunque el segundo fenómeno sería más intenso", dijo. A su vez, señaló que ese aumento en el nivel de vacantes impulsaría reducciones adicionales en el nivel de precios, de manera de asegurar la convergencia de ambas variables hacia niveles de equilibrio en el largo plazo.

En otro pasaje, el informe expresa que el mercado de alquileres parece presentar mayores rigideces en el ajuste directo vía precios respecto al proceso de ajustes a través del número de hogares que alquilan.

Además, destacó que a diferencia de lo que ocurre en el largo plazo (donde las variaciones podrían asignarse a cambios en la oferta habitacional), en el ajuste de corto plazo el nivel de alquileres afecta positivamente los precios pudiendo inferirse que en el corto plazo es la demanda la que opera (dado que la oferta es rígida).

"Es decir, la disminución de alquileres en el corto plazo (que al considerar el stock de viviendas fijo puede interpretarse como aumentos en la tasa de vacante) repercute en la caída de los precios, de donde se infiere la importancia de la tasa de vacantes como mecanismo de ajuste hacia el equilibrio en el mercado de alquileres", indicó.

Por otra parte, tomando datos de la Encuesta Continua de Hogares de 2014 elaborada por el Instituto Nacional de Estadística señaló que a nivel nacional la mayoría de los hogares no son inquilinos. Allí, un 19% de los hogares uruguayos declaró ser inquilino en 2014, es decir cerca de uno de cada cinco hogares.

Por el contrario, más de la mitad de las familias —un 59%— manifestó ser propietaria de su vivienda. De ellas, un 85% ya la han pagado y 15% aún se encontraba pagándola. Por su parte, un 22% declaró ser ocupante (en su amplia mayoría con permiso de un particular).

Municipios B y CH con más cantidad de alquileres.

El documento informó que en Montevideo el Municipio B (que comprende Cordón, Parque Rodó, Palermo, Barrio Sur, Ciudad Vieja, Centro, parte de La Aguada, La Comercial y Tres Cruces) es que el tiene mayor cantidad de hogares alquilados, con un 22,5% del total de los arrendamientos. En segundo lugar en importancia absoluta se ubicó el Municipio CH (Tres Cruces, La Blanqueada, Parque Batlle, Villa Dolores, Buceo, Pocitos y Punta Carretas) con un 17,5%, según el estudio.

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