PRÉSTAMO PARA VIVIENDA

A tono con el mercado, caen 42% los créditos hipotecarios

Suba de precios en dólares y los vaivenes de la economía, influyen en ello.

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Mercado inmobiliario. Foto: AFP

Un mercado inmobiliario con encarecimiento de los precios en dólares y menos negocios, impacta en el otorgamiento de créditos hipotecarios. En los primeros siete meses del año, los bancos dieron 41,9% menos créditos en Unidades Indexadas (UI) para compra de vivienda que en igual período de 2015.

Es más, los 1.405 créditos hipotecarios en UI concedidos entre enero y julio, son la menor cantidad para ese período desde el año 2010 (cuando fueron 1.373), según los datos del Banco Central (BCU) procesados por El País.

Un reciente informe elaborado por la consultora Julio Villamide & Asociados para la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) señaló que el último tramo de 2015 y, en especial, el primer trimestre de 2016 han sido particularmente adversos para el mercado inmobiliario local.

En 2015, el precio promedio en dólares del metro cuadrado vendido aumentó 5,5% frente a 2014, pese a que la cantidad de negocios bajó 1,6%.

Eso sumado al cambio de expectativas del consumidor (la confianza llegó a mínimos desde 2008, pese a que repuntó algo en julio) y al estancamiento de la economía, lleva a que en 2016 el mercado de compra-venta de inmuebles se haya enfriado.

Eso se ve claramente en los créditos hipotecarios que conceden los bancos.

En los primeros siete meses del año van concedidos 1.014 préstamos menos que en igual lapso de 2015 (1.405 frente a 2.419). En monto (en pesos) la caída es de 32,1% en ese período de comparación.

Al pasar la cifra en pesos a dólares, el monto de créditos es de US$ 104,5 millones en siete meses. Eso da un crédito promedio de US$ 74.348.

Hay que tener en cuenta que los bancos prestan entre 80% y 90% del valor del inmueble.

Para los bancos, está reducción de negocios en la rama hipotecaria se trata de algo lógico. "Es consecuencia de varios factores. Por un lado que los precios en dólares no bajan, la cotización del dólar (que subió fuerte y ahora cae) y este cambio de contexto que hace que las familias al momento de tomar una decisión estén un poco más atentas a ver qué pasa este año o el que viene", dijo a El País la presidenta del Banco Hipotecario (BHU), Ana Salveraglio. El BHU lleva otorgados unos 800 créditos en lo que va del año por unas 490 millones de UI (US$ 52,9 millones). "Mantenemos la participación del mercado entre 50% y 55% (de las operaciones), pero se redujeron el ingreso de solicitudes y préstamos otorgados. Seguramente este año estemos por debajo de la meta que nos planteamos en cuánto a créditos", agregó Salveraglio.

En el BBVA dijeron a El País que "se nota una reducción de los niveles de operaciones con respecto al año pasado, de la mano de la caída en las compra-ventas de inmuebles".

La rara avis del sistema es el Scotiabank. El gerente de Comunicación Estratégica del Scotia, Juan Carlos Raffo dijo a El País que en su banco, "el mercado de créditos inmobiliarios se mantiene tan o más activo que en 2015".

En el último trimestre móvil, los préstamos en UI para compra de vivienda caen 42,3% y en monto son 34,3% menores respecto a mayo-julio de 2015. Sin embargo, en Scotiabank la cantidad de créditos hipotecarios creció 34,7% y el monto aumentó 36,4%.

Para Raffo, la explicación a ese crecimiento es que "es un producto que comenzamos a promocionar el año pasado, al cual le simplificamos mucho su proceso desde la solicitud al desembolso". Es que "a diferencia de los demás bancos (que dan el crédito sobre una operación concreta), nosotros le pre-aprobamos el crédito a los clientes para que estos salgan tranquilos a buscar y ofertar. Demoramos tres días en conceder o no el crédito, tres días más en tasar el inmueble y un máximo de cinco en estudiar los títulos", lo que lleva a que el trámite no demore más de dos semanas, explicó.

En el BBVA si bien observan una retracción del negocio inmobiliario, "el ritmo (de otorgamiento de créditos) es superior a dos años atrás, de la mano de un mejor posicionamiento del producto en el mercado".

La competencia.

A la hora de competir, los bancos diferencian sus estrategias en el costo de algunos trámites, la tasas de interés, el plazo del préstamo y la celeridad para otorgarlo.

Salveraglio, la presidenta del BHU, señaló que "dentro de nuestras metas (de dar cierta cantidad de créditos) incluso está acotada la participación del mercado. Ya fuimos un banco monopólico, tuvimos esa mala experiencia durante muchos años y no es a lo que aspiramos. La competencia es buena. Lo importante es que estamos en una situación de poder atender a las familias que se acercan al banco a obtener un crédito".

El BHU otorga préstamos hasta 25 años de plazo, a una tasa de interés anual de 7% (aunque menor para ahorristas con ciertas características) y en un máximo de 60 días desde que se inicia el trámite.

El Scotia da préstamos hasta 15 años de plazo, con una tasa de interés de 6,5% y (además de esa pre-aprobación mencionada) con una promoción hasta fin de septiembre por la que no cobra la tasación del inmueble y da el seguro contra incendio gratis.

El crédito hipotecario del BBVA es hasta 25 años de plazo con una tasa en UI de 7,5% y en dólares de Libor + 5,5%.

Aún hay crédito en dólares.

Si bien casi todo el mercado de préstamos hipotecarios es en Unidades Indexadas (UI) a la inflación —de hecho, bancos como el Hipotecario y el Scotiabank solo ofrecen esa posibilidad—, hay aún una pequeña parte que es en dólares. En siete meses de 2016 se concedieron 54 créditos para compra de vivienda en la moneda estadounidense, la misma cantidad que en igual período del año pasado, aunque el monto fue mayor: US$ 6,3 millones (enero-julio 2016) frente a US$ 4,9 millones (enero-julio 2015). En los primeros siete meses del año, los créditos hipotecarios en dólares son el 3,7% del total, mientras que en siete meses de 2015 eran 2,2%. Los 54 préstamos otorgados en siete meses es la mayor cantidad para ese lapso desde 2010 (fueron 80).

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