FINANZAS DE BOLSILLO

Reuniones de consorcio virtuales por la pandemia ¿son legales?

La pandemia del COVID-19 ocasionó cambios en la forma de realizar las reuniones de copropietarios o de consorcio. 

Zoom. Foto: archivo El País.
Zoom. Foto: archivo El País.

Se haya sido o no propietario, y aunque nunca se haya pasado por una instancia de este tipo, seguro que todos conocemos alguna historia —que nos quedó grabada por lo irónica o tragicómica— de una reunión de copropietarios o de consorcio.

El vecino que se queja, el que hace planteos alocados, las eternas discusiones por temas ínfimos o las peleas que suben de tono, son algunas imágenes típicas y que se repiten en el imaginario colectivo.

En Uruguay y el resto del mundo las reuniones de consorcio también debieron adaptarse a la coyuntura de pandemia y distanciamiento social (ver aparte).

En lo local, la ley de Propiedad Horizontal de 1976 establece distintos lineamientos para las instancias de copropietarios, pero “fue pensada en una época donde el desarrollo virtual de una asamblea no era posible y por tanto es necesario hacer una interpretación evolutiva de la norma y buscar la forma de adaptarla a los tiempos actuales”, indicó un reporte del tema del estudio Guyer & Regules.

En esa búsqueda por “evitar aglomeraciones”, “garantizar los derechos de todos los involucrados” y “evitar cualquier nulidad” de los que actos que de allí surjan, es que Guyer & Regules plantea que pueden hacerse las asambleas de forma virtual “siguiendo determinados patrones que permitan dar cumplimiento con la normativa en materia de Propiedad Horizontal”.

Por su parte, el abogado Carlos Falco, socio de Ferrere y parte del equipo de servicios inmobiliarios, explicó a El País que en la actualidad —incluso antes de la llegada de la pandemia— “la mayoría de las veces las asambleas de consorcio no son con la presencia de todos los copropietarios”.

Es que según explicó, la mayoría de los reglamentos de los edificios suelen permitir que estos “puedan asistir personalmente o hacerse representar por un apoderado”.

De ocurrir esto último, “en general no se establecen requerimientos formales como certificación notarial o similar”.

Falco agregó que “la mayoría de las asambleas son para resolver aspectos de mera administración o mero trámite, por lo que los propietarios son menos proclives a participar personalmente o invertir tiempo en una asamblea”.

zoom videollamadas
El uso de Zoom ha explotado en la pandemia debido al aislamiento de las personas en sus hogares. 

Hay casos, pero son los menos, donde hay “algún tipo de conflicto, sea entre propietarios o grupos de propietarios o entre los propietarios con el administrador”.

Y en esos casos sí puede necesitarse “contar los votos y ver exactamente cómo quedan respecto de lo que dispongan la ley y el reglamento de copropiedad”.

VIRTUALIDAD. Por otra parte, el reporte de Guyer & Regules sostuvo que “la actual crisis sanitaria provocada por el COVID-19, ha motivado el planteamiento de la posibilidad de celebración de asambleas en forma remota”.

Pensando en un futuro post-pandemia, además esta modalidad permitiría “mayor comodidad a los copropietarios y promover su participación”, señala el documento.

Asimismo, si bien se aclara que “el derecho positivo uruguayo” a diferencia de otros países, no permite “expresamente esta modalidad”, explica que se puede “efectuar una interpretación proclive a ello, puesto que no hay ninguna disposición legal en nuestro ordenamiento jurídico que prohíba este tipo de prácticas”.

Tomando de forma literal el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal, “la posible dificultad para realizar asambleas y votos en forma virtual se plantea en la exigencia de la ‘concurrencia’ recogida en el inciso segundo, o de la ‘presencia’ recogida en el inciso tercero”, indica el reporte.

¿Qué ocurre en el resto de los países de la región?

El reporte de Guyer & Regules señaló “en algunos países de Latinoamérica la posibilidad de realizar asambleas de copropietarios a distancia y la implementación del voto virtual se encuentra instalada”.

