TEMA DE ANÁLISIS

Algunas señales contradictorias para estimular la construcción de viviendas

La política de vivienda es uno de los canales por los cuales se procura resolver un problema social y sostener el nivel de empleo en la economía. En el último mes se generaron señales muy contradictorias en la materia con lo que inevitablemente cualquier intento por canalizar inversión hacia esta actividad se ve amortiguada.

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La ley que impulsó el gobierno atrajo la atención de los empresarios españoles. Foto: Archivo El País.

Por el lado positivo se decidió reducir un tope en los precios de las viviendas declaradas de interés social. Mientras tanto en sentido contrario se ingresó un proyecto de ley del lado del partido de gobierno con una propuesta de topear los alquileres y poner impuestos a las viviendas vacías.

El escenario de dificultades para lograr que se movilice la oferta de opciones de vivienda se completa con la distancia que hay entre empresas y trabajadores en la búsqueda de un nuevo acuerdo salarial en el sector construcción.

Hay dos indicadores que dan la pauta que es necesario buscar un nuevo punto de equilibrio en el terreno laboral. El primero es que, de acuerdo a los datos del BPS, se vienen perdiendo a razón de 10.000 puestos de trabajo por año en los últimos tres años. El segundo es que se ensancha la brecha entre el costo del metro cuadrado y el sueldo medio de la economía. Entre el 2010 y el 2015 se generó una brecha del 6,5%, con lo que inevitablemente el costo de la vivienda queda cada vez más lejos del ingreso medio.

Esta evolución es consistente con lo que se observa en el mercado de alquileres, sobre los cuales inevitablemente impactarán las medidas de Ministerio de Vivienda (favorable) y el proyecto de ley (perjudicial).

El INE procesa la información de los alquileres con garantía de la Contaduría. Al comparar entre los contratos que tienen menos de un año de antigüedad y el total, se constata que el alquiler promedio en Montevideo de los nuevos es un 7,8% superior al total de contratos.

Cuando esta comparación tiene signo positivo implica que el mercado de alquileres enfrenta mucha demanda y hay presión al alza en el precio de renovación.

El análisis por barrios permite agregar un detalle importante a este diagnóstico. En los barrios con alquileres más caros, la demanda ejerce mucho menos presión sobre los precios que la de los barrios con menores valores promedio. Si se compara el alquiler nuevo con el promedio total en Pocitos, Malvín, Cordón, Centro y Punta Carretas se observan diferencias entre el 0,2% y el 3,6%.

Por otro lado, la diferencia en Flor de Maroñas, Ituzaingó, Punta de Rieles, Nuevo París, Jardines del Hipódromo, Las Acacias y el Cerro se ubica entre el 12,1% y el 13,9%.

Es muy probable que la menor presión en los nuevos contratos ubicados en los barrios con precios de alquiler más alto responda a que la oferta de alternativas es alta. Es una situación que se observa al recorrer los mismos y al observar el dinamismo que tuvo la construcción en los últimos diez años. No hay estadísticas pero tampoco se ven razones para asumir que la demanda por vivienda en esos mercados sea inferior a lo que es en otros.

Un cambio como el propuesto en los topes favorece la inversión en construcción de vivienda. Esto tendrá un impacto especial en los barrios con niveles de alquileres medios y medios bajos. Seguramente no sea una solución para todos los que no tienen vivienda, pero es claro que todo aumento de la oferta ayuda.

El régimen de interés social otorga exoneraciones fiscales a los desarrollistas, lo que les permitiría ofrecer viviendas a un precio menor en las zonas que no fueron favorecidas por el boom de la construcción de los últimos años.

Para hacerlo más accesible, se impuso un tope al precio del 25% de las viviendas que se construían. En todo mercado en el que se regulan los precios se produce escasez ante el desestímulo que se genera por el lado de la oferta. En este caso en particular, al topear un porcentaje de la oferta, los desarrollistas trasladan a mayores precios de las restantes propiedades los crecientes costos de la construcción, lo que restringe el universo de potenciales compradores debido a los mayores precios.

Al bajarse el tope al 10%, el traslado a precios de las restantes unidades será menor y eso posibilitará que se incremente la demanda, variable sin la cual no habrá mayor oferta.

Pero este efecto positivo puede verse más que contrarrestado si se aprueba el proyecto de ley a topear los alquileres y castigar con impuestos las viviendas ociosas. No sólo lo dice la teoría, sino que los uruguayos lo vivimos en carne propia. Durante varias décadas, entre los años cuarenta y setenta, los alquileres en nuestro país estuvieron topeados, con un efecto nefasto sobre la construcción.

También genera un impacto negativo sobre los potenciales inversores en construcciones para alquilar la determinación de un impuesto (el proyecto le llama "multa" por tener el inmueble ocioso) sobre las viviendas que no se están ocupando. Si faltan estos inversores toda la generación de nueva vivienda estará a cargo de los que tienen capacidad de ahorrar para comprar una vivienda propia. Una limitación innecesaria en un momento en el que está faltando impulso a la construcción.

Hasta el momento el impacto de la política de vivienda tiene un efecto positivo basada en la inversión en viviendas en lugar de plazos fijos bancarios y colocaciones en el exterior. Las oportunidades en las construcciones de mayor valor se van limitando y no hay atractivos para invertir en otras zonas. Para eso es muy necesario un esquema de promoción de inversiones, pero complementado con un clima hacia la inversión en vivienda favorable.

Eso solo se puede lograr con un categórico pronunciamiento en contra de las leyes que generen impuestos o que regulen en contra del inversor y en favor de nadie.

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