FINANZAS DE BOLSILLO

Vivienda a reciclar: dónde poner el foco y cómo negociar el precio

La viabilidad y el costo total de la reforma son algunos de los puntos importantes a tener en cuenta.

Estafados con el sueño de la casa propia
Los especialistas consultados coinciden en que es importante visitar la vivienda que se va a reformar con un especialista. Foto: Fernando Ponzetto

Hay personas que eligen comprar un apartamento o casa a reciclar. ¿Cuáles son? Se trata de viviendas a las que es necesario realizarles varias reformas para poder hacer un mejor uso de ellas. El mercado es amplio, entonces, ¿qué hay que mirar en un inmueble antes de firmar la compraventa?, ¿qué se debe evaluar a la hora de negociar el precio?

Lo primero es observar el estado general de la vivienda. La arquitecta Helena Difilippo del estudio Abate Difilippo enumeró algunas prácticas que se pueden hacer en una primera evaluación.

Una es abrir las canillas para mirar cuál es la presión del agua. También está la opción de observar el tablero de la eléctrica para constatar que tenga llaves térmicas. Si tiene tapones y fusibles, quiere decir que la instalación es “muy vieja” y “no pasa los controles de UTE”, agregó.

La humedad es otra complicación que puede tener el inmueble. Por eso, aconsejó ver la vivienda “en su estado natural”. ¿Por qué? Con la pintura se pueden estar “enmascarando problemas” si se trata de una casa antigua, contó. En esa línea, advirtió que también hay que tener cuidado con las lambrices, ya que “siempre es una indicación de que se están tapando cosas”.

Además, Difilippo sugirió controlar que funcionen las aberturas de la casa como también visitar la azotea y ver el estado de la membrana asfáltica, si es que tiene.

Los especialistas consultados coinciden en que es importante visitar la vivienda con un especialista.

Otro aspecto importante es el estado de conservación de la vivienda. La arquitecta Valentina Kosak de Kosak Inversiones Inmobiliarias contó que hay que evaluar “cómo se encuentra la vivienda estructuralmente”.

Los especialistas consultados coinciden en que es importante visitar la vivienda con un especialista. Matías Medina, director de Macari, señaló que lo ideal es contratar a un arquitecto o constructor de confianza para que “estime y realice un relevamiento sobre las construcciones y posibles patologías del inmueble en la situación inicial”.

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Se debe ver el estado del inmueble. Si se trata de una casa de principios del siglo XX, la demolición de habitaciones puede cambiar las condiciones. Foto: Leo Mainé.

En esa línea, Difilippo contó que lo “más adecuado es que el cliente haga una primera selección para que después el profesional indique cuál es la propiedad más conveniente”.

La arquitecta explicó que esa persona, además de ver el estado del inmueble, puede ver qué posibilidades tiene. Por ejemplo, si se trata de una casa de principios del siglo XX, la demolición de habitaciones puede cambiar de manera sustancial las condiciones de iluminación y ventilación.

Asimismo podrá hacer una evaluación de si los cambios necesarios se resuelven de manera fácil, ya que eso está vinculado al costo total de las reparaciones.

NEGOCIAR. Después de que se evalúo la vivienda, se pasa a la negociación del precio. Medina contó que, “al no ser una venta convencional”, el margen de reducción del monto a pagar es “superior al de un apartamento promedio”. No obstante, advirtió que la disminución no es lineal al nivel de reformas que se le deberá hacer al inmueble.

¿Cuál es el nivel de cambios que se hacen?

Medina dijo que el grado de reparación depende del destino de la vivienda. Si una persona la compra para después alquilarla, la inversión será menor en el revestimiento, los artefactos, y otros aspectos, en comparación a quien la adquiere para vivir en ella. No obstante, destinará el mismo dinero para la sanitaria, instalación eléctrica y pintura. Además, contó que “se utilizan cerámicas, colores y texturas genéricas”.

