Piden modificar la normativa

Propuesta al gobierno para reactivar obras en vivienda

Si hay cambio legal, privados se comprometen a generar 4.000 empleos.

Foto: Fernando Ponzetto
Foto: Fernando Ponzetto

"No compré la tierra para mi emprendimiento por los topes (en los precios de venta y arrendamiento dentro de la ley de viviendas promovidas, antes llamada de interés social). Si eso cambia, yo compro la tierra y empiezo a construir 60.000 metros cuadrados". Eso le dijo ayer un "empresario grande" del sector inmobiliario a la vicepresidenta Lucía Topolansky y el expresidente José Mujica.

La conversación se dio en el marco de una reunión pedida a los dos líderes políticos por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), que insiste en la necesidad de modificar la normativa que regula el régimen de viviendas promovidas —que acceden a una exoneración impositiva— para reactivar la inversión.

En concreto, el planteo de la gremial empresarial fue que si se retorna a la ley original de 2011, se comprometen a impulsar proyectos para la construcción de más de 100.000 metros cuadrados, que implican la generación de unos 4.000 empleos directos.

Para entender esta cruzada del sector inmobiliario hay que retrotraerse varios años. El primer mojón es 2011, cuando con el apoyo de todos los partidos políticos se aprobó una ley que otorgaba una serie de beneficios fiscales a los inversores privados buscando promover el acceso a la vivienda (a través de la compra o el alquiler) de los sectores de ingresos medios y medios bajos.

El mercado respondió y se reactivó la construcción en especial en zonas alejadas de la costa, donde solían concentrarse los proyectos inmobiliarios.

Pero en 2014 el Ministerio de Vivienda (Mvotma) impulsó una reglamentación de la ley que topeó el precio del 25% de las unidades construidas dentro del régimen, un cambio que si bien limitaba la rentabilidad imponía "un tope que estaba por encima del costo de construcción y dejaba al promotor vender a quien quiera", explicó a El País el consultor y operador inmobiliario Julio Villamide.

La mayor complicación llegó después, a principios de 2017, cuando un nuevo decreto del Mvotma topeó el precio de arrendamientos a los empresarios que invierten en viviendas para alquilar —si supera los valores fijados por el Ministerio, la exoneración es del 40% y no del 100%— y además estableció que en determinados proyectos el 10% de las unidades deberán venderse a un precio fijado por la cartera.

Los nuevos topes "están por debajo del costo de construcción y entonces el promotor pierde totalmente", sostuvo Villamide. Las modificaciones impactaron en el sector, pasando las viviendas promovidas "de 300 o 400 por mes antes a unas 80 por mes este año", subrayó el consultor y asesor de Appcu.

Según se informa en la web de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), desde 2011 a la fecha se presentaron 703 proyectos para acceder a beneficios, de los cuales 608 fueron promovidos, lo que significó más de 16.600 viviendas construidas. Las cifras en la web del Mvotma muestran que mientras en todos los años previos (2012-2016) las unidades edificadas bajo el régimen superaron las 2.000, en 2017 fueron 1.571 y este año van 862.

En este contexto se llega a la reunión de ayer, donde los promotores buscaron el apoyo de los líderes del MPP —sector al que pertenecen la ministra de Vivienda, Eneida De León, y el presidente de la ANV, Francisco Beltrame—. Esto es porque creen contar con el respaldo del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) para la modificación de los topes, pero les resta convencer al Mvotma.

"La ministra y Beltrame se oponen porque dicen que los promotores ganan mucho, pero hoy le mostramos a Lucía y el Pepe que eso no es así. Vieron con buenos ojos nuestro planteo, lo que más le gustó es que el Estado no pone dinero, es todo de los privados", dijo a El País el secretario ejecutivo de Apccu, Aníbal Durán.

Topolansky les dijo que planteará el tema al presidente Tabaré Vázquez y los ministros Danilo Astori y De León. "Somos optimistas", señaló Durán.

Según Villamide, el MEF "siempre tuvo una postura muy clara a favor de promover inversiones y generar mayor cantidad de estímulos y quitar trabas para concretar proyectos que puedan sumar mano de obra"; pero el Mvotma ha impulsado "una política mucho más ideologizada, que no ha priorizado la ocupación, ni la recuperación de la actividad ni de los niveles de inversión, sino otras cosas que no sé cuáles son".

La Cámara Inmobiliaria respalda la posición de Appcu. "La inversión se ha frenado bastante, no existe prácticamente la vivienda promovida" porque los cambios legales "no fueron atractivos para los promotores y se fueron para otro lado, así de sencillo", dijo su presidente Wilder Ananikian ante la consulta de El País días atrás.

Villamide indicó que conoce "varios casos (de inversores) que han vendido incluso los terrenos que tenían y otras empresas que se están reorientando hacia la costa" por la imposición de los topes (ver aparte). "Es que limitan la rentabilidad en un momento complicado por las turbulencias del tipo de cambio en Argentina y Uruguay, y hacen que el mercado esté bastante parado", indicó.

Algunos de los beneficios que brinda el régimen de viviendas promovidas es la devolución del IVA al constructor, la exoneración del pago de impuestos a la renta por diez años, y del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales en la primera venta.

Vuelta a invertir en zona costera

Frente a los cambios en la normativa y la fijación de topes "el desarrollador inmobiliario tiene dos opciones: invertir en opciones financieras, que no es el perfil porque es un bicho bastante particular que le encanta la adrenalina de este negocio, o de lo contrario vuelve a la costa", explicó Villamide. Es que en esa zona es donde suele existir mayor demanda, a lo que se suma "que hoy la situación es bien diferente a años anteriores porque si no fuera por la ley (de viviendas promovidas que impulsó proyectos en otros barrios) hoy tendríamos unos 8.000 apartamentos sin vender en barrios costeros y en estos momentos son apenas 3.000". Ese stock "alcanza para unos meses de demanda y otra vez resulta atractivo invertir en esas zonas", expresó.

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