Con un mercado enlentecido en 2015, precios en dólares se estabilizaron.

“Los precios de los inmuebles subieron 2,98% medidos en dólares en el cuarto trimestre de 2015 frente al mismo período de 2014. En todo el año pasado, los negocios inmobiliarios movieron un piso de casi US$ 1.500 millones”.

Al comparar los precios del último trimestre de 2015 frente al tercero, la suba fue similar de 1,86% medidos en dólares, según el índice del precio medio del metro cuadrado de las compraventas registradas en la Dirección General de Registros (DGR) y publicado ayer en el Informe de Actividad Inmobiliaria del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La cantidad de inscripciones por actos (compraventas, promesas, hipotecas y otros) en la DGR fue levemente inferior en 2015 respecto a 2014, según los datos del reporte. En efecto, en todo 2014 se habían registrado 127.836 y en todo 2015 fueron 125.732.

Por su parte, el monto global de operaciones fue superior a los US$ 1.467 millones el año pasado. Las cifras surgen a partir de cálculos realizados por El País tomando como base la recaudación del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) que realiza la Dirección General Impositiva (DGI).

El ITP es un impuesto que grava con 2% al comprador y otro 2% al vendedor de inmuebles de usufructo. Durante el 2015 la DGI recaudó por el ITP $ 1.602 millones (US$ 58,7 millones) frente a los $ 1.472 millones (US$ 63,4 millones) de todo el 2014.

Si se toma en cuenta que el impuesto que recauda la DGI representa el 4% del valor de las operaciones inmobiliarias, el año pasado el total negociado fue de más de US$ 1.467 millones, esto es un 7,4% menos que en 2014. No obstante, si se quita el efecto cambiario hay una suba de 8,8% entre esos dos años.

Ese monto de compraventas de 2015 es superior, ya que la base imponible del impuesto es el valor catastral del inmueble, el que generalmente es inferior al valor al que se negocia.

Los operadores inmobiliarios coincidieron (en una nota publicada en El País en septiembre pasado) en que el mercado en 2015 estaba como la economía: "lento".

De hecho, un informe trimestral de coyuntura del mercado inmobiliario con datos al tercer trimestre del 2015 mostró un aumento en la venta de viviendas de interés social y una caída en la comercialización de fincas de promoción privada, en comparación con igual período de 2014.

El documento elaborado por la consultora Julio Villamide y Asociados para la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) señaló que "la devaluación del peso uruguayo, en un mercado inmobiliario totalmente dolarizado, está comenzando a generar los tradicionales inconvenientes de los periodos de deflación en dólares". Añadió que si los precios de las viviendas estuvieran expresados en Unidades Indexadas (UI), la "corrección se desdramatizaría y no habría un freno adicional al flujo de compraventas, particularmente en el segmento de unidades nuevas".

La consultora expresó que en la medida que los propietarios y promotores no están endeudados y que no se percibe en el corto plazo riesgos de una crisis económica y financiera en el país "los precios de los inmuebles siguen sostenidos en dólares y ello hace que estén aumentando demasiado medidos en términos reales".

A fin de 2015, el precio promedio de un alquiler en Montevideo era de $ 11.309 para los contratos vigentes y de $ 12.194 para los contratos "nuevos" (formulados en el último año móvil cerrado a diciembre de 2015). La diferencia entre ambos era de 7,8%.

Entre los contratos vigentes a diciembre del año pasado, el precio promedio más bajo por un alquiler era de $ 6.386 en Casavalle, seguido por La Paloma, Tomkinson con $ 7.137 y Manga $ 7.458. El alquiler más caro estaba en Punta Gorda $ 20.519 en promedio, seguido por Punta Carretas con $ 16.280 y Malvín con $ 15.306.

En cuanto a cantidades, el barrio con mayor número de alquileres era Cordón con 6,98% del total, seguido de Unión con 5,1% y Pocitos con 4,7%. Del otro lado, Punta Gorda con 0,24% del total de arrendamientos, Carrasco Norte con 0,29% y La Paloma, Tomkinson con 0,34% son los que tienen la menor cantidad de alquileres.

Por su parte, entre los contratos "nuevos", hay diferencias sutiles entre los barrios con alquileres más altos y bajos respecto a los contratos vigentes. Así, el más barato era Manga con $ 8.230 en promedio, seguido por Jardines del Hipódromo con $ 8.605 y Punta Rieles, Bella Italia con $ 8.765. Del otro lado, Punta Carretas con $ 16.309, Malvín con $ 16.053 y Pocitos con $ 15.632 son los barrios con arrendamientos más caros.

En este caso hay menos barrios relevados respecto a los contratos vigentes y eso tiene que ver con que el ítem "otros Barrios con menos de 130 casos" representan el 5,97% de todos los alquileres, mientras que en los vigentes son apenas el 0,7%. En esos barrios con menos de 130 casos, el INE no presenta los datos desagregados.

En todo 2015, el precio promedio de los alquileres aumentó 7,66% en el caso de los contratos nuevos y 9,43% en el caso de los contratos vigentes”. 

El INE también dio cuenta de los precios de alquiler en algunos departamentos del Interior. El precio promedio de un arrendamiento en diciembre pasado en Canelones era de $ 10.123, aunque variaba de $ 7.834 en Santa Lucía a $ 13.351 en Ciudad de la Costa. En Maldonado era de $ 10.717, en Salto de $ 9.038, en Paysandú de $ 8.765, en Florida de $ 8.511 y en Colonia $ 8.425.

La Vivienda de Interés Social (VIS) supone la exoneración de algunos impuestos al constructor con el objetivo de aumentar la oferta de inmuebles en las zonas fuera de la costa (donde fue el boom constructor entre 2004 y 2013) y lograr bajar los precios de compraventa y de los alquileres. Lo primero se logró, lo segundo aún no. Hasta ayer, según datos de la Agencia Nacional de Vivienda habían ingresado 493 proyectos, de los que 420 habían sido aprobados para obtener los beneficios, 50 fueron observados (y requerían modificaciones para poder ser promovidos) y 23 se encontraban a estudio. El total de viviendas ingresadas (dejando de lado los proyectos observados) era de 14.344 a través de la ley que da los beneficios. Desde junio de 2014, se definieron topes para el 25% de unidades vendidas mediante el régimen.

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