Gobierno reconoce que no se llega a los sectores de la población previstos

La vivienda de interés social y el desafío de bajar precios

Apoco más de tres años de la puesta en marcha de la ley de Acceso a Vivienda de Interés Social (VIS), el exministro de Vivienda y presidente de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), Francisco Beltrame, reconoció que algunos de los aspectos de la normativa, como el de atender a sectores medios y medios bajos, no se ha cumplido.

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Las residencias, ubicadas en las calles Meriggi y Grito de Ascencio, están construidas bajo la Ley de Vivienda de Interés Social y se trata del primer conjunto de casas erigidas bajo este régimen en el departamento.

Es más, el gobierno admite que la mayoría de las viviendas terminan en manos de sectores de mayor poder adquisitivo. Los constructores coinciden con la visión gubernamental, pero sostienen que para llegar a los sectores a los que la ley quería otorgar soluciones habitacionales, deben edificar viviendas de menor calidad, ya que de lo contrario los costos no dan.

El desafío, que no parece nada fácil, pasa por encontrar la forma de reducir los precios para poder llegar a los deciles más bajos, uno de los públicos objetivo que se planteó la ley. Para la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) es momento de entrar en una fase de "sintonía fina" para buscar fórmulas que permitan abaratar las viviendas.

Para el presidente de Appcu, Ariel Cagnoli, se puede pensar en una nueva categoría de VIS que se pueden implementar en barrios perimetrales de la ciudad al norte de Bulevar Artigas, que ya tienen toda la infraestructura y donde el suelo no tiene valores tan elevados como pasa hoy en zonas como el Cordón o el Centro, entre otras. De esa forma se podría tener una menor incidencia en los costos de construcción.

Otras variantes podrían pasar por modificar algunas exigencias de terminación de obra y una leve reducción de la superficie de los inmuebles.

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"En esos lugares se puede exigir algún tipo de vivienda de menor calidad que lo que se está haciendo hoy: con un poco menos de área, todo se puede retocar para abajo, pequeños retoques. Algo menos de área, algo menos en las terminaciones, prácticamente no tener áreas comunes porque son áreas que hay construir y tiene su costo", afirmó Cagnoli.

El empresario también sostuvo que las intendencias podrían darle "mayor edificabilidad" a esas tierras, y por otro lado otorgar exoneraciones de contribución inmobiliaria a los compradores por algunos años. "En definitiva no pierde la Intendencia ni el Estado porque con exonerar algo que no existía no se pierde nada. Si no está es cero y si está es cero también", afirmó.

Por ejemplo, cuando se comenzó con el sistema de vivienda social la incidencia de la tierra rondaba en US$ 80 por metro cuadrado en la zona de Cordón y actualmente es de unos US$ 300. Eso hoy se refleja en los valores de comercialización.

El precio promedio de la VIS en Montevideo fue de entre US$ 1.800 y US$ 2.000 por metro cuadrado durante 2014, según los últimos datos publicados por la ANV en base a información proporcionada por los inversores. Este valor fue un 20% inferior a los precios más bajos de comercialización que se manejan en barrios como Parque Rodó y Parque Batlle, donde existen proyectos de promoción privada con características similares a los de interés social que se desarrollan en barrios como Cordón o Centro.

Otra de las ideas que se plantea es que los bancos oficiales bajen sus tasas de interés para el financiamiento de las viviendas y que amplíen los plazos, para poder bajar las cuotas.

Por otra parte, Beltrame reconoció que algunos objetivos de la ley no se han cumplido, entre ellos atender las necesidades de los sectores medios y medios bajos.

"El grueso de la producción está llegando a los sectores de mayor poder adquisitivo de nuestra sociedad", afirmó a El País. Para el jerarca hay dos puntos a abordar.

"Uno es el aspecto tecnológico en aquello que permita abaratar costos, pero esto no es mágico. Lo otro es diseñar productos teniendo claro cuáles son las posibilidades efectivas de compra por parte de la demanda con los instrumentos que se han generado en el país, aquellos que permiten que con menor ahorro se pueda acceder a la vivienda", señaló.

Beltrame recordó que el Fondo de Garantía de Crédito Hipotecario, que funciona como un subsidio a la cuota de la viviendas, permite llegar a otros sectores, pero, según dijo, no todas las viviendas que se producen pueden utilizar el instrumento porque "tienen costos mayores" a los que sectores medios pueden adquirir. Se ha facilitado pero con eso no alcanza".

El jerarca agregó además que si hoy no se está construyendo en otras zonas más periféricas como por ejemplo La Teja o Belvedere, es por decisión de los promotores. "Las posibilidades están", señaló.

A su vez, la eliminación de los topes a los precios de las viviendas de interés social es un reclamo repetido por parte de los promotores privados porque se entiende que ha frenado la actividad en los departamentos del interior del país y ha incidido en Montevideo para que haya un menor ritmo en presentación de proyectos.

A mediados del año pasado se modificó el régimen para las zonas de Montevideo donde no había topes (las no costeras), y en todos los proyectos el inversor debe identificar un mínimo del 25% de las viviendas que lo componen, seleccionadas por él, cuyo precio de venta no puede superar valores establecidos por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medioambiente (Mvotma). Un sistema de tope de precios pero para todas las unidades rige en el resto de los departamentos del país.

En este sentido, Beltrame indicó que "no está planteado" que haya modificaciones.

Además sostuvo que hay 3.000 viviendas que están promovidas y que no han comenzado sus obras, todas ellas sin tope. "Acá lo que hay es un problema de cuál es el mercado existente para la demanda existente y ahí hay algo que no se está acomodando", afirmó el jerarca.

En la actualidad hay unas 13.000 unidades ingresadas bajo el régimen de vivienda social, de las cuales hay 8.150 en construcción, 1.830 unidades terminadas y alrededor de 3.000 sin iniciar (ver gráfico).

2.000 cuentas de ahorro joven.

Desde octubre de 2014 y hasta julio de este año, unas 2.000 personas se inscribieron en el Programa de Ahorro Joven para Vivienda creado a partir de la ley de Inclusión Financiera. Tres de cada cuatro cuentas pertenecen a jóvenes residentes en Montevideo que tienen un ingreso promedio de $ 20.000. En tanto, las cuentas abiertas en localidades del interior pertenecen a jóvenes con ingresos promedio algo inferiores a esa franja.

En este programa pueden participar los trabajadores que tengan entre 18 y 29 años, que estén interesados en recibir un subsidio de hasta el 30% del capital que guarden para la compra o alquiler de un inmueble. Para acceder se deben efectuar 18 depósitos mensuales (consecutivos o no) de entre 500 y 750 UI (entre $ 1.550 y $ 2.325 al valor actual). El pago del subsidio se hace efectivo cuando el ahorrista acredite la operación (compra de un inmueble, contrato formal de alquiler o acceso a algún programa oficial).

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