Kosak, por su parte, señaló que en primer lugar hay que “saber cuánto se está dispuesto a pagar” por la vivienda. Aconsejó hacerse las siguientes preguntas: “¿existe esa casa en el mercado sin realizar obras? De ser así, ¿cuánto cuesta? ¿Prefiero comprar y esperar a que se termine la obra o buscar algo que ya esté disponible?”.

“Cuando uno elige reciclar una casa está asumiendo un tiempo y un riesgo de obra, lo cual debería verse reflejado en el valor de compra”, dijo la arquitecta, y agregó: “Visto de otra manera, la idea de reciclar como una opción surge en muchos casos de encontrar una oportunidad en el mercado, en precio, potencial y ubicación”.

Hacer bien las cuentas 

“Es importante saber los costos y evaluar la situación financiera personal” previo a la compra. De esa manera, se evita adquirir una propiedad que dependa del reciclaje para poder ser habitada y que quede inconclusa por falta de capital, señaló Kosak.

A su vez, entiende que el “precio de venta de la casa terminada”, es decir, el valor real de mercado, “debería superar los costos” de la compra del inmueble y la obra que se realiza.

El arquitecto Jorge Morán contó que por unos US$ 95.000 se puede comprar un apartamento nuevo de un dormitorio, mientras que con US$ 50.000 o US$ 60.000 se consiguen construcciones en zonas más céntricas y con más dormitorios.

¿Cuál es la importancia del tipo de padrón?

Difilippo cree que un “aspecto fundamental” es saber si la vivienda está en un padrón único o padrón horizontal. ¿Cuál es la diferencia? La arquitecta indicó que en un padrón horizontal es “más complicado” hacer reformas. En pocas palabras, explicó que para realizar una obra se tiene que coordinar con las otras personas. Eso es algo que no sucede si es un padrón único, ya que hay más libertad aunque se deberá contemplar la normativa existente.

Aunque se pueden encontrar oportunidades en el mercado, hay que hacer bien los cálculos para concluir si es un buen negocio. Kosak cree importante saber si se tiene el capital “para hacer toda la obra en una sola etapa”.

Si no se cuenta con él, “habrá que evaluar la viabilidad de la propiedad para hacerle eventuales refacciones a largo plazo”. Deberá ser una vivienda que pueda “ser habitada de manera confortable sin hacerle todos los cambios” proyectados.

Morán explicó que el costo de reciclar es “bastante más económico” que construir una vivienda desde cero. También destacó que se pueden conseguir viviendas en zonas centrales donde hay mayor disponibilidad de servicios y, por lo general, están más cerca de los lugares de trabajo en comparación a los suburbios de la ciudad.

¿Qué tener en cuenta si se compra un apartamento a reciclar como inversión?
Evaluar los costos y el retorno de la inversión
Inversión: empresarios de las finanzas y la construcción afirman que el país tiene una oportunidad si logra atraer capital argentino. Foto: Ricardo Figueredo

Hay quienes compran un apartamento a reciclar como una inversión. Matías Medina, director de Macari, contó que en esos casos se debe hacer un cálculo muy detallado de todo lo que implica la adquisición de la vivienda.

Además, se puede contactar a un operador inmobiliario. El profesional asiste en la tasación del inmueble e indica cuál será el monto por el que se podrá alquilar la vivienda en el mercado actual. Al tener esa información se realiza un cálculo estimado del retorno de inversión en función de la inversión inicial.

El especialista explicó que hacen énfasis en los costos fijos que tiene el inmueble, y evalúan que sean “proporcionales a los servicios que brinda el edificio y las prestaciones de la unidad”. En el caso de las viviendas en régimen de propiedad horizontal entiende que es un factor determinante el valor de los gastos comunes.

“Hay negocios que no se concretan si el monto de los mismos no son acordes”. ¿Por qué? “Un gasto común elevado implicaría una menor renta para el inversor”, contó. También se tienen en cuenta los impuestos de contribución inmobiliaria y Primaria.

Por último, dijo que otro aspecto que miran es la “inversión necesita la unidad para que quede en funcionamiento y lista para alquilar”.

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