ANÁLISIS

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En Uruguay los precios de los inmuebles se fijan en dólares y también las transacciones se hacen en esa moneda, pese a que más del 90% de los créditos hipotecarios son en Unidades Indexadas (UI) a la inflación.

Esto genera un “problema”, ya que “la dolarización de los precios de los bienes inmuebles -como la dolarización en general- es una mala idea para los hogares, una mala idea para las empresas y para la economía en general”, señaló el gerente de Investigación Económica del Banco Central (BCU), Gerardo Licandro.

¿Por qué el hecho de que los inmuebles se compren y vendan en dólares es un problema?

Licandro lo explicó en un artículo publicado en la revista En Obra de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu).

“En primer lugar, la dolarización de precios de bienes inmuebles incentiva la dolarización de la economía y, como resultado, afecta el crecimiento de largo plazo”, apuntó.

¿Cómo ocurre eso? “En la medida que las familias tienen como principal motivo de ahorro la compra de bienes inmuebles” la dolarización de sus precios “genera dolarización del ahorro”, escribió Licandro. Y, mientras Uruguay tuvo éxito en reducir la dolarización de su deuda, no lo ha logrado con el ahorro.

“Ese efecto se ve reforzado por un tema que podemos denominar cultural: como todas las cosas de valores elevados que compramos los uruguayos se expresan en dólares (la mayor parte de los bienes durables), somos incapaces de pensar en grandes sumas de dinero en otra moneda que no sea en dólares, lo que hace que todo nuestro ahorro lo pensemos en dólares”, explicó.

Entonces, “la dolarización del ahorro de las familias, que son uno de los importantes aportantes de fondos en el mercado de crédito doméstico, dificulta el desarrollo de crédito en moneda nacional lo que deja a las empresas uruguayas y a las propias familias sin alternativas de financiamiento al dólar, lo que explica la dolarización del crédito”, señaló Licandro.

La teoría económica señala que la falta de financiamiento en moneda doméstica limita el crecimiento de la economía en el largo plazo.

“En el caso de Uruguay hemos identificado que las empresas recurren a muchos cambios en su manejo financiero y de gestión para hacer frente al problema de la dolarización”, indicó Licandro en referencia a estudios que ha realizado el BCU.

“Para evitar que la dolarización del crédito las exponga a las muy frecuentes y profundas variaciones del valor del dólar, las empresas uruguayas han recurrido a la reducción de su endeudamiento (para no contratar deuda en dólares), a la acumulación de montos elevados de liquidez en dólares, a la acumulación de inventarios elevados de materias primas, a la rotación de inventarios de bienes terminados y a la facturación en moneda extranjera tanto internacional como doméstica de la producción”, agregó.

El funcionario del BCU afirmó que este tipo de “prácticas” representan “ineficiencias que terminan afectando la rentabilidad, el tamaño y el crecimiento de las empresas uruguayas, que terminan afectando el crecimiento de la economía en su conjunto”.

El segundo problema que se genera por la dolarización en el precio de casas y apartamentos es que “el ciclo de la industria de la construcción” como “el de la economía en general” sean “más profundos”, expresó Licandro. Cuando un precio es rígido (como el de los inmuebles) “si hay un shock negativo de demanda el resultado es la caída de la cantidad en el corto plazo”, explicó Licandro. Si en cambio el precio es flexible, baja el precio ante el shock negativo de demanda y el ajuste de la cantidad es menor, agregó.

“En Uruguay, como los precios son en dólares, cuando ocurre un shock negativo de demanda -generalmente asociado a un aumento en el valor del dólar-, el precio en pesos en el mercado resulta de un precio más rígido en dólares y un tipo de cambio más elevado, por lo que aumenta en vez de bajar” por lo que se agranda la diferencia entre oferta y demanda lo que genera “un ajuste aún más significativo de las cantidades a la baja”, puntualizó el funcionario.

Licandro mostró como la dolarización de los precios de los inmuebles en Uruguay genera que el ciclo de actividad y empleo “sean más profundos” (en eventos que cambian el valor real del dólar) respecto a Chile y Colombia (donde no hay dolarización en el precio de los inmuebles), “con las consecuencias sociales que eso implica”.

El tercer problema que genera el hecho de que los precios de los inmuebles se fijen y negocien en dólares, es que “en tanto el valor de los inmuebles domésticos está vinculado a los ingresos de los uruguayos, el dólar es una mala unidad para fijar los precios de los bienes inmuebles”, aseguró Licandro.

Utilizó como ejemplo, una persona que en 2004 reservó el dinero necesario para comprar una casa. Mientras el valor real de la vivienda entre 2004 y fines de 2019 se multiplicó por 1,7, el ingreso de los uruguayos lo hizo por 1,8. “Ese dato apoya la intuición de la relación entre el ingreso doméstico y el precio de las viviendas”, apuntó.

Si la persona del ejemplo “hubiera reservado esos dólares abajo del colchón, ¡al final del período tendría solamente un 31% del valor de la casa!”, remarcó Licandro. Si lo hubiera guardado en UI (sin recibir tasa de interés), “¡en 2019 tendría 59% del valor de esa casa!”, machacó el funcionario. “Si incluyéramos las tasas de interés, la diferencia en favor de la UI sería aún más importante”, agregó.

Incluso, “¡si tomáramos los rendimientos nominales, hasta los depósitos en pesos nominales hubieran sido una mejor forma de ahorro que los depósitos en dólares para este caso!”, concluyó.

¿Qué piensa hacer el Banco Central al respecto?

Licandro señaló que a la situación de dolarización del mercado inmobiliario, no se llegó “porque fuéramos tontos, o por un perverso designio u oscura conspiración”, sino que “la evolución histórica de las sociedades, muchas veces produce resultados agregados que resultan ineficientes cuando los vemos con el diario del lunes”. Ello “ocurre por la existencia de problemas de coordinación, externalidades, garantías implícitas, temas culturales, errores de política, etc.”, agregó.

Según el funcionario “hacia adelante es importante empezar por reconocer que hemos llegado a un punto que no es satisfactorio como sociedad y entender entre todos el camino que necesitamos para revertirlo”.

¿Qué piensa hacer el Banco Central? Licandro dijo que “el primer y fundamental resultado que debemos lograr es una inflación baja, estable y creíble, y en eso estamos trabajando”.

Mientras, “es importante que avancemos en este proceso de diálogo liderado desde las instituciones públicas, para entender las regulaciones que tenemos que cambiar, los mercados que tenemos que crear, las prácticas que debemos modificar para que, una vez que la inflación finalmente baje, podamos contar con mercados financieros en moneda doméstica y una moneda de calidad”, aseguró.