SECTOR INMOBILIARIO

La pandemia influyó en la fuerte baja de los alquileres: ¿por qué y qué se espera para el 2021? 

Las inmobiliarias afirman que los precios de los alquileres este año dependerán en gran medida de la reactivación económica del país y de cuán exitoso sea el proceso de vacunación contra el COVID-19. 

Vista aérea de Montevideo. Foto: Nicolás Pereyra
Vista aérea de Montevideo. Foto: Nicolás Pereyra

Al igual que otros rubros de la actividad económica, el sector inmobiliario recibió el impacto de la pandemia del COVID-19 durante el 2020 y lo que va de este año. El aumento del desempleo, la retracción en los ingresos de las personas, sumado a una mayor oferta de propiedades para alquilar, llevó a una fuerte baja en los precios de los inmuebles.

De acuerdo con las inmobiliarias y otros actores del sector —consultados por El País— las expectativas para este año en términos de actividad y nivel de precios dependerá de cómo se recupere la economía, así como también de la evolución de la situación sanitaria y de qué tan exitoso sea el proceso de vacunación contra el COVID-19.

El Índice de Alquiler de Inmuebles Data —un proyecto de El País y de Inmuebles del Gallito Luis— reflejó que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo bajó 2,09% en enero frente a diciembre y que acumula una caída de 15,62% desde el mes de septiembre.

En el caso de los apartamentos, la baja es de 0,72% en enero frente a diciembre y el descenso es de 11,67% si se compara con septiembre. Mientras que el índice de precios de alquiler para casas mostró una caída del 4,67% en enero frente a diciembre y de 19,25% frente a septiembre.

Puerto del Buceo, Montevideo
Puerto del Buceo. Foto: L.Maine

Los cinco barrios más caros para alquilar un apartamento en Montevideo son: Punta Gorda ($ 101.108 promedio por mes), seguido de Golf ($ 95.022), Puerto del Buceo ($ 91.396), Barra de Carrasco ($ 86.002) y Carrasco ($ 82.891).

De forma contraria, los cincos barrios con precios de alquileres de apartamentos más baratos son: Jardines del Hipódromo ($ 10.030 promedio por mes), Punta de Rieles ($ 10.222), Piedras Blancas ($ 10.910), seguido de Nuevo París ($ 10.968) y Manga ($ 11.359).

En el caso del alquiler de casas, los barrios más caros y más baratos son similares al de apartamentos, con algunas variaciones.

EL ANÁLISIS DEL SECTOR.

De acuerdo con el director ejecutivo de Acsa Inmobiliaria, Juan Andrés Flores, la pandemia “ha tenido un impacto fuerte, presionando mucho los valores de alquiler a la baja” en términos de comercios y oficinas, “incluso habiendo mucho stock en oferta a precios sensiblemente menores”.

Además, señaló que la pandemia impulsó la “renegociación de contratos a la baja o condonaciones transitorias”.

En el caso de la vivienda, Flores destacó que hay mayor disponibilidad de inmuebles por “los efectos de los incentivos a la vivienda promovida”.

Asimismo, explicó que el aumento del desempleo “impactó en los valores de alquiler” y que tanto las renovaciones como los nuevos contratos “no están pudiendo acompañar la inflación. En ambos casos, el aumento en el tipo de cambio, hace que el impacto en la rentabilidad medida en dólares sea mayor”, indicó.

Por su parte, Gregorio Sanz, gerente comercial de Punto Inmobiliario, señaló que el año 2020 y sobre todo el último trimestre han sido tiempos “difíciles para muchos propietarios e inversores, quienes están dispuestos a resignar rentabilidad en post de un menor riesgo”. Eso llevó a que opten “por alquilar sus propiedades a un menor valor antes que tenerlas desocupadas y pagar costos de mantenimiento en momentos de alta incertidumbre”, explicó.

La visión del director de Kosak Inversiones Inmobiliarias, Roberto Kosak, es similar. A su entender, el 2020 fue “un año de transición” debido al impacto de la pandemia. Además, dijo que en lo que refiere al alquiler de viviendas grandes las personas “están difiriendo su decisión porque pueden perder el trabajo y les pueden bajar los ingresos”.

Firma de alquiler. Foto: Fernando Ponzetto
Firma de alquiler. Foto: Fernando Ponzetto

Para el jefe de marketing y comunicación de Inmobiliaria Sures Bienes Raíces, Carlos Aliano, el sector inmobiliario uruguayo no es ajeno a lo que pasa en la economía.

Según explicó Aliano, lo que ocurrió a partir de marzo del año pasado “fue que a medida que las propiedades ya existentes que tenían un contrato de alquiler, pero este fue rescindido o finalizado, fueron puestas nuevamente al mercado para ser ofrecidas a un valor igual o inferior al que tenían. Entonces poco a poco el mercado a nivel general fue mostrando un ajuste de precios que se vio reflejado mes a mes”.

Diego Perdomo, director de Diego Perdomo Negocios Inmobiliarios, manifestó que el ajuste de precios en el sector de alquileres se debe al efecto de la pandemia. A su entender, “la disminución de los ingresos salariales en ciertos sectores de la población” repercutió principalmente en los jóvenes, “los cuales están volviendo en algunos casos temporalmente a sus domicilios parentales para amortizar la disminución de costos fijos mensuales”.

Además, indicó que el COVID-19 generó un cambio de hábito en la preferencia de las personas que ahora “deciden dejar de residir en zonas densamente pobladas para trasladarse a inmuebles en zonas rurales o balnearios, generando así más disponibilidad de apartamentos o viviendas en las ciudades que también se vuelcan como nuevas ofertas al mercado de alquileres”.

la visión del sector

¿Cuáles son las perspectivas para el 2021 en términos de precios y nivel de actividad? 

Michelle Fleitas, abogada, tasadora y directora del estudio Fleitas Zimet, explicó que las perspectivas para el sector inmobiliario este año quedan supeditadas a las "expectativas que tengamos frente a la evolución de la pandemia. En efecto, si la vacunación es exitosa en forma rápida, es probable que la economía se reactive, al menos parcialmente, y que los agentes mejoren sus expectativas, lo cual redundaría en una recuperación en el precio de los alquileres". 

Si ocurriese lo contrario y "la vacunación no es exitosa o se hace en forma demasiado lenta, puede suceder que la economía no se recupere y que las expectativas de los agentes tampoco, manteniéndose una dinámica bajista en el precio de los alquileres", explicó Fleitas. 

El director de Alfaro Propiedades, Fernando Alfaro, señaló que las perspectivas de alquiler para el 2021 "son buenas", mientras que las de ventas son "un poco más lentas que el año pasado". 

De acuerdo con Aliano, lo que ocurra a nivel económico "va a ser determinante para los precios de los alquileres. Si el escenario actual no cambia y la economía logra una reactivación acompañada de una inmunización COVID-19, esperamos que poco a poco los valores de alquiler tengan una recuperación que se comenzará a percibir a medida que transcurra el año y se notará con más fuerza sobre fines de 2021. De todas formas, hay que esperar a ver qué pasa en un contexto que tiene algunas incertidumbres planteadas", indicó Aliano. 

Tanto Kosak, como Sanz y Perdomo coincidieron en que el proceso de vacunación, la mejora de la economía y el empleo, así como una disminución en la incertidumbre por la pandemia, serán los factores clave para que se normalice el mercado de alquileres..

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