Es que hay algunas legislaciones extranjeras que “previeron expresamente esta modalidad, incluso con anterioridad a la propagación del coronavirus”. Si las reuniones por vía electrónica ya vienen utilizándose, ahora el uso aumentó exponencialmente y hasta se trata de un área de negocios en expansión.

El portal argentino BaeNegocios realizó un informe en junio sobre la mayor digitalización de los consorcios y como a raíz de la pandemia creció el uso de plataformas para pagar los gastos comunes, hacer reclamos y realizar votaciones en forma remota. Albano Laiuppa, director de Consorcio Abierto, empresa de tecnología que brinda una plataforma con soluciones para los consorcios, informó que crecieron 60% en los últimos meses las votaciones online de temas vinculados a propiedades horizontales.

También destacó el desarrollo del negocio: “Hoy, en este contexto, no podés tirar un papel por abajo de la puerta ni realizar reuniones de consorcio. Los administradores empezaron rápidamente a tener que adaptarse”. Agregó que en tiempos de distanciamiento social “una administración no digitalizada es como un banco sin homebanking”.

Teams. Estrenado a comienzos de 2017, el producto es utilizado por unas 200.000 organizaciones.
Microsoft Teams. 

Pero según los abogados de Guyer & Regules “una interpretación evolutiva de la norma permite realizar asambleas a distancia, utilizando las Tecnologías en la Información y la Comunicación (TIC) en forma similar a lo que ocurre a nivel regional”.

Lo que sí plantean es que “la validez de la asamblea de copropietarios celebrada en forma virtual, requiere ineludiblemente, el cumplimiento de todas las etapas formativas de la voluntad de la copropiedad la que deberán adaptarse a la utilización de un mecanismo remoto”.

RECOMENDACIONES. La convocatoria a la asamblea de consorcio, salvo que exista alguna norma específica del reglamento de copropietarios, puede “realizarse en la forma tradicional o en forma telemática”, indicó Guyer & Regules.

Aparte, se sugiere incluir en la convocatoria “todos los elementos que permitan su realización, es decir, la fecha y horario, la plataforma virtual a utilizar (Zoom, Microsoft Teams, etc.), el usuario y la clave correspondiente para su acceso en debida forma”.

Posteriormente, una vez que se hace efectiva la asamblea virtual, habrá que garantizar la “idoneidad” de la herramienta virtual utilizada, así como de la conexión de los participantes, con el objetivo de poder tomar por validos los votos electrónicos.

Como en toda asamblea, debe haber un libro de asistencias y un acta. Para cumplir con este punto, los abogados aconsejan “que el acta quede a disponibilidad en un espacio físico para que los copropietarios concurran a firmarla”.

Además, consideran “conveniente que el administrador del edificio redacte un acta en soporte físico, se comparta entre todos los copropietarios para su firma y se ingrese al libro respectivo”.

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LA PREGUNTA DEL EXPERTO

¿La asamblea de consorcio tiene poder total para decidir cosas sobre la propiedad?

LA RESPUESTA: "Hay límites en el poder de decisión".

El abogado Carlos Falco de Ferrere explicó que “si bien la asamblea (de copropietarios) es el órgano máximo y deliberativo de la propiedad horizontal, su poder tiene límites”.

Primero que para algunas resoluciones relevantes se requieren mayorías especiales —no solo de presentes sino también en algún caso que representen cierto porcentaje mínimo del valor catastral del edificio—. Pero además, según explicó “más por una construcción doctrinaria y jurisprudencial que por estar dicho en forma expresa en la ley”, las decisiones de la asamblea de consorcio “no pueden afectar derechos adquiridos de algún copropietario”.

Esto quiere decir que “aun alcanzando las mayorías dispuestas, no puede resolver lo que quiera”. Por ejemplo, no podría resolver que una unidad que tiene uso exclusivo de un patio o jardín, pierda ese derecho y el lugar pase a ser de uso público para quienes viven en la propiedad —para la modificación debe estar el consentimiento de la unidad afectada—.

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